A la tête du promoteur public depuis septembre, Jacques Vandivinit souhaite en poursuivre la modernisation afin de le rendre encore plus efficace. D'ici 2024, près de 600 nouveaux appartements figurent déjà au planning de constructions.

Luxembourg 6 min. 09.12.2019 Cet article est archivé

Le Fonds du logement apporte sa pierre à l'immobilier

Michèle GANTENBEIN

Depuis trois mois, Jacques Vandivinit dirige le Fonds du logement. A 42 ans, ce financier de profession a succédé à Diane Dupont après avoir travaillé aussi bien auprès de l'opérateur de satellites SES que Millicom, Luxair puis PricewaterhouseCoopers. Mais au-delà de la comptabilité, le nouveau directeur du Fonds a une vision claire de la direction qu'il souhaite faire prendre au promoteur public.

Dans quel état avez-vous trouvé le Fonds du logement ?

Jacques Vandivinit : «En tant que réviseur d'entreprises, j'avais réalisé un audit du Fonds en 2015. Depuis, le nombre d'employés a presque doublé (130 salariés aujourd'hui), des structures et des organigrammes ont été mis en place. Le Fonds est devenu plus efficace, mais la transformation n'est pas encore terminée.

Par exemple, nous avons commencé à élaborer de nouveaux instruments financiers et comptables. A la fin du processus, nous disposerons d'une base de données unique qui permettra de produire des données fiables et de mieux les gérer. Nous mettons aussi en place un instrument qui nous permettra de suivre de près l'évolution des projets individuels.»

Combien d'appartements le Fonds aura-t-il achevés d'ici fin 2019 ?

Nous ne nous penchons pas sur le nombre exact par année, car l'achèvement est souvent retardé... Nous construirons, en moyenne, 100 appartements au cours de chacune des trois prochaines années. D'ici 2024, il y aura 600 appartements. A plus long terme - dans les dix à quinze prochaines années - 4.000 appartements seront ajoutés aux 2.000 que nous gérons déjà.»

Quelle est la part location/vente au détail d'appartements?

Dans le Programme de construction d'ensembles du 15 décembre 2017, le Fonds du logement envisageait 3.577 nouveaux appartements. Sur ce chiffre, 57 % seront des appartements destinés à être loués. Mais ce sont de vieux chiffres. Nous visons 70% d'appartements locatifs et 30% d'appartements à vocation commerciale. La location d'appartements est importante, mais nous devons également prêter attention à la mixité sociale.»

Existe-t-il un plafond de revenu pour les acheteurs éventuels d'appartements du Fonds ?

Oui. En principe, n'importe qui peut demander la vente ou la location d'un appartement. Mais les critères pour la location sont tels que les moins fortunés ont la priorité. Nous avons 3.000 ménages sur liste d'attente, principalement des parents seuls mais aussi un nombre croissant de familles nombreuses.

Les appartements qui sortent de terre sont rarement accessibles aux ménages les plus modestes du pays, notamment à cause de la faible activités des acteurs sociaux du logement.

Le Fonds du Logement cible les familles nombreuses

Le principal établissement public dédié au logement social a mis en chantier plusieurs dizaines d'habitations à destination des ménages avec plus de deux enfants, annonce le ministre du Logement. Ce qui va tripler l'offre pour une catégorie particulièrement impactée par la crise du logement.

Pour la vente, il y a une limite au nombre d'acheteurs devant remplir les conditions pour obtenir une subvention de l'Etat pour acheter un appartement chez nous. Si vous gagnez assez d'argent, vous ne recevrez aucune aide de l'État et donc vous ne disposerez pas d'un logement subventionné.»

Dans ce contexte, il est essentiel que les appartements soient vendus à des personnes dont la situation financière s'améliore et qui ne remplissent plus les conditions sociales de base...

