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Quels leviers les communes doivent-elles actionner?
Luxembourg 6 min. 03.05.2022
Crise du logement

Quels leviers les communes doivent-elles actionner?

Cinq pièces composent le «puzzle» avec lequel le ministère de l'Intérieur de Taina Bofferding veut aborder la crise du marché du logement avec les communes.
Crise du logement

Quels leviers les communes doivent-elles actionner?

Cinq pièces composent le «puzzle» avec lequel le ministère de l'Intérieur de Taina Bofferding veut aborder la crise du marché du logement avec les communes.
Photo: Guy Jallay
Luxembourg 6 min. 03.05.2022
Crise du logement

Quels leviers les communes doivent-elles actionner?

L'exemple du ministère de l'Intérieur montre à quel point le défi du logement est difficile à relever. Dernièrement, le Conseil d'État a freiné la ministre Taina Bofferding dans l'achèvement d'un de ses projets de loi.

(MKa avec Marc SCHLAMMES) - Taina Bofferding (LSAP) n'a pas perdu confiance quant à la capacité du Luxembourg à maîtriser la crise du logement. «Nous ne misons plus uniquement sur la bonne volonté, mais sur des lois concrètes avec des règles et des obligations claires», indique la ministre de l'Intérieur en faisant référence aux instruments contraignants qui sont déjà disponibles ou qui pourront être utilisés prochainement.


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Elle dispose depuis mi-février de l'article 29bis de la loi sur l'occupation des sols communaux, qui découle de la réédition du Pacte logement adopté par la Chambre à l'été 2021.

Selon la taille d'un plan d'aménagement particulier (PAP), entre 10 et 20% de logements abordables doivent être créés et cédés au secteur public - et y rester. En contrepartie, le potentiel de construction disponible dans le PAP est augmenté de 10%. En ce qui concerne la pratique actuelle, la ministre parle d'un changement de paradigme et du fait que la problématique des années passées - à savoir que les logements abordables se retrouvaient toujours sur le marché libre - a été prise à la racine.

«Le souci numéro un dans le pays»

Taina Bofferding ne veut pas surestimer le fait que les communes aient déposé un grand nombre de plans partiels d'urbanisme à l'Intérieur dans les mois précédant l'entrée en vigueur de la nouvelle disposition. Il est normal que les plans initiés dans le cadre de la procédure en vigueur jusqu'à présent soient menés à bien dans le cadre de cette procédure, dit-elle avec diplomatie.

Elle est en revanche moins diplomate lorsqu'il s'agit de gérer le «souci numéro un dans le pays»: personne ne peut se fermer à ce souci, souligne-t-elle, «pas même les communes». Et elle fait remarquer que certaines grandes communes, en particulier, ne se sont pas attelées, par le passé, à relever ce défi.

En tant que pouvoirs publics, nous devons intervenir sur le marché.

Taina Bofferding, ministre de l'Intérieur

Aujourd'hui, il n'y a plus d'excuse pour qu'une commune ne se consacre pas à la construction de logements, selon la ministre - même pas financièrement, elle fait référence aux multiples aides, qui vont jusqu'aux services de conseil inclus dans le Pacte logement 2.0.


Wirtschaft, Immobilienmarkt, Mieten, Residenz, Sozialalmanach, Wohnung, Wohnungsbau, Wohnungsmarkt, Immobilien, Immobilienmarkt, A louer, A vendre, Immobilier, Zu vermieten, Zu verkaufen, Location, Land zum Bauen, Foto: Chris Karaba/Luxemburger Wort
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La politicienne du LSAP est consciente que des mesures comme l'article 29bis ne porteront pas leurs fruits du jour au lendemain: «Mais si nous n'agissons pas maintenant, cela prendra encore plus de temps». Selon elle, la problématique aurait de toute façon dû être abordée bien plus tôt et les instruments utilisés auraient dû être orientés différemment. Entre-temps, le problème est devenu si profond que les petites solutions ne suffisent plus: «En tant que pouvoirs publics, nous devons intervenir sur le marché», défend-elle pour justifier le changement de paradigme.

