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Aumento das taxas de juro. Comprar ou arrendar casa, qual a melhor opção?
Economia 9 min. 03.08.2022
Habitação

Aumento das taxas de juro. Comprar ou arrendar casa, qual a melhor opção?

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Aumento das taxas de juro. Comprar ou arrendar casa, qual a melhor opção?

Foto: Lex Kleren/Luxemburger Wort (Arquivo)
Economia 9 min. 03.08.2022
Habitação

Aumento das taxas de juro. Comprar ou arrendar casa, qual a melhor opção?

Ana TOMÁS
Ana TOMÁS
O BCE anunciou o aumento das taxas de juros diretoras e já se antecipam subidas das Euribor e das prestações da casa. O primeiro impacto chegará em agosto, mas também pode haver reflexos no mercado de arrendamento.

Há duas semanas, o Banco Central Europeu (BCE) anunciou a primeira subida das suas taxas de juros diretoras numa década. O aumento, decidido para combater a inflação galopante na zona euro, foi de 50 pontos base. 

Mas as suas implicações na habitação podem ter um impacto penalizador, não só para quem recorreu, ou pretende recorrer, ao crédito para comprar casa, dado que a evolução das taxas de juro Euribor está ligada às subidas ou descidas das taxas de juro diretoras do BCE. Especialistas estimam também que os reflexos nos empréstimos à habitação possam levar a um encarecer das rendas no mercado de aluguer de imóveis. 

Em Portugal, para quem comprou casa com recurso a empréstimo bancário, as prestações podem subir já em agosto de forma acentuada, nos contratos indexados à Euribor a três, seis e 12 meses, face às últimas revisões, segundo a simulação da revista Dinheiro&Direitos da DECO (a associação de defesa do consumidor portuguesa). 


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Após vários anos em terreno negativo, as Euribor começaram a subir mais significativamente desde 4 de fevereiro, contudo, é este mês que, segundo as simulações da DECO, os aumentos poderão ser mais expressivos, entre 39 e 104 euros.

Para quem adquiriu casa em Portugal através de empréstimo ao banco, estas são as situações simuladas feitas pela associação, e citadas pela agência Lusa, para indexações à Euribor a um ano, seis e três meses (nestes dois últimos casos foram tidas em conta as médias da Euribor no mês de julho, de 0,466% e de 0,037%, respetivamente):

  • Euribor a seis meses: Num empréstimo de 150 mil euros, a 30 anos, indexado à Euribor a seis meses e com um 'spread' (margem de lucro do banco) de 1%, a partir deste mês, a prestação passa a ser de cerca de 515,24 euros, o que representa uma subida de 68,36 euros face à última revisão em fevereiro.
  • Euribor a três meses: Com o mesmo montante e condições (valor e prazo de amortização), mas indexado à Euribor a três meses, o aumento é de 38,72 euros o cliente passa a pagar 485,01 euros.
  • Euribor a 12 meses: Nesta modalidade, para um empréstimo em condições semelhantes será de 553,83 euros a partir de agosto, um agravamento de 104,45 euros face ao valor da prestação em agosto de 2021. Neste caso, o valor é calculado tendo em conta a média da Euribor em julho, que a 12 meses foi de 0,992%.

Qual o impacto no Luxemburgo?

No Luxemburgo, ainda é cedo para perceber os efeitos das taxas de juro nos empréstimos e quanto mais terá uma família de pagar por mês na sua prestação do crédito à habitação. 

De acordo com as contas da atHomeFinance, ramo do portal imobiliário luxemburguês atHome.lu, "as taxas fixas, numa base de 30 anos, subiram para 3,5% em junho, o que representa +875 euros por mês para um empréstimo de 800.000 euros com uma taxa fixa total, em comparação com dezembro de 2021".

No entanto, ressalva Yacine Sahnoune, responsável de marketing do grupo, em declarações ao Contacto, "as taxas estão a diminuir desde meados de julho. As taxas variáveis continuam a ser de 1,4%, apesar de o Banco Central Europeu ter aumentado as suas taxas diretoras". 

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Por isso, nesta fase, não há uma resposta fechada sobre qual é a melhor opção para contrair crédito à habitação: se a taxa fixa, se a taxa variável.  Encontrar as melhores condições para um empréstimo à habitação e reduzir drasticamente os seus custos implica combinar uma série de fatores como lembra o representante do atHome.lu. 

Além das comparações entre as condições oferecidas por cada banco, normalmente estabelece-se "uma mistura entre uma taxa fixa e uma taxa variável". "Proporciona a serenidade de uma taxa fixa sobre parte do seu empréstimo, e permite reduzir o custo total do empréstimo graças às baixas taxas variáveis", refere, recordando que os compradores podem voltar a mudar para uma taxa fixa total se esta voltar a diminuir no futuro.

Duas simulações

O simulador do atHome.lu mostra quanto a pessoa poderá pagar por um imóvel, face ao seu ordenado mensal, ao valor da entrada que der, para um empréstimo a 30 anos com uma taxa de juro de 3,5% (fixa) e qual o montante que irá ficar a pagar por mês. As simulações têm como base as taxas de referência de julho.

  • Por exemplo, uma pessoa solteira que ganhe 3.000 euros por mês e possa dar de entrada 50.000 euros, e que esteja a comprar pela primeira vez, pode adquirir, segundo a simulação, uma casa com valores entre os 278.825 euros e os 312.861 euros, para uma taxa de juro de 3,5%. Um imóvel que custasse 800.000 euros seria praticamente incomportável ou muito arriscado para uma pessoa solteira com aquele nível de rendimentos, uma vez que a prestação mensal ascenderia aos 3,460 euros, e que há outras variáveis a considerar.

