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Le Fënsterschlass renaît de ses cendres
Luxembourg 8 8 min. 26.03.2014 Cet article est archivé

Le Fënsterschlass renaît de ses cendres

Luxembourg 8 8 min. 26.03.2014 Cet article est archivé

Le Fënsterschlass renaît de ses cendres

Construit en 1876 et conçu par l'architecte Charles Arendt, le bâtiment du Fënsterschlass va renaître de ses cendres dans les prochains mois sous la forme d'un immeuble de haut standing respectueux de l'environnement et de l'Histoire de Luxembourg-ville.

Déserté depuis de nombreuses années, le Fënsterschlass, situé à l'angle de la rue des Bains et de la rue Aldringen,  arbore une façade précieuse mais des locaux plus qu'abîmés par le temps, les différents squates et... les pigeons. Un diamant qui a perdu de son éclat et qui n'attire plus les regards, on passe devant lui sans même se rendre compte des trésors d'architecture qu'il recèle.

Construit en 1876 et conçu par l'architecte Charles Arendt, cet immeuble était alors le plus élevé de la ville et incarnait les idéaux de l'urbanisme du XIXe siècle: air et lumière l'inondait avec sa vue sur les parcs municipaux nouvellement éclos et ses nombreuses fenêtres lui ont valu son surnom de "Fënsterschlass". On ne savait plus rien de sa façade aux décors d'inspiration néogothique et Art Nouveau jusqu'en 2007 où la société Dreyer Ruppert Real Estate (DRRE) rachète la bâtiment à l'ancienne famille de relieurs Glesener, dont on aperçoit encore aujourd'hui le nom sur la façade, et le fait classer monument historique.

Que s'est-il passé entre 2007 et 2014?

Sept ans. Le projet aura pris son temps pour éclore tel que ses concepteurs le voulaient: respectueux de l'histoire du bâtiment et de la Ville de Luxembourg.

"Il n'était pas question pour les nouveaux propriétaires de détruire l'immeuble", explique Norbert Muller du cabinet d'architecture Christian Bauer en charge du projet, "mais bien de conserver la façade d'époque et de respecter les hauteurs sous plafond, même si cela induisait certaines contraintes techniques et un manque à gagner".

Si les bâtiments du 23 et 25 de la rue des Bains ont été achetés en 2007, l'achat du dernier immeuble, qui se trouve au 1 de la rue Aldringen, a été acquis quant à lui en 2011. Le bâtiment appartenait en effet à la KBL qui a connu différents changements, dont un rachat par un groupe quatari, et les négociations autour de ce dernier bâtiment ont duré plusieurs années. Mais le projet, tel que le pensait la société DRRE, comptait les trois immeubles, même si cela laissait le projet dans les cartons durant de longs mois.

"Le propriétaire voulait inscrire son projet dans un vrai concept urbanistique et pour ce faire, il avait besoin des trois bâtiments", poursuit Norbert Muller.

Faire revenir les Luxembourgeois dans leur ville

Pour quelle raison trois immeubles plutôt que deux? Plus la surface est étendue et plus le profit généré est juteux? On pourrait le penser, seulement attendre sept ans pour lancer un projet au coût global de 27 millions d'euros suppose qu'on ait les reins solides.

Aujourd'hui,  les trois immeubles sont achetés, les autorisations de la Ville de Luxembourg données et les travaux vont débuter dans quelques semaines pour une durée de 26 mois. Et si la façade va être conservée, les bâtiments, eux, vont être complètement détruits pour laisser  place à un immeuble flambant neuf.

"Le projet du Fënsterschlass s'est inscrit dès le début dans un concept urbanistique bien précis", explique Jean Roland Didier de la société DRRE, "En 2008, on parlait peu de projets résidentiels en centre-ville alors que de notre côté, il était déjà clair que le Fënsterschlass aurait pour fonction de faire revenir les Luxembourgeois dans leur ville. L'achat des trois immeubles nous a permis de créer des espaces modulables et surtout un parking digne de ce nom. Vivre en ville suppose de pouvoir s'y garer et avec seulement deux immeubles, ça n'aurait pas été possible".

