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Une année de transition pour l'immobilier de bureau
Luxembourg 5 min. 28.01.2022 Cet article est archivé
Economie

Une année de transition pour l'immobilier de bureau

La majorité des investissements réalisé en 2021 au Luxembourg l'a été dans les bureaux.
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Une année de transition pour l'immobilier de bureau

La majorité des investissements réalisé en 2021 au Luxembourg l'a été dans les bureaux.
Photo: Getty Images
Luxembourg 5 min. 28.01.2022 Cet article est archivé
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Une année de transition pour l'immobilier de bureau

Mélodie MOUZON
Mélodie MOUZON
Malgré une prise en occupation qui a atteint un nouveau record, 2021 aura aussi été marquée par un recul des investissements dû à l'absence de «méga-transactions».

Après une année 2020 morose, qui avait vu une chute brutale de l'activité suite à la pandémie et qui a été marquée par un recul de plus de 40% de la surface totale louée, le marché de l'immobilier de bureau reprend des couleurs. «Les chiffres sont exceptionnels pour 2021. La prise en occupation pour l'année dernière frôle les 357.000 m², ce qui représente une croissance de 11%. C'est phénoménal», indique Lotfi Behlouli, director office chez JLL Luxembourg, société experte en gestion immobilière.  


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Des chiffres à nuancer cependant car les pré-locations et les pré-ventes restent encore importantes, même si la proportion est moindre qu'en 2020. Le volume des sous-locations a quant à lui plus que doublé. Certains occupants ayant un bail en cours disposent de trop d'espaces pour leurs activités et en proposent une partie à d'autres entreprises. Une des nombreuses conséquences du télétravail.

«Beaucoup d'hésitations»

Ces chiffres ne doivent cependant pas occulter le fait que 2021 est perçue comme une année de transition. «Il y a encore beaucoup d'hésitations à réaliser des  transactions immobilières.»

L'analyse de celles-ci pour 2021 révèle que les institutions européennes assoient de plus en plus leur présence au Luxembourg (42% des prises en occupation), en poursuivant leur centralisation dans des grands ensembles durables et accessibles. Les administrations luxembourgeoises enregistrent un léger recul par rapport à 2020 tandis que le secteur financier reste celui qui est le plus actif dans le segment des entreprises.

Géographiquement, le quartier du Kirchberg a pris encore plus de poids l'an dernier, avec la livraison du Konrad Adenauer II pour le compte du Parlement européen (127.000 m²), passant de 25% à 45% des prises en occupation en 2021. Il s'agit d'ailleurs de la plus grosse transaction au niveau de l'immobilier de bureau l'an dernier. Parmi les autres ventes importantes en 2021, citons l'immeuble Icône à Belval, le nouveau bâtiment de la Croix-Rouge à Howald ou encore le Quatuor, loué par Vistra à la Cloche d'Or. Belval a vu sa part tripler, à 9%, grâce notamment à la pré-location du building Icône par Société Générale.

En dehors des locations et des ventes, les grues continuent de s'activer dans le ciel luxembourgeois pour faire sortir de terre toujours plus de nouveaux projets. Mais le contexte incertain lié à la crise sanitaire refroidit certains investisseurs, qui se montrent indécis. Ainsi, les prévisions pour 2022 font état d'une chute de 36% par rapport à 2021 au niveau des livraisons de bureau (135.468 m²), précise JLL. La moitié n'a pas encore trouvé preneur. 

En termes d'investissements, l'immobilier de bureau représente toujours la grosse majorité du volume investi au Grand-Duché en 2021, avec quelques transactions de taille comme la vente de l'H2O au fonds d'investissement américain Lonestar ou la vente de The Stage à Real I.S. au Kirchberg. 

Au total, sur les douze mois écoulés, un volume total de 1,2 milliard d'euros a été enregistré, ce qui est inférieur aux années précédentes. C'est notamment dû à l'absence de «méga-transactions». Et d'une certaine frilosité des investisseurs en raison de la crise sanitaire. «En 2020, il s'agissait surtout d'investissements sans risque. L'an dernier, on a vu le retour d'investisseurs qui souhaitaient créer de la valeur et qui croient au potentiel du marché de bureau au Luxembourg», affirme Vincent Van Brée, Head of Capital Markets Luxembourg chez JLL.  Dans les prochains mois, les investissements vont sans doute se concentrer sur des endroits où il y a un potentiel de croissance des loyers.

Les perspectives pour 2022 en matière d'investissements sont plutôt optimistes puisque cela devrait se traduire par une très nette hausse du volume d'investissements, de nombreux dossiers étant déjà à l'étude ou à un stade avancé de discussion. Les rendements devraient cependant rester stables.

Ce qui est certain, c'est que le défi climatique sera un enjeu majeur durant les prochaines années dans le secteur de l'immobilier. En témoigne le succès toujours plus grand des certifications vertes d'immeubles. «La décennie en cours sera cruciale. L'immobilier de demain sera plus durable, plus vert, neutre en carbone et centré sur le bien-être des occupants», conclut Angélique Sabron, Managing Director JLL Luxembourg. 

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