Desde logo, a taxa de juro, que como refere a simulação é uma das partes mais importantes da hipoteca porque determina o custo final da mesma. "As taxas de juro mudam constantemente, dependendo das condições económicas locais e mundiais. Além disso, também variam em função do perfil e da duração do empréstimo", refere a informação do simulador do atHome.lu.

  • Se fosse um casal a pedir empréstimo nas mesmas condições (duração e taxa de 3,5%), cada um com um salário de 3.000 euros (6.000 euros os dois) e com um valor de entrada de 100.000, mas para um imóvel que custasse 1 milhão de euros, o valor do crédito concedido ultrapassaria os 674.763 euros, na melhor das hipóteses. Seria preciso o casal auferir de 10.000 euros mensais para conseguir pagar uma casa que custasse 1 milhão de euros, já que a prestação mensal seria de 4.133 euros.

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A tudo isso é necessário pagar também os custos de aquisição, que normalmente incluem a taxa de registo, a taxa bancária, a taxa de hipoteca e a taxa de notário, que podem chegar ao cerca de 7.500 euros para aquela simulação. Apesar disso, também há benefícios, no caso de uma primeira compra de um imóvel no Luxemburgo, é possível beneficiar de um crédito fiscal de até 20.000 euros por cabeça sobre a taxa de notário, de acordo com o site.

Convém também lembrar que é necessário ter um montante para dar de entrada que, por norma, quando se trata da primeira compra de habitação, deve cobrir as taxas de aquisição mais um valor de até 10% do valor do imóvel, dependendo do banco. Se estiver a comprar pela segunda vez, o adiantamento deve cobrir as taxas de aquisição mais 15% do valor do imóvel. Se a compra for feita para investimento e não para primeira habitação (onde a pessoa vai viver), a entrada deve cobrir pelo menos as taxas de aquisição e 20% do valor do imóvel.

Comprar ou arrendar?

As simulações mostram a dificuldade de comprar casa no Luxemburgo face aos custos já elevados das habitações, o que torna ainda mais incógnito o futuro neste campo, considerando as possíveis subidas das taxas de juros que muitos especialistas avizinham. 

Por outro lado, os alugueres são também muitas vezes incomportáveis. Assim será então boa altura para comprar uma casa ou preferível continuar a alugar e esperar por novas descidas ou estabilização das taxas?

"No fim de contas, tudo depende de quais são os planos de vida", começa por dizer  Yacine Sahnoune. "Se a pessoa pretender ficar mais de quatro ou cinco anos no Luxemburgo, seria inteligente comprar uma casa. Estaria a investir dinheiro que recuperaria quando vendesse. Mas comprar é um processo longo e inclui taxas que precisam de ser amortizadas. Assim, alugar é uma opção melhor se o objetivo for uma estadia curta no Luxemburgo (de alguns meses a alguns anos). 


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Segundo os agentes e promotores que trabalham com atHome.lu, as regiões Norte e Sul do Grão-Ducado ainda têm um bom potencial, onde se podem encontrar grandes oportunidades para comprar casa.  

Já no mercado de arrendamento é difícil ainda prever qual será a trajetória com um possível aumento das taxas de juro e no seu impacto nos empréstimos para compra de habitação, pois não há dados de momento que permitam fazer essa projeção, segundo Yacine Sahnoune.

Associação de inquilinos receia impacto nas rendas no Grão-Ducado

Mas para o Mieterschutz, a associação que defende os direitos dos inquilinos, há receios de que um aumento nas taxas de juro, e consequentemente na Euribor, também venha a ter um impacto nas rendas.

"No sentido em que o custo de aquisição de um imóvel aumenta, isto pode refletir-se nas rendas se o proprietário decidir alugar um imóvel", aponta Fabio Spirinelli. O representante da associação diz ainda ao Contacto que "isso também cria um problema para a gestão do arrendamento social". "Poucos proprietários colocam os seus imóveis como GLS (com rendas abaixo do valor de mercado), e se tiverem de pagar um empréstimo ainda maior, poderão ficar ainda mais relutantes em fazê-lo", explica. 

Para evitar uma subida drástica das rendas por esse efeito de bola de neve, o  Mieterschutz considera que se poderia reduzir mais o limite máximo anual de renda definido por lei. "Mesmo o limite máximo anual de renda imposto pela lei - que corresponde a 5% do capital investido - dificilmente pode conter o aumento das rendas no mercado privado, uma vez que este limite é demasiado elevado tendo em conta os preços imobiliários no Luxemburgo. Uma possibilidade seria reduzir esta taxa para um limite mais apropriado com um efeito mais visível", defende Fabio Spirinelli.


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Em Portugal, é já a inflação que está a pressionar os aumentos dos valores de aluguer das casas, uma vez que os proprietários podem atualizar as rendas anualmente de acordo com o valor da inflação.

A lei portuguesa prevê que as rendas possam subir em janeiro de cada ano com base na inflação anual média, sem habitação, verificada em agosto do ano anterior. 

Segundo o jornal Eco, os dados da estimativa rápida do INE indicam que a inflação média dos últimos 12 meses, sem habitação, registada em junho foi de 4,13%. Contudo, mesmo que se mantenha o valor da inflação mensal em julho e agosto, a média anual deste indicador será de 5% ou mais em agosto, o que nas contas do jornal pode significar aumentos mensais de 10 a 32,5 euros no valor das rendas já em janeiro do próximo ano. 

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