Les entreprises repensent leur rapport à l'immobilier
Les entreprises repensent leur rapport à l'immobilier
Après une année de transition en 2021, l'immobilier de bureau a connu une année de... transition en 2022. Au-delà de bouleverser le rapport au travail des salariés, la pandémie de covid-19 a également incité de nombreuses entreprises à repenser leurs espaces de bureaux. Une évolution des mentalités qui n'a pas été sans conséquence sur le marché luxembourgeois.
Pas de panique, cependant, les signaux restent au vert, rassure d'emblée Lotfi Behlouli, directeur Office Agency chez JLL Luxembourg. «Les tendances sont positives et révèlent un marché sain, avec un bon équilibre et un taux de vacance de 3,5%, le plus bas en Europe», détaille le spécialiste.
Au total, le pays comptait 4,5 millions de mètres carrés de bureaux fin 2022, dont 80% étaient situés sur le territoire de la capitale. Poussé par le centre, le marché se développe aussi en périphérie de Luxembourg-Ville tandis que Belval est également qualifié par l'agent de «marché sain qui va continuer à grandir».
Au cours de l'année 2022, la prise en occupation a été décevante. 212.273 mètres carrés ont été investis ou pré-investis par de nouveaux propriétaires ou locataires: c'est 43% de moins qu'en 2021, qui avait été une année record. «Malgré la baisse de volume, les transactions ont été aussi nombreuses qu'en 2021, soit 248 transactions. C'est donc la taille moyenne de ces dernières qui a chuté de 44%, pour s'établir à 839 mètres carrés.»
L'État particulièrement actif
Mise à part la pré-location par PwC des 33.000 mètres carrés dans le nouveau projet d'Atenor à la Cloche d'Or, aucune transaction supérieure à 10.000 mètres carrés n'a été enregistrée en 2022, contre cinq par an en moyenne lors des cinq années précédentes. «La sérénité des acteurs économiques est visible dans la confiance que ces derniers accordent au marché via les pré-ventes et les pré-locations», note tout de même Lotfi Behlouli.
Dans leurs acquisitions, certaines de ces entreprises sont d'ailleurs accompagnées par JLL Luxembourg. Grâce à sa branche ''Work space and work place strategy'', l'agence aide les sociétés à la décision lors de leur déménagement, ou réaménagement de leur espace de travail. «Notre but est de comprendre l'usage de chaque mètre carré, car l'immobilier devient très important pour attirer et retenir les talents. Et il faut aussi tenir compte qu'il s'agit du deuxième poste de dépense des entreprises après les salaires», détaille Emna Rekik, Head of Tenant Representation chez JLL Luxembourg.
L'État luxembourgeois se place en tant que protagoniste parmi ces différents acteurs économiques. En effet, 19% des 212.273 mètres carrés pris en occupation en 2022 l'ont été par l'État, soit 40.000 mètres carrés répartis en 14 transactions distinctes. Parmi ces dernières, se retrouvent notamment les deux immeubles Serra au Kirchberg, occupés par les ministères de la Défense et de la Justice pour un total de 10.529 mètres carrés.
Aux quatre coins de la capitale, mais également à Belval, l'État se décentralise afin de répondre à trois enjeux, selon l'agent de JLL Luxembourg. «L'État est à la recherche de qualité, avec des immeubles durables, il cherche également à améliorer la mobilité des fonctionnaires, tout en voulant se positionner en tant qu'employeur attractif pour attirer de nouveaux talents.»
Les investisseurs en retrait
Contrairement à ceux des locations, les loyers des immeubles de bureaux ont augmenté en 2022. Une hausse qui s'explique, d'une part par le contexte inflationniste généralisé, mais aussi par la rareté des immeubles répondant aux dernières normes énergétiques. «Cette croissance continue des loyers permet au marché de ne pas basculer», décrypte Lotfi Behlouli.
De plus en plus demandée par les entreprises, la certification environnementale des immeubles a été passée au crible par JLL Luxembourg. L'agence souligne que les biens dotés d'un des différents labels verts se louent à un loyer 9% plus élevé en moyenne. «C'est un écart peu représentatif si on le compare à des villes comme Bruxelles, où l'écart est de l'ordre de 20 à 30%.»
2022 a par ailleurs été compliquée pour les investisseurs, les financements bancaires étant devenus plus onéreux, entraînant une hausse des rendements qui sont passés de 3,25 à 3,9% au Luxembourg en seulement quelques mois. Le volume total d'investissement a dégringolé de 34%, s'établissant à «seulement 836 millions d'euros», faisant de 2022 l'une des années les plus faibles dans les volumes d'investissement.
Malgré ce contexte, les perspectives pour 2023 restent «positives», à en croire Lotfi Behlouli. L'agent indique que plusieurs transactions doivent se conclure lors du premier semestre de l'année. «De quoi donner un bon boost au marché, même si nous anticipons une hausse du taux de vacance en raison de la livraison simultanée de plusieurs projets, représentant un total de 76.000 mètres carrés. Mais ce taux restera de toute façon trop faible pour affecter les loyers.»
Suivez-nous sur Facebook, Twitter et abonnez-vous à notre newsletter de 17h.
