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Henri Kox. "A fundação da nossa sociedade é garantir que todos tenham um teto"
Economia 17 min. 20.11.2019

Henri Kox. "A fundação da nossa sociedade é garantir que todos tenham um teto"

Henri Kox. "A fundação da nossa sociedade é garantir que todos tenham um teto"

Foto: Lex Kleren/Contacto
Economia 17 min. 20.11.2019

Henri Kox. "A fundação da nossa sociedade é garantir que todos tenham um teto"

Paula CRAVINA DE SOUSA
Paula CRAVINA DE SOUSA
O Contacto entrevistou o novo ministro da Habitação, Henri Kox, (déi Gréng) para perceber quais serão as prioridades do novo responsável pelas políticas de alojamento no Luxemburgo, um dos temas que está no topo das preocupações dos residentes. Mais habitação pública e acessível são as palavras de ordem de Kox, que vai implementar estas ideias no Pacto para a Habitação 2.0.

Coloco uma pergunta sobre um acontecimento que espelha bem o problema da habitação no Luxemburgo. No início de outubro houve pessoas que passararam a noite ao relento à porta da Societé Nationale des Habitations au Bon Marché (SNHBM) para conseguir uma casa subvencionada. Como reage a este estado de coisas?

Não é bom, mas a SNHBM regiu de imediato e alterou o sistema: não são os primeiros a chegar que terão (direito à habitação). Não é o primeiro na fila que é o mais necessitado, é isso que devemos diferenciar na mensagem para o público. Creio que o grande problema é o alojamento acessível e não em venda, porque este [do SNHBM] é para venda. Mas o arrendamento é a grande necessidade e a prioridade para o ministério... não para negligenciar estes casos. 

O Estado e as autarquias têm todos a mesma obrigação e obrigação para mim é o interesse geral, que deve estar acima de um privado. Este interesse geral deve ter uma base – podemos discutir sobre a percentagem de 10, 15 ou 20% – de habitação acessível. E o acessível definido também enquanto arrendamento. Porque as novas formas de vida e as mudanças na família pedem-nos que ofereçamos habitações de diferentes tipos. É aí que a oferta pública deve reagir.

E como se pode chegar aí?

Através do modelo de Viena (Áustria). Viena fê-lo durante cem anos, as comunas alemãs fizeram-no até aos anos 90. Mas depois da queda do muro venderam-nas. A cidade de Frankfurt vendeu durante os anos 90 a 95 e hoje constatam que não têm habitação autárquica. Estão a comprar novamente estas casas e a que preço? Dez vezes mais caro. É uma perversão total. Não quer dizer que tudo seja público, mas é preciso uma base. Para mim são as fundações da sociedade. 

Podemos compará-lo com as fundações de uma casa se queremos construir uma casa, temos de ter uma base que esteja bem feita, sem falhas e se tivermos uma boa fundação, podemos construir as paredes e o teto. Se a fundação não estiver bem feita, haverá uma fissura. E para mim podemos comparar a habitação a esta casa: a fundação da nossa sociedade é ter para todos um teto por cima da cabeça. Este teto tem formas diferentes, há quem possa pagar um teto – esse é o privado, não me diz respeito diretamente –, mas para os 10% ou 15% ou 20% que não têm suficiente para pagar um teto, é aí que o Estado deve agir e oferecer habitação acessível.

 Hoje esta tónica sobre o privado, sobre a propriedade está desatualizada.   

E como é que o Estado pode fazê-lo?

Hoje todas as nossas leis têm 40 anos e todas elas foram alteradas, mas não foram objeto de uma reforma total. As leis que estão em prática assentam na procura. Favorecemos a procura através de todos os instrumentos, seja fiscal, seja individual, a visão do proprietário é a visão absoluta: é preciso ser proprietário. E hoje esta tónica sobre o privado, sobre a propriedade está desatualizada. E é por isso que é preciso mudar todas estas leis e é este o meu primeiro objetivo: adaptar todas estas leis – não é para hoje. E há várias: há a lei de 1979, o Pacto para a Habitação – que para mim é a chave para o sucesso. É primordial adaptar esta lei para chegar aos objetivos que acabei de defender, para construir esta fundação. 

Quem o pode fazer? O Estado, que é o público, e as autarquias. Quem constrói o quê, e onde? São as comunas. Quem autoriza a construção, quem aumenta o plano de ordenamento geral (PAG, na sigla em francês), quem é que mobiliza os terrenos? São elas que têm a chave. Estamos a analisar o Pacto para a Habitação 1.0, que é bom. Não podemos culpabilizar as comunas por terem reagido mal ao Pacto. Porque dos 400 milhões de euros que investimos, apenas 2% foram para o alojamento, o restante foi para as infraestruturas. Ok, as autarquias precisam de estações de tratamento de água, ou de um centro cultural. Mas estes investimentos não os obrigavam a fazer habitação; utilizaram o dinheiro para fazer infraestruturas. A obrigação não estava lá, e quero fazer essa ligação, que não existia.