Déçue mais combative

En termes d'intervention, Taina Bofferding préférerait pour cela recourir aujourd'hui plutôt que demain à deux autres instruments qui sont actuellement bloqués sur le chemin des instances: le contrat de terrain à bâtir et le «remembrement ministériel». Le contrat de terrain à bâtir a été initié par son prédécesseur Dan Kersch (LSAP) et prévoit la viabilisation de terrains constructibles dans des délais prédéfinis. La ministre de l'Intérieur a ajouté des sanctions au projet initial, ce que le Conseil d'État a contesté sur la forme.

Taina Bofferding se dit déçue de l'interprétation de la Haute Autorité consistant à ne pas appliquer de sanctions; celles-ci annuleraient le droit de construire, argumente le Conseil d'Etat dans son avis.

Elle n'en reste pas moins combative et veut maintenir son projet de loi -  «Nous travaillons sur des solutions juridiquement viables, par exemple un droit de construction temporaire» - car pour la ministre, il n'est pas compatible avec la crise du logement de laisser des terrains à bâtir désignés en friche sans conséquences. «Le PAG et le PAP fournissent aujourd'hui des réponses sur la manière dont un terrain peut être aménagé, mais nous n'avons pas encore de réponses sur la question de savoir si et quand l'aménagement doit avoir lieu», explique-t-elle en revenant sur son idée de base pour le contrat de terrain à bâtir.

Le PAG et le PAP fournissent aujourd'hui des réponses sur la manière dont un site peut être aménagé; nous n'avons cependant pas encore de réponses sur la question de savoir si et quand l'aménagement doit avoir lieu.

Taina Bofferding, ministre de l'Intérieur

Le «remembrement ministériel», dont la ministre attend «beaucoup», vise à éviter qu'un plan d'aménagement partiel n'échoue à cause d'un ou de quelques propriétaires de terrains. Le droit de construire serait maintenu sur la ou les parcelles de ces derniers, mais elles seraient restructurées de manière à permettre l'exécution du plan d'aménagement, à la suite d'un remembrement à l'intérieur du PAP, que le conseil échevinal peut demander au ministère de l'Intérieur. Le «remembrement ministériel» suit le parcours de l'instance en même temps que le contrat de terrain à bâtir - et doit donc attendre le feu vert du Conseil d'Etat au deuxième tour.

S'en tenir à l'échéancier

La réforme de l'impôt foncier et l'introduction d'une taxe sur la spéculation ne sont pas encore sur le chemin de l'instance. Le Premier ministre Xavier Bettel (DP) a annoncé ces deux mesures en octobre 2021 et a promis un projet de loi dans les douze mois. Ce calendrier sera maintenu, souligne la ministre de l'Intérieur, qui travaille «intensément» sur le projet de réforme avec la ministre des Finances et le ministre du Logement.


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Deux points au moins font actuellement l'objet d'un consensus interministériel et interpartis: l'impôt foncier doit rester une taxe communale. La nouvelle taxe sur la spéculation doit être prélevée par l'État et alimenter les caisses de l'État pour être ensuite, souligne la ministre Bofferding, réinvestie dans la construction de logements.

En revanche, l'association faîtière des communes plaide pour que cet impôt profite également aux communes.

Même si les discussions politiques autour de l'impôt foncier n'en sont qu'à leurs débuts, les communes doivent conserver la souveraineté sur les taux d'imposition, comme c'est déjà le cas aujourd'hui. Afin d'éviter de trop grandes différences entre les communes, il serait toutefois envisageable, comme pour la taxe professionnelle, de fixer un écart à l'intérieur duquel les taux d'imposition seraient fixés, explique la ministre pour donner un aperçu des réflexions en cours.

40 millions d'euros de taxe foncière

En outre, il faut garantir que les taux d'imposition soient fixés de manière à ce que la taxe professionnelle puisse également avoir un impact sur la politique du logement. Aucun ordre de grandeur n'a été défini à ce jour - actuellement, la taxe foncière représente un total d'environ 40 millions d'euros.

Le projet de la ministre est complété par la partie des procédures. Cela concerne entre autres des parties de la réforme de la tutelle administrative et la modification ponctuelle d'un plan d'aménagement général (PAG).

Dans ce cas, le délai sera réduit de douze à sept mois, en s'inspirant à l'Intérieur des «bonnes expériences» faites pour les modifications partielles des PAP, selon Taina Bofferding.

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