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Antoine Paccoud. “O preço da habitação está a colocar em causa o crescimento da economia”
Luxemburgo 9 min. 16.10.2019

Antoine Paccoud. “O preço da habitação está a colocar em causa o crescimento da economia”

Antoine Paccoud. “O preço da habitação está a colocar em causa o crescimento da economia”

Foto: Tiago Figueiredo
Luxemburgo 9 min. 16.10.2019

Antoine Paccoud. “O preço da habitação está a colocar em causa o crescimento da economia”

Nuno RAMOS DE ALMEIDA
Nuno RAMOS DE ALMEIDA
O geógrafo que trabalha no LISER (Luxembourg Institute of Socio-Economic Research) sublinha a elevada concentração da propriedade dos terrenos edificáveis na mão de poucos proprietários e a incapacidade, até agora manifestada pelo Estado do Luxemburgo, em conseguir intervir no mercado da habitação para diversificar a oferta e combater a especulação.

Há 2.959 hectares disponíveis para a construção de habitação no Luxemburgo. Se fossem utilizados o problema da habitação estaria resolvido?

Há um estudo que mostra que se utilizássemos a capacidade das áreas de construção disponíveis poderíamos construir entre 50 mil a 80 mil casas, o que chegaria apenas para os próximos dez anos, a manter-se o ritmo de crescimento e o afluxo de população no Grão-Ducado. Esses são os números divulgados pelo o l’Observatoire de l’Habitat. Em todo o caso, indicam que se podia fazer muito mais neste domínio.

Não se assiste a uma espécie de processo de gentrificação, com a expulsão das pessoas com menos recursos, a nível do Luxemburgo?

Sim, eu diria que sim. Mas infelizmente não temos os dados suficientes para estudar aprofundadamente esse fenómeno. É preciso ter a capacidade de seguir as pessoas e perceber para onde se deslocam, se deixam a região totalmente ou se passam apenas para o outro lado da fronteira. E também conseguir medir precisamente qual o tipo de pessoas que se vão embora. É uma investigação muito complicada até porque exige o cruzamento de dados e estatísticas de diversos países. Essa ideia que a saída de pessoas do Grão-Ducado com menores rendimentos, é uma hipótese de trabalho que estamos muito interessados em estudar, mas é preciso conseguir um volume e tipo de dados que ainda não temos à disposição. Mas vendo os preços das casas aqui, e a sua diferença em relação às regiões fronteiriças, pode dizer-se com alguma segurança que há muita gente que se vai instalando do outro lado da fronteira para poder continuar a trabalhar no Luxemburgo.

Normalmente diz-se que os sucessivos governos foram incompetentes para lidar com o problema da habitação, mas não há uma outra interpretação: os governos nada fizeram porque a habitação é um instrumento que garante a divisão espacial entre ricos e pobres?

Direi que nos sítios em que o mercado imobiliário, como no Luxemburgo, se “porta bem”, reforçam as desigualdades entre aqueles que podem aceder à habitação e aqueles que não o conseguem. Porque aqueles que já são proprietários de alguns bens imobiliários, os seus bens ganham valor, o que lhes permite ganhar muito dinheiro, pagar bons estudos aos filhos e ter um nível de vida muito elevado. Por outro lado, aqueles que não têm acesso à habitação vêem as suas condições de vida tornarem-se cada vez mais difíceis. É uma das coisas que estudo no meu projeto: a crescente divergência de rendimento e condições de vida entre aqueles que possuem propriedades imobiliárias e aqueles que estão condenados a não acederem a ter casa e a não acumularem património. O mercado de habitação, como existe na maior parte dos países da Europa, é uma mercadoria e é um bem financeiro de mercado em que alguns conseguem valorizar muito o seu património, enquanto outros não conseguem aceder a essa habitação. Uma das soluções para sair deste paradoxo é haver uma intervenção pública mais importante nesse mercado.

Tem aqui na sua secretária o mais recente livro de Piketty (“Capitalismo e Ideologia”).No seu livro anterior (“O Capital no Século XXI”) este autor revelava que as maiores desigualdades não são de rendimento mas de património. No seu caso, nos estudos que faz aqui no Luxemburgo, tem demonstrado que dentro do património a maior desigualdade está na propriedade de terrenos para edificar.

A propriedade para construir faz parte daquilo que se pode deter enquanto património, mas é verdade que a propriedade urbanizável nunca foi estudada como uma parte importante desse mesmo património. Por exemplo, Piketty debruça-se mais sobre as participações nas empresas e o património imobiliário que em relação à posse dos terrenos para construção. O problema é que há uma diferença de valor inacreditável entre um terreno que vai ser utilizado para agricultura e um terreno que pode ser usado na construção de casas. Essa diferença pode atingir valores 100 vezes superiores para os terrenos urbanizáveis. No momento em que um terreno passa de agrícola para urbanizável, aqui no Luxemburgo, o seu valor pode-se multiplicar por 100. O mesmo não acontece em todos os países. O problema é mais gritante no Luxemburgo, que é um país pequeno, onde esses terrenos são escassos. Não se passa o mesmo num país grande como a França.

O Estado e o setor público apenas têm 11 % dos terrenos para edificar, enquanto os privados, com um elevado grau de concentração em poucos, têm a esmagadora maioria desses terrenos. Esta situação é histórica ou também se baseia numa política de Estado para que assim permaneça?

Essa situação só a consigo responder para o caso de Dudelange, em que estudo o que aí aconteceu num projeto.

Não trabalhou também sobre Esch-sur-Alzette?

