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Les terrains, cette denrée un peu moins rare
Luxembourg 8 min. 28.02.2019 Cet article est archivé

Les terrains, cette denrée un peu moins rare

L'acquisition d'anciennes friches industrielles et leur reconversion pour du logement explique la hausse du potentiel foncier entre 2013 et 2016.

Les terrains, cette denrée un peu moins rare

L'acquisition d'anciennes friches industrielles et leur reconversion pour du logement explique la hausse du potentiel foncier entre 2013 et 2016.
Chris Karaba
Luxembourg 8 min. 28.02.2019 Cet article est archivé

Les terrains, cette denrée un peu moins rare

Avec un potentiel foncier de 2.846 hectares en 2016, en hausse de 4,6% par rapport à 2013, le pays dispose d'une marge de manoeuvre un peu plus grande pour répondre à la demande, selon les données de l'Observatoire de l'habitat dévoilées jeudi.

(VO) - Entre 2010 et 2016, les prix des logements ont augmenté au Grand-Duché de 4,5% par an, selon les données publiées jeudi par l'Observatoire de l'habitat. Une augmentation régulière dans le temps mais plutôt disparate spatialement puisque cette dernière a été beaucoup plus forte dans les zones urbaines, notamment dans la capitale et ses communes limitrophes, que dans les zones plus rurales du nord et de l'ouest du pays.

Même tendance à la hausse pour les prix des terrains à bâtir qui, entre 2010 et 2017, ont augmenté d'environ 6,1% en moyenne annuelle, selon l'établissement public. Cette hausse a été relativement régulière, fluctuant entre 5,2% et 6,8% par an sur cette période de 7 ans.

Des différences de prix importantes

La hausse des prix des terrains à bâtir a ainsi été beaucoup plus forte que celle des logements anciens et des logements en construction. Une conclusion que l'Observatoire de l'Habitat juge tout à fait cohérente au regard des évolutions des coûts de la construction publiées par le Statec qui suggèrent que les coûts de la construction ont été proches de l'inflation sur les biens de consommation depuis 2010.

Les différences dans les niveaux de prix médians des terrains à bâtir sont toutefois très importantes,. Entre 2015 et 2017, dans les communes du nord du pays, le prix médian du foncier résidentiel est 25.000 à 30.000 euros/are de terrain. En revanche, pour la même période à Luxembourg-Ville, celui-ci est près de 200.000 euros/are.  

Il faut souligner qu'il existe aussi une très forte variabilité dans les prix de transaction sur le territoire de la capitale, selon les quartiers, la taille et la forme des parcelles vendues. La capitale reste le pôle largement dominant du marché de l'immobilier résidentiel au Grand-Duché: son accessibilité expliquant à elle seule près de 80% des différences de prix médian entre communes.

Le potentiel foncier destiné à l'habitat a assez nettement augmenté entre 2013 et 2016 puisqu'il représente 2.846 hectares de terrains en 2016 contre 2.719 hectares en 2013. Une augmentation qui doit toutefois être nuancée étant donné qu’elle correspond essentiellement à «des reclassements de terrains auparavant situés dans des zones non affectées des anciens PAG», selon l'Observatoire de l'habitat. Autrement dit, l'acquisition par l'Etat de friches industrielles comme celles de Schifflange, Dudelange ou bien encore Wiltz.

Par exemple, le nouveau PAG à Luxembourg-Ville a permis d'augmenter les surfaces disponibles pour l'habitat de 114 hectares entre 2013 et 2016. Cependant, le potentiel foncier pour l'habitat est inégalement réparti selon les communes.

Luxembourg-Ville est la commune dans laquelle cette surface est la plus élevée (335 hectares) et la majorité des autres communes qui détiennent de telles surfaces sont en grande partie des communes urbaines ou périurbaines comme Niederanven, Käerjeng, Strassen, Sanem ou Dudelange ou encore des communes rurales fusionnées comme Wincrange ou Rambrouch.

Un cinquième des terrains sont libres

A côté du potentiel foncier destiné à l'habitat, il faut savoir que 793 hectares de terrains sont disponibles. Ils se situent dans les anciens PAG et représentent un potentiel certain pour l'habitat.