Foto: Lex Kleren/Contacto
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Quais são as prioridades do novo Pacto para a Habitação?

A primeira: tem de ser acessível. Segunda prioridade: a mobilização dos terrenos e o terceiro elemento, o terceiro pilar: é a qualidade de vida. Se apostarmos na densidade, o reverso da medalha será a qualidade. Se houver mais densidade, é preciso ter mais espaços públicos, mais acessíveis que devem ser acolhedores. O Pacto para a Habitação é a chave absoluta, quero as comunas no nosso barco, porque sem elas não conseguimos.

E o que fazer para mobilizar os terrenos? Como convencer os proprietários a vender os seus terrenos?

A lei de ordenamento autárquico dizia que todos os planos de desenvolvimento especial (PAP, na sigla em francês), que toda a construção ou loteamento com mais de 25 alojamentos teriam de ter, pelos menos, 10% de habitação acessível. Mas se vir agora essa lei, não há uma descrição exata dos beneficiários. O que aconteceu foi que os 10% vão mesmo para habitação acessível durante um, dois ou três anos, mas depois ‘fogem’ da esfera pública, porque são privatizados. São vendidos, talvez ao preço de mercado, sem que a sociedade tenha a garantia de que os 10% se mantenham a um preço acessível.

A mudança de paradigma foi feita há quatro ou cinco anos, porque dissemos que todo o alojamento subvencionado pelo Estado e que é da esfera pública deve manter-se no público. Há dez anos, estas casas – mesmo subvencionadas pelo Estado – os proprietários puderam vender depois de 20 anos. Perderam-se, estas casas que não estão no mercado acessível. E contribuíram para acelerar a especulação. Mudámos isso. Os 10% devem ir para a esfera pública a um preço justo. O promotor – quem quer que seja, privado ou associativo – hoje temos essa garantia do lado público.

E as autarquias?

Quero também essa garantia das autarquias. Porque hoje há autarquias que têm terrenos e casas que vendem a preço de mercado e isso não é aceitável. Quero uma discussão sobre o papel do público, sobre qual é a noção de interesse geral. Se discutirmos sobre o interesse geral não há argumentos para que uma comuna venda um terreno a preço de mercado. Isso é contrário ao interesse geral, isso é do domínio do privado. Quero que se discuta sobre os 10% de todos os projetos PAP em todo o país e que, pelo menos 10% devem voltar para a esfera pública e manter-se aí. Como faz Viena. E depois podemos fazer a escolha dos critérios. Quem será elegível? 

Hoje temos 3.500 pessoas que precisam de habitação acessível, nos escalões 1 e 2 de rendimentos. Mas também temos pessoas acima – decil 4 e 5 – que precisam de alguma solução no acessível. E é por isso que digo que é preciso uma reforma total. Primeiro a obrigação do público, segundo, a adaptação das regras e o terceiro pilar, quem será elegível para beneficiar deste tipo de habitação. É preciso discutir. Quem está nos percentis acima – 3,4,5 – pode pagar mais. Poderá pagar uma renda que será uma proporção do seu rendimento. Podemos discutir as percentagens. Hoje dizemos que não pode ultrapassar 30% do rendimento. Podemos dicutir isso. Pode ser 25 ou 28 ou 35%. Mas creio que poderemos aumentar esta elegibilidade.

Porque hoje em dia é cada vez mais difícil encontrar um renda que satisfaça o critério dos 30% do rendimento….

Sim, é impossível. É, por isso, que o estado tem de intervir com estes 10% [de habitação acessível]. E quero mesmo discutir sobre estes 10%. Será que podemos ir além dos 10%?

São suficientes estes 10%?

Tenho a convicção de que o primordial é que os 10% de hoje vão para o público. Se estivermos de acordo aqui, podemos discutir sobre a percentagem. No plano setorial para habitação, que elenca os projetos de grande envergadura, temos mesmo 30%.

Mas estes objetivos não são para hoje ou amanhã. Será necessário introduzir limites nas rendas do mercado privado, como o fizeram em Berlim, Paris ou Copenhaga?

Se digo que as leis hoje em dia estão mais baseadas na procura e que quero mudar para a oferta, a contrapartida desta lei é também a fiscalidade. É aí que Gramegna está a fazer uma análise e temos um grupo de trabalho entre finanças e habitação para analisar este fenómeno: a fiscalidade em vigor tem a tendência de reforçar a procura ou a oferta. E depois de feita esta análise, corrigir. Outra coisa é a introdução de limites às rendas, que é muito difícil para o Luxemburgo, porque a amostra é muito pequena: onde começar e onde parar? É válido talvez para a cidade do Luxemburgo porque temos transações suficientes. Mas se vamos a uma aldeia a 10 ou 15 quilómetros do Luxemburgo… onde está o preço mediano? Quem o define? Se encontarmos soluções para limitar, mas não creio que chegaremos a uma solução para o Luxemburgo no curto-prazo. 