Não. Apenas discuti a gentrificação num artigo de jornal, porque antes de trabalhar no LISER (Luxembourg Institute of Socio-Economic Research), aqui no Luxemburgo, fazia investigação em Londres sobre os processos de gentrificação. Aí fui testemunha de uma nova faceta que era a gentrificação, que se dava através do investimento em habitação de aluguer. Em bairros que não eram atrativos para comprar casa, os investidores compravam uma série de casas, renovavam e colocavam no mercado de aluguer, uma oferta que agradava a pessoas que não planificavam passar toda a vida nesse bairro. Mas, dadas as condições de preço, localização, e renovação do edificado, mudavam-se para esses bairros que antigamente eram apenas habitados pelas camadas mais desfavorecidas. Assim as classes médias iam paulatinamente ocupando os bairros populares. Foi assim que se foi procedendo em Londres, através do investimento para casas de aluguer. Nesse artigo, o que me perguntavam é se havia um processo semelhante no Grão-Ducado, nomeadamente em Esch-sur-Alzette, devido ao facto que muito dos empregos criados em Belval, perto de Esch, serem empregos bem remunerados, se isso não significaria igual fenómeno na região. Eu respondi-lhes, na época, que não podia falar sobre isso, porque os recenseamentos existentes no Luxemburgo não dão muitos dados a nível local, de bairro e de rua.

E em relação a Dudelange quais são as conclusões do seu trabalho?

O que posso dizer sobre a concentração dos terrenos para construção é que há uma incapacidade dos poderes públicos em lidar com isso. Com base no meu trabalho em Dudelange, afirmo que os grandes atores como a Arbed [acrónimo de Aciéries Réunies de Burbach-Eich-Dudelange, grande aglomerado industrial], o governo e a câmara municipal tiveram sempre muitas dificuldades em adquirir terrenos. Apesar de se pensar que a Arbed era muito poderosa economicamente na região, tendo sido ela que marcou o desenvolvimento da cidade, nos trabalhos que fiz com os meus estudantes em Duedelange, apesar disso, verifica-se que a Arbed não conseguiu adquirir muitos terrenos para construir alojamento para os seus operários. Fê-lo em alguns sítios, mas em outros não conseguiu porque os proprietários se recusaram a vender os terrenos para construção. Aconteceu exatamente a mesma coisa quando o Estado quis construir as novas zonas industriais nos anos 70. Tiveram uma enorme dificuldade em adquirir os terrenos, só o tendo conseguido fazer a partir de 1974, quando a Arbed entrou em declínio, e a cidade não estava segura do seu futuro. Nessa altura, os proprietários tiveram receio e começaram a vender terrenos, mas isso parou anos depois, quando Dudelange voltou a ter desenvolvimento e tornou-se numa espécie de dormitório da cidade do Luxemburgo. A partir daí não houve mais vendas significativas de terreno. A causa histórica dessa concentração dos terrenos de construção na mão dos privados deve-se à incapacidade dos atores públicos mais relevantes conseguirem comprar terrenos para usos sociais.

Mas podiam expropriar ou mudar a política fiscal para conseguir esse efeito?

Claro, a maioria dos terrenos em Dudelange são da propriedade de poucas famílias ligadas à agricultura que só se desfizeram parcialmente deles em momentos de crise. A questão de saber se era possível ter mudado a propriedade dos terrenos, vemo-lo no caso do Kirchberg, onde o Estado expropriou 300 hectares de terrenos. Foi uma decisão política, porque o Luxemburgo queria ter terrenos para poder alojar as instituições europeias. A expropriação de terrenos nunca mais foi reutilizada em grande escala, o que causou uma série de problemas em empreendimentos, como a construção de autoestradas e outros. O Estado nunca quis enfrentar o problema criado pela concentração dos terrenos urbanizáveis nas mãos de poucos proprietários privados.

Mas como já o ouvi dizer, a expropriação é uma medida demasiado abrupta e pode-se obter o mesmo efeito de uma forma mais suave e gradativa, por exemplo alterando a política fiscal.

Sim, é um argumento que retirei de Piketty, que considera que a expropriação é a medida mais radical, mas que antes disso há um conjunto de procedimentos e medidas que podem ser tomadas que são quase tão eficiente como a expropriação. É preciso perceber que esta situação de concentração de propriedade foi favorecida por uma legislação que não penaliza, em sede fiscal, um proprietário que tenha terrenos, sem fazer uso deles, durante gerações. Se houvesse um imposto que penalizasse a posse de terrenos urbanizáveis que não estivessem a ser devidamente usados, provavelmente esses terrenos seriam mobilizáveis para serem construídas habitações.

O facto de o primeiro-ministro no seu discurso do Estado da Nação não ter praticamente falado do problema não revela uma vontade de não tomar esse tipo de medidas?

Eu direi, sem ter a certeza, que é uma hipótese. É preciso ver o que se vai passar, a nível político, nos próximos meses. Como sabe, os últimos números sobre o custo das habitações, publicados pelo STATEC e pelo Observatório da Habitação, mostram um nível de aumento que é muito superior aos 4 a 5% dos últimos dez anos. Esses números anteriores revelavam que não havia construção suficiente, mas os 11% de aumento anual que foram divulgados tornam o problema muito diferente e tornam difícil que o Governo não faça nada. É difícil para as empresas atrair pessoas para trabalhar no Luxemburgo, quando o preço da habitação está a colocar em causa o crescimento da economia. Isso coloca-se não só em relação à falta de habitação, como também na existência de terrenos para diversificar e economia. Se o Estado quer investir, precisa de ter terrenos para a instalação dessas novas empresas. Se os terrenos só são acessíveis em momentos de crise, é um enorme problema.

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