D'après le ministère du Logement, plus d'un cinquième de ces surfaces sont encore libres de construction. Un taux de disponibilité proche de 21,7% qui est d'ailleurs presque le même que celui relevé en 2013. 

Près de 3/4 des terrains appartiennent à des privés 

Le potentiel foncier est très largement concentré dans les mains des acteurs privés dans un grand nombre de communes, en particulier dans les communes à tendance rurale. Les acteurs publics, comme peuvent l'être les administrations communales, détiennent une part non négligeable des terrains disponibles dans certaines communes urbaines comme Differdange, Esch-sur-Alzette, Luxembourg-ville, Niederanven ou Sanem.

Les surfaces disponibles sont très largement détenues par les particuliers, les personnes morales et les copropriétés, qui représentent dans l'ensemble 89,1% du potentiel foncier destiné à l'habitat. Les acteurs publics sont propriétaires de seulement 10,9% de la surface disponible, soit 309 hectares.

Le recensement réalisé en 2016 montre qu'il reste d'importantes surfaces libres de construction situées dans les zones destinées à l'habitat, et que près d'un tiers de ces surfaces pourraient être mobilisées rapidement.

En poursuivant les tendances actuellement observées en matière de densité de la construction, les 2.846 hectares de terrains disponibles pour l'habitat dans les PAG des communes pourraient permettre la construction de 50.000 à 80.000 logements sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg. Puisque les propriétaires privés détiennent la grande majorité de ces terrains, l'enjeu majeur est donc de trouver des solutions pour permettre la mise en construction des surfaces disponibles en vue d'accroître l'offre de logements.

460 hectares consommés en six ans

Entre 2010 et 2106, 460 hectares de terrains ont été consommés au sein des zones résidentielles de toutes les communes du pays. Cela correspond à un rythme de consommation de terrains de l'ordre de 77 hectares par année, ce qui est légèrement supérieur au rythme observé sur la précédente période d'analyse qui était de 74 hectares par an entre 2004 et 2010.

La surface des terrains sur lesquels des opérations de démolition/reconstruction ont été réalisées entre 2010 et 2016 s'élève à 173 hectares, ce qui correspond à environ 29 hectares de terrains reconstruits par an. Il s'agit ici d’une assez nette augmentation de l'activité de démolition/reconstruction par rapport à la précédente période d'analyse (21 hectares par an entre 2004 et 2010).

19.251 logements en six ans

La consommation foncière a permis l'installation de près de 13.000 ménages entre 2010 et 2016, ce qui équivaut à plus de 30.600 personnes, soit une densité nette moyenne de 38,7 logements habités par hectare de terrain consommé.

Les logements construits sur ces terrains sont majoritairement des appartements (60%), pour lesquels la densité nette moyenne a fortement augmenté (94,8 logements par hectare de terrain consommé entre 2010 et 2016, contre une densité nette moyenne de 74,9 sur la période 2004-2010). Pour les maisons construites, la densité nette reste relativement faible: 20,4 logements par hectare, soit 4,9 ares de terrain par maison en moyenne. 

Construction d'immeubles avant tout

En ce qui concerne la démolition/reconstruction, plus de 6.200 logements ont été créés entre 2010 et 2016, accueillant environ 13.600 nouveaux habitants après la reconstruction, ce qui correspond en moyenne à une multiplication par 2,7 des logements sur les terrains reconstruits par rapport à la situation initiale. Il s'agit la plupart du temps de la démolition d'une maison unifamiliale aboutissant à la construction de plusieurs maisons en série ou d'un bâtiment à appartements. 

La densité nette observée sur les terrains reconstruits est beaucoup plus élevée que sur les terrains: elle s'élève en moyenne à 49,7 logements par hectare de terrain reconstruit. Cela s'explique surtout par la part prépondérante de la construction d'appartements, qui représentent 80% des logements construits sur ces terrains ayant fait l'objet d'une démolition/reconstruction. Il s'agit là d'une augmentation des dynamiques de construction par rapport au précédent recensement.

Au total, la construction de 19.251 logements a pu être observée entre 2010 et 2016 sur les terrains consommés et les terrains reconstruits, soit 3.200 logements construits en moyenne par année. Sur la période 2004-2010, la dynamique de construction était évaluée à 2.560 logements construits en moyenne par an.

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