Toute personne qui a acheté un logement subventionné a le droit de le garder, même si sa situation financière s'améliore. Le fonds n'en est plus le propriétaire. L'erreur du passé a été d'oublier d'établir systématiquement un droit de rachat par le promoteur immobilier. En conséquence, ces appartements pouvaient être revendus avec un profit élevé. C'est inacceptable.

Le premier projet signé Abitatio ouvrira à Niederkorn, au printemps 2020 et comptera sept logements.

Le troisième promoteur de logement social voit le jour

Pour ses dix ans, l'Agence immobilière sociale a donné naissance à Abitatio. Cette branche entend construire, acquérir puis louer de l'habitat destiné à des foyers à revenu modeste. Déjà 45 projets sur tout le Luxembourg commencent à devenir réalité.

Depuis cinq ans environ, nous vendons systématiquement nos appartements assortis d'un droit de rachat pour le Fonds. Du coup, les appartements restent dans le segment abordable. Nous devrions utiliser le droit de rachat dans tous les cas pour éviter la spéculation. En effet, ces appartements sont rachetés au prix de vente.

Mais vous pourriez envisager à l'avenir d'accorder un petit bénéfice au cédant. Toutefois, cela n'est pas prévu pour le moment. Le Fonds a-t-il déjà fait usage de son droit de rachat ?

Oui, par exemple, si une famille s'agrandit et que l'appartement est trop petit. Dans ce cas, les ménages se rapprochent de nos services pour vendre. Les appartements loués restent, eux, en possession du Fonds. Tant que les locataires remplissent les conditions, ils ont le droit de rester. Même si la situation des revenus s'améliore considérablement, certaines personnes veulent rester dans l'appartement et sont prêtes à payer un loyer plus élevé.

Nous avons maintenant des locataires qui, en raison de leur situation financière, seraient en mesure de louer sur le marché du logement privé. Cependant, la loi ne nous permet pas de mettre ces locataires à la porte, même s'ils n'appartiennent plus vraiment à notre groupe cible. Il faudra élaborer une solution permettant de proposer aux personnes dont les revenus se sont améliorés un appartement à vendre ou un appartement dans un autre segment : le logement dit abordable. Mais nous ne disposons pas encore de ce créneau.»

Le Fonds construit et loue également des locaux commerciaux. Cela occupe quelle part de son parc immobilier?

Nous louons une centaine d'espaces commerciaux. Cette activité a son importance car elle rapporte aussi des loyers au Fonds, même si ce développement se suffit pas à combler le déficit qui tend à augmenter.»

La Cour des comptes a remarqué que le Fonds du logement faisait bien peu usage de son droit de préemption sur les terrains à bâtir. Pourquoi?

Il s'agit souvent de zones vertes qui n'ont pas encore été aménagées ou qui ne sont pas particulièrement intéressantes pour nous parce qu'elles ne peuvent pas être bâties immédiatement. Cependant, nous disposons de suffisamment de terrains à bâtir pour réaliser les projets prévus. A long terme, par contre, une stratégie est nécessaire pour garantir que le secteur public ait accès à des terrains à bâtir supplémentaires.»

Un nouveau remembrement pour faciliter l'urbanisme

Trop souvent encore, les projets urbains des communes se trouvent bloqués par des questions administratives, techniques ou trop de complexité. Parmi les outils envisagés, une adaptation de la loi sur la redéfinition des parcelles à aménager.

Peu de communes sont actives dans la construction de logements. Quelle serait la raison de cette timidité ?

Un des problèmes des communes est le manque de ressources. L'élaboration de plans de développement partiels est une question complexe. Très peu de municipalités sont assez grandes pour embaucher des experts. Il serait vraiment logique de leur fournir des consultants. Les communes avec lesquelles j'ai été en contact ont été très ouvertes à l'idée de créer des logements abordables et très ouvertes à nos expériences de location et de gestion de logements. Alternativement, le Fonds du logement mais aussi la Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM) peuvent assumer ce rôle.»