Un pari qui semble réussi puisque les candidats à l'achat de logements sont des Luxembourgeois, des Luxembourgeois d'un certain âge.

Oui, mais des Luxembourgeois qui ont les moyens

Avec un prix médian de 10.500 euros le mètre carré, le Fënsterschlass reste un produit haut de gamme destiné à une clientèle argentée. Du 2e au 4e étage, la surface habitable permet 5 logements par étage, des espaces modulables en fonction des souhaits des futurs propriétaires qui peuvent aller de 42 à 400 mètres carrés.

Mais entre  l'achat d'un studio ou de tout l'étage, puisqu'il est possible de regrouper les espaces,  les appartements se découpent selon deux grands modèles: deux sont traversants, trois sont orientés côté rue des Bains. Les deux appartements du 4e étage sont en duplex.

Un projet au coût élevé à cause d'un cahier des charges très contraignant. A savoir,  la réhabilitation de l'ancien tribunal situé rue du Nord s'élève à 30 millions d'euros.

"La façade historique est pénalisante pour tout ce qui touche à l'isolation", explique l'architecte Norbert Muller, "et pour avoir une classe énergétique B, nous avons dû prévoir des panneaux solaires installés sur la toiture côté cour sur une dizaine de mètres carrés".

"Elle n'a pas été détruite par la guerre mais par les investisseurs"

D'après l'architecte, la société DRRE  a privilégié l'Histoire de la capitale à la rentabilité: "L'investisseur est un esthète", reprend Norbert Muller, "et a le courage de garder la façade du Fënsterschlass alors que cela engage depuis le début du projet, des pénalités commerciales. Luxembourg-ville n'a pas été détruite par la guerre mais par les investisseurs dans les années 70 et la logique est aujourd'hui toute autre: les Luxembourgeois veulent conserver le plus possible leur patrimoine architectural".

Mais privilégier l'Histoire à la rentabilité, cela engage certaines contraintes techniques. Ainsi, le bâtiment a des dimensions propres au XIXe siècle comme une grande hauteur sous plafond au premier étage qu'il a bien fallu respecter lors de l'élaboration architecturale du bâtiment final: "Respecter les hauteurs sous plafond du premier a fait perdre un étage à l'immeuble", poursuit l'architecte, "un manque à gagner pour l'investisseur qui l'a choisi délibérément". 

Autre contrainte: dans ce quartier protégé du centre-ville, la police des bâtisses de la capitale n'autorise pas une profondeur de plus de 16 mètres dans les étages, ce qui réduit les possibilités de constructions.

Cependant, c'est la façade elle-même qui relève pratiquement de l'exploit.

Suspendue pour être protégée durant les travaux

La technique pour protéger la façade durant les travaux a déjà était utilisée une fois à Luxembourg-ville, lors de la rénovation de l'agence de la BIL, rue Origer dans le quartier de la gare. Il s'agit d'une technique spectaculaire et coûteuse, pour le Fënsterschlass son coût s'élève à près de 2 millions d'euros.

La façade va être décollée du bâtiment puis suspendue par une grue de l'autre côté de la rue des Bains, de sorte à laisser le champ libre aux ouvriers qui vont détruire les immeubles et en reconstruire un tout neuf. Une fois le bâtiment terminé, la façade sera redescendue et remise à sa place.

Rénovée, la façade rendra au Fënsterschlass tout son prestige d'antan dans un quartier dernier cri. Situé à quelques mètres du centre Hamilius, l'immeuble va profiter du rayonnement du Projet Royal Hamilius dont le permis de construire a été délivré en février dernier. L'immeuble va se situer dans l'immense zone piétonne qui englobera à terme la rue Aldringen et la rue des Bains. 

Le Fënsterschlass a d'ailleurs été pensé pour accueillir des véhicules:  28 places de parking accessibles par ascenseur seront aménagées en sous-sol.

Dernier point qui inscrit le projet dans un concept de redynamisation du centre-ville: les 473 m2 en rez-de-chaussée et sous-sol destinés à des commerces et les 400 m2 du premier étage qui pourront être répartis en trois espaces pour accueillir des bureaux.

Virginie Orlandi


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