O que quero é que o regresso com os elementos ‘soft’: diria da mobilização, através da AIS (Agência Imobiliária Social), e não só, de todas as casas que estão vazias hoje em dia. E temos já uma fiscalidade para os proprietários: se colocarem a casa a arrendar junto da AIS, podem ter deduções fiscais. E com estes elementos, temos de discutir as implicações na reforma fiscal: será que podemos ir mais além para os proprietários e, por outro lado, ajudar todos aqueles que se envolvam na mobilização dos terrenos como a AIS e é por isso que estamos a organizar os ‘bailleur social’ (proprietários de habitação social). 

Há autarquias que têm terrenos e casas que vendem a preço de mercado e isso não é aceitável.

Se as comunas dizem que não colocam as casas no mercado de arrendamento, porque não estão habituados a fazê-lo, estamos a montar uma estrutura para as ajudar. Para mim o modelo AIS já é um ‘bailleur social’. Penso que temos meios suficientes, mesmo financeiros, para pôr a cenoura à frente. E se virmos os investimentos que fizemos no passado com a cenoura – sem obrigações – penso que ainda há um caminho a fazer para ligar os dois. 

Terás a tua cenoura, mas terás de cumprir algumas obrigações: de fazer habitação acessível, de te convencionar (cooperar) com o ‘bailleur social’ e é o Ministério da Habitação que os ajuda a não ter perdas financeiras, mas terão dinheiro suficiente para fazer esse trabalho. Mas o Estado e as autarquias terão a obrigação de fazer uma ligação com o ‘bailleur social’. Creio que desta forma teremos uma mobilização de todos estes fenómenos. Penso que começamos a mudar o paradigma da procura para a oferta.

Sancionar os privados que não utilizam os terrenos e casas vazias é uma solução?

É uma opção, não a podemos negligenciar até porque está no nosso acordo de coligação. Vemos que só sete autarquias em 102 tentaram integrar um imposto, mas só há uma ou duas que o aplicam. As outras não conseguiram.

E o que fazer para incentivar as comunas a aplicá-lo?

É por isso que discutimos uma lei nacional, se não será o caso de introduzir uma lei nacional que deverá reger a lei comunal. Está em discussão, é uma das soluções. Mas quero mesmo assim… sou sempre por ter primeiro uma alternativa antes de sancionar. Porque se sancionarmos não temos a oferta. Quero uma solução para os que não querem mesmo. Se aplico primeiro a sanção, dissolve-se como o açúcar no café, e não teremos habitação. Estes custos serão distribuídos por quem? Um eventual inquilino que vá para aquela casa. Quem paga, é o inquilino. E não conseguimos nada. Um bom exemplo é a redução da taxa de imposto para as mais-valias (quart taux). Para mim, foi uma política da procura. Mobilizou os terrenos, houve vendas em todo o lado.

Mas para os privados…

Apenas para os privados. O que é que conseguimos? Até perdemos dinheiro, isto é, tivemos receita porque os preços aumentaram. Mas para mim, foi uma procura que acelerou os preços. Foi a política que deveríamos discutir. Esta é a minha análise, não é partilhada por todos. O CSV pediu uma lei para a integrar. E

Mas se a prolongar, não terei – enquanto esfera pública – estes terrenos. E é o público que é o garante. É aqui que quero agir. Outro aspeto que é esquecido é que, se um privado quiser vender a sua propriedade a uma comuna ou ao Estado, não paga nada [imposto sobre as mais-valias], tem uma isenção de imposto. Significa que fazer alguma coisa pelos privados é o que torna a diferença [de imposto pago] ainda mais pequena... não terão razões para vender ao público. 

É por isso que a redução da taxa é contraprodutiva. No meu ponto de vista, deve ficar onde está – metade da taxa já é um favor, podemos dizê-lo. Deveríamos discuti-lo, tornar este nível um pouco mais elevado e garantir que se se vende ao público há uma isenção fiscal das mais-valias. E aqui haverá um interesse nos privados em vender ao público... porque há muitos que querem vender.

As despesas de agência devem ser pagas pelos proprietários e não pelos inquilinos?

Também assumimos o compromisso no acordo de coligação de fazer metade-metade. Vamos agir aí. Um dos pontos das minhas tarefas tem a ver com as garantias de arrendamento e vamos inscrever isso. E também discutir as novas formas de habitação: co-locação, intergeracional. Porque hoje em dia não há lei que o regule.

Há muitos organismos que dizem que os preços das casas estão sobreavaliados. Para si, existe um fenómeno de sobreavaliação e preços? Coloca em risco as pessoas e o mercado financeiro?

