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Être résident au Luxembourg et détenir un bien immobilier en Belgique

Être résident au Luxembourg et détenir un bien immobilier en Belgique

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Être résident au Luxembourg et détenir un bien immobilier en Belgique

A quoi faut-il veiller, lorsqu’on est résident luxembourgeois et qu’on détient ou que l’on souhaite acquérir un bien immobilier situé en Belgique ?

Fiscalité, structuration, planification… La Banque Degroof Petercam nous éclaire sur ces enjeux.

De nombreux résidents luxembourgeois détiennent un bien immobilier en Belgique. Il peut s’agir d’une résidence secondaire à la côte ou encore d’une maison de campagne en  Ardenne, le pays voisin restant un territoire de villégiature très apprécié par les Luxembourgeois. Dans d’autres cas, ce sont des Belges qui ont fait le choix de s’installer au Luxembourg et qui, pour une raison ou une autre, ont choisi de garder dans leur patrimoine de l’immobilier en Belgique. « S’il reste intéressant d’investir dans l’immobilier, l’acquisition et la détention d’un bien immobilier sur le territoire belge implique de prendre en considération quelques éléments, explique Florence Waûters, Senior Estate Planner au sein de Degroof Petercam Luxembourg. Plus particulièrement, la fiscalité sur l’immobilier ne s’applique pas de la même manière en Belgique qu’au Luxembourg, avec des impôts inhérents à l’acquisition, à la transmission et à la détention. »

Droits d’enregistrement et de transmission

Au niveau de l’acquisition, d’abord, la Belgique applique des droits d’enregistrement bien supérieurs à ceux en vigueur au Luxembourg, s’élevant à 12,5 % du montant de la transaction en Wallonie et à Bruxelles, et à 10 % en Flandre. « Au niveau de la transmission du bien, il faut aussi avoir conscience de la fiscalité applicable. Au Luxembourg, en ligne directe, il n’y a pas de droits de succession applicables. En Belgique, le taux marginal d’imposition en ligne directe peut atteindre 27 % ou 30 % selon la Région compétente et dépend de la valeur des biens transmis, explique Florence Waûters. Des droits de donation peuvent aussi entrer en ligne de compte, avec un barème légèrement plus favorable à ceux évoqués dans le cadre d’une succession. »

La fiscalité sur l’immobilier détenu

La simple détention d’un bien en Belgique peut vous rendre éligible à certains impôts. De nombreux résidents luxembourgeois détenteurs d’un bien immobilier en Belgique se sont étonnés de recevoir une demande de renseignement émanant de l’administration fiscale belge.

« Il est important de savoir que, pour tout bien immobilier, un impôt foncier appelé précompte immobilier est dû chaque année. Il est calculé en fonction de la valeur du bien, ou plus précisément de son revenu cadastral », explique Florence Waûters. Au-delà de cet impôt, d’autres taxes ou obligations peuvent s’appliquer aux propriétaires d’un bien immobilier en Belgique. « Certains résidents luxembourgeois seront par exemple tenus de rentrer une déclaration relative à l’impôt des non-résidents personnes physiques si un de leurs biens immobiliers est mis en location et qu’ils perçoivent plus de 2.500 euros de revenus immobiliers, ou s’ils perçoivent d’autres revenus de source belge tels que des pensions de retraite ou encore des revenus professionnels alors même qu’ils ne percevraient pas de loyers. Ils seront alors taxés, non pas sur les montants des loyers réels perçus, mais en considérant l’ensemble des revenus cadastraux de leurs biens en Belgique, poursuit Florence Waûters. Si le bien est mis en location pour usage professionnel, ce sera alors le loyer réel qui sera taxé. C’est précisément pour connaître l’utilisation faite de leur bien en Belgique que l’administration fiscale envoie depuis quelques mois régulièrement des demandes de renseignements. »

Avant d’acheter, se poser les bonnes questions

Dans une démarche de structuration et de planification patrimoniale, il peut être intéressant d’acquérir et de gérer ses biens immobiliers à travers une société de droit belge ou de droit luxembourgeois. « Cela va dépendre de la situation de chacun et de l’utilisation faite des biens immobiliers, en considérant les avantages et inconvénients associés à cette démarche, poursuit Florence Waûters. En tant que professionnels de la planification patrimoniale, nous sommes là pour conseiller les clients et leur permettre d’envisager la meilleure option, en nous appuyant sur une connaissance approfondie du droit et de la fiscalité applicable en Belgique. »

En la matière, cela vaut toujours la peine de se poser les bonnes questions avant d’acquérir un bien, pour anticiper les besoins à venir et trouver les meilleures manières de le financer. « Par exemple, il peut être intéressant de recourir à un crédit, dont on pourra par exemple déduire les intérêts des revenus immobiliers, précise l’expert. Si l’enjeu est d’optimiser la transmission, d’autres options peuvent être envisagées, comme l’acquisition en démembrement. L’enjeu est de parvenir à trouver la meilleure solution, au regard des objectifs poursuivis par le résident luxembourgeois à travers l’acquisition d’un bien en Belgique, de sa situation, de la valeur du bien. »

Des questions sur une résidence secondaire en Belgique ? Contactez Florence Waûters, Senior Estate Planner : f.wauters@degroofpetercam.lu


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