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Les prix de l'immobilier continuent de flamber
Luxembourg 4 min. 30.07.2019

Les prix de l'immobilier continuent de flamber

Les prix de l'immobilier continuent de flamber

Photo: Guy Jallay
Luxembourg 4 min. 30.07.2019

Les prix de l'immobilier continuent de flamber

La situation sur le marché du logement au Luxembourg ne cesse de fluctuer, d'années en années. En 2018, les prix de vente ont augmenté comme jamais auparavant et les loyers ont explosé.

Par Michèle Gantenbein, traduction Sophie Wiessler

L'Observatoire de l'habitat établit depuis de nombreuses années des statistiques sur les prix de vente et de location des maisons et appartements au Luxembourg. Selon les chiffres présentés à la commission parlementaire du logement fin juin, les prix de vente des appartements ont augmenté de 12,94 % au cours de l'année écoulée. Si l'on recule d'un an, c'est une augmentation des prix de 21,44% en deux ans. Un appartement vendu pour 500.000 euros fin 2016 avait une valeur de vente de 607.200 euros fin 2018. 

La tendance des prix de location d'appartements est encore plus vertigineuse. Selon les chiffres de l'Observatoire - basés sur les annonces immobilières - les loyers des appartements ont augmenté de 18,23% au cours de la dernière année. Il n'y a jamais eu une telle flambée des prix des loyers auparavant.

Si 2018 apparaît comme une année record pour les loyers des appartements, de fortes disparités existent encore et toujours, la capitale restant le principal pôle d'attraction du marché immobilier. Le loyer moyen s'y affichait ainsi à 1.858 euros. Bien loin des 973 euros recensés à Clervaux ou des 944 euros demandés à Wiltz.   

Sans surprise, la périphérie directe de Luxembourg-Ville bénéficie également de la hausse générale des prix, puisque louer un appartement à Strassen ou à Hesperange dépasse en moyenne la barre des 1.600 euros. 

Les prix de vente des maisons ont également augmenté, quoique dans une moindre mesure: en 2018, c'était une augmentation de 6,57%. Les loyers n'ont augmenté que de 1% entre fin 2017 et fin 2018.

Impact de la TVA logement

L'Observatoire de l'habitat cite l'évolution économique et démographique, le déséquilibre entre l'offre et la demande, mais aussi d'autres facteurs tels que les besoins énergétiques pour la construction de logements ou l'augmentation de la TVA de deux points de pourcentage en 2015, pour expliquer la hausse des prix.

Ce qui n'est pas explicitement mentionné par l'Observatoire, mais qui est susceptible d'être un facteur important dans l'augmentation des prix, c'est l'augmentation de la TVA logement de 3 à 17% sur la construction et la rénovation des logements locatifs. Jusqu'à la fin de 2016, le gouvernement a accordé un délai de grâce assorti d'un régime transitoire, mais depuis 2017, l'augmentation des impôts est pleinement effective.

La ministre du Logement, Sam Tanson (Déi Gréng), connaît l'évolution des prix et en est tout, sauf satisfaite. Interrogée sur les causes de l'explosion des prix, elle s'est référée aux explications de l'Observatoire de l'habitat, dans un entretien avec le Luxemburger Wort et a déclaré qu'il était trop tôt pour tirer des conclusions définitives des chiffres actuels.

«L'Observatoire a conseillé d'attendre l'évolution des prix en 2019 pour déterminer si des mesures individuelles, comme la suppression progressive du Quart-Taux sur les plus-values à la fin de 2018, ont pu avoir un impact négatif à court terme sur l'évolution des prix, ou s'il s'agit bien d'une tendance», a déclaré la ministre.

Ajustement aux prix de vente

Elle s'est également montrée assez prudente face à l'explosion des prix de location et a de nouveau fait référence aux experts et à leur évaluation selon laquelle les loyers, qui avaient toujours augmenté très modérément, auraient pu s'ajuster d'un seul coup à l'évolution des prix de vente. 

L'évolution des prix de l'immobilier sur le marché immobilier luxembourgeois est connue pour être attribuable à de nombreux facteurs différents. Toutefois, l'augmentation de la TVA logement de 3 à 17% devrait être un facteur décisif dans la hausse explosive des prix de l'an dernier, puisque les premiers appartements locatifs taxés de cette façon sont arrivés sur le marché en 2018.

La question de savoir si la mesure, inventée en 2014 pour restructurer les finances publiques, sera abolie dans le cadre de la réforme fiscale prévue, n'est pour l'heure pas à l'ordre du jour. «Nous parlons de tout», a déclaré Sam Tanson, faisant ainsi référence à un groupe de travail composé de représentants du ministère des Finances et du ministère du Logement, qui a été formé pour réviser et réaligner les mesures fiscales dans le domaine du logement. Cela inclut également une nouvelle réglementation de l'impôt foncier.

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