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«Les acteurs du marché restent prudents, mais optimistes»
Luxembourg 4 min. 14.05.2020

«Les acteurs du marché restent prudents, mais optimistes»

Malgré la crise, le marché de l'immobilier de bureaux luxembourgeois se porte plutôt bien.

«Les acteurs du marché restent prudents, mais optimistes»

Malgré la crise, le marché de l'immobilier de bureaux luxembourgeois se porte plutôt bien.
Photo: Inowai
Luxembourg 4 min. 14.05.2020

«Les acteurs du marché restent prudents, mais optimistes»

Une forte demande et une offre relativement rare. Malgré la crise, le marché de l'immobilier de bureaux luxembourgeois se porte plutôt bien. Explications avec Tehdi Babigeon (Inowai).

(ASdeN avec Mara Bilo) -Il y aura sans nul doute un avant et un après la crise. Car la pandémie n'aura épargné aucun secteur. Quid du marché de l'immobilier de bureau luxembourgeois avec Tehdi Babigeon, associé et head of business development & capital markets de la société immobilière. 

La situation exceptionnelle actuelle a-t-elle un impact sur les baux commerciaux ?

«Dans l'ensemble, les locataires de bureaux n'ont pas essayé de renégocier leur bail ou de reporter le paiement du loyer - même si tout le monde subit bien sûr les conséquences de la pandémie. Néanmoins, les entreprises actives dans le secteur du commerce de détail, notamment les restaurants, les hôtels et les entreprises qui dépendent du tourisme international, ont dû demander ces formes de soutien, car elles ont été particulièrement touchées. 

Face à cette situation, de nombreux propriétaires de bureaux se sont montrés accommodants. En effet, pour les propriétaires, une relation à long terme avec leurs locataires est beaucoup plus importante que le paiement ponctuel du loyer.

Qu'observez-vous lorsque vous contactez de nouveaux clients et dans les affaires déjà en cours ?

«Un exemple concret : le nombre d'appels spontanés de clients potentiels cherchant des informations sur l'un ou l'autre service a considérablement diminué. Il y a généralement une dizaine de demandes par semaine, alors qu'au cours des dernières semaines, il n'y en avait généralement qu'une par semaine. Cela se reflète clairement dans le monde des affaires. 

Au cours du premier trimestre, moins de 30.000 mètres carrés de bureaux ont été nouvellement occupés. En comparaison, l'année dernière dans son ensemble a vu plus de 267.000 mètres carrés - 26 transactions, mais nous nous attendons à des résultats un peu meilleurs au deuxième trimestre grâce à quelques grosses transactions. Afin d'évaluer la dynamique du marché, il est nécessaire d'analyser à la fois la taille de l'espace nouvellement occupé et le nombre de transactions.

Les acteurs du marché de l'immobilier de bureau ont-ils déjà décidé de reporter, voire d'annuler, des investissements ou des projets d'expansion ?

«Pour l'instant, la principale question est de traiter l'impact économique de la crise de covid-19. Néanmoins, il apparaît déjà que certains clients reportent dans un premier temps leurs plans d'investissement à une date ultérieure, mais ne veulent heureusement pas les annuler complètement. Après tout, l'immobilier reste un investissement sûr avec un rapport risque/rendement intéressant pour les investisseurs.

Et en ce qui concerne l'assouplissement du verrouillage, les nouveaux plans d'investissement sont-ils à nouveau à l'ordre du jour ?

«Les temps restent incertains, mais l'assouplissement progressif des restrictions, qui est en train de détendre la situation au Luxembourg, a déjà eu un impact sur les questions que se posent nos clients ; ils veulent à nouveau se tourner vers l'avenir. Conclusion : les acteurs du marché de l'immobilier de bureau sont prudents, mais optimistes.

Le passage nécessaire au travail dans un bureau à domicile s'est avéré largement réussi : les locataires de bureaux ont-ils déjà formulé de nouvelles exigences - ou, pour le dire autrement : prévoyez-vous une demande moindre en matière d'espace de bureau à l'avenir ?

«Aucune décision concrète n'a encore été prise sur la reconfiguration des bureaux, mais il est certain que le télétravail doit être sérieusement envisagé à l'avenir. Si plus de travail est transféré au bureau à domicile, il se peut en effet que moins d'espace de bureau soit nécessaire dans certains cas. Et les entreprises dont l'existence est menacée par la crise pourraient également économiser sur les frais de location. 

Néanmoins, cette situation extraordinaire a également montré clairement que le bureau continue de contribuer au lien social des employés. Il reste important de maintenir l'espace pour les discussions en équipe et les autres formes de communication. En outre, dans de nombreux endroits, il est nécessaire d'assurer le respect des nouvelles réglementations sur la séparation spatiale des personnes, pour laquelle il faut davantage d'espace de bureau.

Cette éventuelle baisse de la demande d'espaces de bureaux se répercutera-t-elle alors sur les prix du marché ?

Le besoin de mètres carrés n'est qu'une des composantes du prix - la rareté de l'offre doit également être prise en compte. En raison de la forte attractivité du Luxembourg et de l'offre relativement faible, l'impact sur le prix devrait être relativement limité.

Et puis il y a l'arrêt de quatre semaines des chantiers de construction le mois dernier...

Exactement, l'achèvement tardif des projets en cours ou prévus ne fera que réduire davantage l'offre disponible. Le fait que le travail puisse être refait ne signifie pas que les projets seront terminés exactement quatre semaines plus tard. Beaucoup de temps a été perdu en raison de la fermeture de sites de construction et des conditions imposées pour leur réouverture. Le rythme de travail n'est pas non plus aussi élevé qu'auparavant, en raison du nombre réduit de travailleurs de la construction et du fait que les mesures de protection de la santé ont été respectées. 

Je m'attends toutefois à ce que certaines entreprises utilisent les locaux existants en raison de la pénurie d'espaces de bureaux nouvellement construits. Cela pourrait signifier que les prix de ces bureaux resteront au niveau précédent.» 

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