Há uma análise que diz que temos 6 ou 7% de sobreavaliação.

Mas há outras que falam em 30% ou mais…

Nim. Sim e não. Sou engenheiro e na engenharia há a tendência para se ser mais exato. A economia diz antes que poderá ser isto ou aquilo. Comparo sempre os economistas com os engenheiros: se nós engenheiros tívessemos construído a ponte vermelha, de acordo com a análise deles, já teria caído cinco ou seis vezes.

Mas todos os organismos identificam, pelo menos, a tendência de sobreavaliação.

A tendência está lá, é por isso, que o Estado deve intervir no fundamental. Acabei de o descrever. E talvez na tributação. O relatório da OCDE foi muito franco. Direto. Apontou com o dedo e é preciso levá-lo a sério. As regulamentações que deverão ser mudadas, a mudança de paradigma para as autarquias e para o Estado, e o terceiro pilar que é o da fiscalidade para travar, tributar todos estes fenómenos que levam a uma sobreavaliação. É preciso perceber também que o ministro da Habitação não vai mudar a sociedade do Luxemburgo, não vai mudar o dinamismo. Pode tentar compreendê-lo e tentar que não haja choques brutais. Insisto na filosofia da base. O resto é uma discussão que devemos ter. 

Será que enquanto socidade luxemburguesa podemos travar esta evolução? Temos um dinamismo enorme e, paralelamente a este dinamismo, temos a política monetária do Banco Central Europeu, que diz que é preciso investir o dinheiro em tudo, mas sobretudo na pedra. Este fenómeno não acontece, apenas, no Luxemburgo, acontece em Berlim, em Munique, em Lisboa, em todo o lado. É preciso mudar esta política. Um privado que queira investir, que tenha muito dinheiro, onde é que ele vai investir? Com as bolsas como estão, as taxas de juro nos bancos já não existem. É uma política de aceleração monetária, e esta política de dinheiro muito fácil tem uma influência sobre o mercado da habitação e não apenas no Luxemburgo. Em toda a Europa e aí é preciso uma mudança. Mas isso não sou eu que o posso fazer.

O Luxemburgo aparece como um bom aluno nos relatórios de organismos internacionais em termos macroeconómicos. Mas não em termos de políticas de habitação que são muitas vezes criticadas pela Comissão Europeia, FMI ou OCDE. Como responde a estas críticas?

Assino as críticas de todas estas organizações, porque tudo o que disse vai nessa direção. Acho que posso entregar uma resposta às críticas que eles fazem. A OCDE disse que fazemos uma política de procura, deveríamos ir para a oferta. Tudo o que estamos a pensar fazer é do lado da oferta. Acho que compreendi e espero que todos os partidos o compreendam também depois do debate do Pacto para a Habitação 2.0 e que possamos começar juntos esta reformulação, para que não tenhamos estas críticas, que são justas.

A introdução de limites às rendas é muito difícil para o Luxemburgo.

E todas estas medidas serão suficientes para aumentar a habitação social, para reduzir as listas de espera para uma casa acessível, para acabar com os casos de pessoas que vivem em quartos por cima de cafés, como acontece a tantos portugueses?

Estou otimista. Apenas posso fazer o que posso fazer, que é adaptar todos os regulamentos que são da minha responsabilidade para mudar o paradigma, para mudar o que acontece com muitos portugueses que vivem em muitas situações que não são boas. Mudámos todos os regulamentos – fui o relator da lei [que está no Parlamento] e agora sou ministro sobre esta lei que ainda não foi votada. 

Temos uma nova lei sobre salubridade e definimos o que deve ser um arrendamento, uma casa de habitação, e um regulamento grã-ducal define os critérios que devem ser respeitados: se há duas pessoas, quantos metros quadrados são necessários, se forem três é preciso haver uma divisão separada para casa de banho, para cozinha, para sala de estar. O que será uma obrigação, uma responsabilidade – e tem de ser partilhada entre o Estado e os municípios – é fazer o controlo. Podemos fazer um regulamento, mas se não houver controlo... Com uma responsabilidade partilhada, não é apenas uma missão das autarquias. 

No Pacto para a Habitação vou querer desenvolver instrumentos pra ajudar as comunas a fazer este tipo de inspeção. Fi-lo enquanto burgomestre: fechei duas casas e não autorizei um hotel que queria fazer quartos por cima de cafés. Eu disse não. Estivemos lá com as autoridades de saúde, com a polícia e com os técnicos da autarquia. Vimos e no fim, dissemos não. A responsabilidade foi minha, foi do burgomestre que – de acordo com a lei comunal, que nunca mudou – tem essa competência no domínio da salubridade e tranquilidade e segurança. Isso vale para os quartos de cafés, podemos exercê-lo diretamente.


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