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«La solution miracle n'existe pas» pour le logement
Luxembourg 4 min. 15.04.2021

«La solution miracle n'existe pas» pour le logement

Si plusieurs éléments doivent être réunis pour améliorer la situation sur le marché de l'immobilier, le principal tient dans la construction de davantage de logements pour faire baisser le prix des logements, selon Julien Licheron, chercheur à l'Observatoire de l'habitat.

«La solution miracle n'existe pas» pour le logement

Si plusieurs éléments doivent être réunis pour améliorer la situation sur le marché de l'immobilier, le principal tient dans la construction de davantage de logements pour faire baisser le prix des logements, selon Julien Licheron, chercheur à l'Observatoire de l'habitat.
Photo: Gerry Huberty
Luxembourg 4 min. 15.04.2021

«La solution miracle n'existe pas» pour le logement

Jean-Michel HENNEBERT
Jean-Michel HENNEBERT
Avec une hausse de 14,5% du prix des logements en 2020, le Luxembourg poursuit sa progression à deux chiffres dans l'immobilier, entamée depuis 2018. Visible ailleurs en Europe, ce phénomène prend toutefois une ampleur spécifique au Grand-Duché et pourrait impacter l'attractivité du pays.

Malgré la pandémie, l'engouement autour de l'immobilier n'aura pas fléchi en 2020. Au contraire, la hausse annuelle des prix aura même connu un record avec une progression de 14,5%. Contre 10,1% en 2019. Des données qui s'expliqueraient encore et toujours par l'attrait qu'exerce la pierre sur les investisseurs locatifs du fait «des perspectives de plus-value intéressantes»,  note Julien Licheron, chercheur de l'Observatoire de l'habitat au sein du Liser.

Pour expliquer ce phénomène, déconnecté des fondamentaux de l'économie, le chercheur met en avant «la stabilité du marché, les mesures de défiscalisation en place mais aussi les perspectives négatives pour l'immobilier de bureau», conséquence du maintien attendu du télétravail au-delà de la pandémie. Egalement visible au niveau européen, où le prix des logements a connu une hausse moyenne de 30% entre 2010 et 2020 selon Eurostat, l'engouement pour l'immobilier aboutit, au Luxembourg, à une situation schizophrénique pour les propriétaires.

«D'un côté, ces derniers observent qu'ils n'ont aucun intérêt à vendre un bien qui prend plus de 10% chaque année, de l'autre, ces mêmes propriétaires voient les difficultés que rencontrent leurs enfants à trouver un logement», résume Julien Licheron qui rappelle que «90% des résidents ayant la nationalité luxembourgeoise possèdent leur logement, même si tous n'ont pas la chance d'être né dans une famille qui possède de nombreux terrains». Selon les conclusions de la dernière étude disponible sur ce thème, moins de 1.600 personnes se trouvent dans cette situation. Une minorité qui possède 65% des terrains constructibles au Luxembourg. 

Conséquences de ce morcellement extrême des parcelles, du manque d'incitation à la vente et du droit à la propriété garantie par la Constitution, l'existence d'une situation «extrêmement complexe». Pour Jean-Michel Campanella, président de l'asbl Mieterschutz, le maintien du statu quo «n'est pas tenable à moyen terme» pour les quelque 40.000 ménages locataires estimés du pays, condamnés, selon lui, «à subir doublement la hausse des prix». 

Référence aux revalorisations des loyers appliquées par les propriétaires - et suspendues pour l'heure en raison de la pandémie - et aux difficultés rencontrées par les résidents étrangers à accéder à la propriété. Face à ce constat, plusieurs solutions innovantes émergent peu à peu, à l'image du projet de l'agence immobilière sociale qui ambitionne d'installer, sur des terrains non exploités, des structures modulables destinées à héberger des personnes à faibles revenus. 


Le premier projet signé Abitatio ouvrira à Niederkorn, au printemps 2020 et comptera sept logements.
Le troisième promoteur de logement social voit le jour
Pour ses dix ans, l'Agence immobilière sociale a donné naissance à Abitatio. Cette branche entend construire, acquérir puis louer de l'habitat destiné à des foyers à revenu modeste. Déjà 45 projets sur tout le Luxembourg commencent à devenir réalité.

Et ce, en échange du versement d'un loyer au propriétaire en attendant une éventuelle affectation future. Une idée évoquée pour la première fois en 2018 et pas encore concrétisée car «le projet s'est avéré plus difficile que prévu», indique Gilles Hempel, directeur de l'AIS, qui précise toutefois qu'«un projet-pilote à Schifflange» est en cours d'élaboration.

«Il n'existe bien évidemment pas de solution miracle unique, mais plusieurs éléments doivent se combiner pour permettre la mise à disposition annuelle non pas de 4.000, mais de 6.000 nouveaux logements», estime Julien Licheron qui juge que cette production supplémentaire «changerait tout» puisque la livraison de ce volume annuel «permettrait une décélération des prix et un retour à une certaine fluidité sur le marché». Comprenez l'apparition d'offres dans certaines zones du pays, totalement absentes du marché pour le moment.

Face à ce constat, l'Etat tente de reprendre la main en faisant aménager d'anciennes friches industrielles ou en faisant sortir de terre de nouveaux quartiers en conservant, majoritairement, la propriété des terrains ainsi valorisés. A noter enfin que l'idée de plafonner les prix de vente des terrains a été officiellement écartée par Henri Kox (Déi Gréng), ministre du Logement, qui estime qu'une telle mesure nuirait «à l'Etat de droit». La question devrait toutefois revenir sur le devant de la scène au cours de l'année 2023, date des prochaines élections communales et législatives où les différents aspects de l'attractivité du pays devraient être au cœur des débats.

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