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«La politique ne crée que des écrans de fumée»
Luxembourg 10 min. 24.05.2022
Crise du logement

«La politique ne crée que des écrans de fumée»

25% des habitants du Luxembourg ne vivent pas dans leur propre logement.
Crise du logement

«La politique ne crée que des écrans de fumée»

25% des habitants du Luxembourg ne vivent pas dans leur propre logement.
Photo: Gerry Huberty
Luxembourg 10 min. 24.05.2022
Crise du logement

«La politique ne crée que des écrans de fumée»

Michèle GANTENBEIN
Michèle GANTENBEIN
Le président de la Chambre immobilière, Jean-Paul Scheuren, estime que depuis 50 ans, la politique du logement est insuffisante.

Il a dit un jour qu'il ne mettait plus les pieds au ministère du Logement, parce qu'il n'y était de toute façon pas écouté, et que toutes les propositions du secteur privé pour résoudre la crise du logement étaient jetées aux orties. «C'est du temps perdu», déclara Jean-Paul Scheuren en avril dans un entretien au Luxemburger Wort. Mais sans les acteurs privés, le président de la Chambre immobilière en est convaincu, la crise du logement ne pourra pas être résolue. 


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Selon lui, le besoin en logements locatifs abordables est énorme. Par là, Jean-Paul Scheuren entend des logements à loyers modérés, qui s'adressent à des personnes ayant besoin d'un soutien financier, mais pas d'un accompagnement social.

Il regrette que les acteurs privés soient exclus de la construction de logements subventionnés et des aides publiques qui y sont liées. Il existe pourtant des possibilités de construire des logements abordables sans subventions, «si la politique s'ouvrait à ces possibilités», estime le président de la Chambre immobilière. 

Nous ne voulions pas de subventions, mais demandions une garantie de l'État pour assurer le financement.

Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière

Des modèles qui n'ont jamais été mis en œuvre

La Chambre immobilière avait déjà présenté des modèles il y a des années, «qui n'ont jamais été mis en œuvre». L'un d'entre eux, qui avait été proposé en 2012 au ministre de l'époque, Marco Schank (CSV), était la location-vente, qui figure également dans le programme de coalition actuel. Cette proposition prévoyait que les habitants paient pendant dix ans un loyer 25% inférieur au prix du marché, et qu'ils achètent ensuite le bien immobilier et le terrain. «Nous ne voulions pas de subventions, mais nous avons demandé une garantie de l'État pour assurer le financement», souligne Jean-Paul Scheuren. 


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Mais en fin de compte, le projet (140 logements) a échoué face au ministère du Logement, qui a estimé qu'il était contraire à la loi sur les appels d'offres. «Ils ne voulaient rien faire, pas même un projet pilote», explique Jean-Paul Scheuren. La tentative de mettre en œuvre ce modèle avec une banque a également échoué. 

Convention entre l'UEL et l'État 

Lors de la précédente législature, l'Union des entreprises luxembourgeoises (UEL) avait, selon Jean-Paul Scheuren, élaboré une convention avec le ministère du Logement dans le but de lancer une grande offensive sur le marché du logement. L'Etat devait s'engager à adapter les procédures d'autorisation afin de pouvoir construire plus rapidement et l'UEL devait s'engager à augmenter la production de 1.000 logements par an. «La convention devait être signée en 2018, mais elle a disparu dans un tiroir lors du changement de gouvernement. Pour cette convention, il y avait des projets de construction déjà planifiés. Mais le ministre actuel ne s'y intéresse pas.» 

Un appartement que vous achetez aujourd'hui pour 500.000 euros, vous le revendez au bout de 30, 40 ou 50 ans pour 500.000 euros. C'est ce qu'on appelle la location à long terme. Cela n'a rien à voir avec la propriété.

Jean-Paul Scheuren

Le gouvernement a autre chose en tête. Il souhaite que des logements abordables soient créés et restent en mains publiques. C'est pour cela que le bail emphytéotique a été introduit. Jean-Paul Scheuren n'a aucun problème avec ce fonctionnment, mais avec le droit de préemption. C'est «très grave», un «paquet trompeur» et «peu sérieux». 


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«Un appartement que vous achetez aujourd'hui pour 500.000 euros, vous le revendez au bout de 30, 40 ou 50 ans pour 500.000 euros. C'est ce qu'on appelle la location à long terme. Cela n'a rien à voir avec la propriété. Le seul qui profite de ce modèle, ce sont les pouvoirs publics: État, communes, Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) ou Fonds du logement. Ils sont propriétaires des logements et les font financer par les personnes qui les acquièrent. Après le rachat, ils peuvent en faire ce qu'ils veulent et les revendre plus cher. Quel est l'avantage pour l'acheteur in fine dans ce modèle?», demande Jean-Paul Scheuren. 

Si nous mettions en place un tel modèle sur le marché privé, nous serions lynchés

Jean-Paul Scheuren

L'acheteur contracterait un crédit coûteux pour financer un appartement dans lequel il pourrait louer à moindre coût. «C'est vendu comme une solution géniale. Mais en fin de compte, cela n'apporte rien aux gens, mais ce sont eux qui assument le risque financier. Si nous mettions en place un tel modèle sur le marché privé, nous serions lynchés pour cela», explique Jean-Paul Scheuren. «L'achat ne vaut la peine que si le bien immobilier prend de la valeur. Sinon, cela n'a pas de sens.»

L'idée du rachat d'un logement subventionné par l'État est que les gens récupèrent ce qu'ils ont investi, à l'exception des intérêts bancaires.

Mike Mathias, premier conseiller du gouvernement au ministère du Logement

Environ 25% de la population ne possède pas de maison individuelle, calcule Jean-Paul Scheuren. Il reste donc environ 194.000 personnes (77.600 ménages) pour lesquelles il faut créer une offre de logements locatifs adaptée. C'est sur ce point que les pouvoirs publics devraient se concentrer, selon lui. Ainsi, le pouvoir d'achat reste dans les mains des ménages. De plus, en tant que locataire d'un logement public, on ne risque pas d'être mis à la porte pour cause de besoin personnel. 

Mike Mathias, premier conseiller de gouvernement au ministère du Logement, voit les choses différemment: «L'idée du rachat d'un logement subventionné par l'État est le suivant: les gens récupèrent ce qu'ils ont investi, à l'exception des intérêts bancaires. Celui qui récupère la somme investie au bout de 20 ans a vécu quasiment gratuitement pendant 20 ans.» Selon lui, ce mécanisme permet aux promoteurs publics de revendre les logements à un prix abordable. 


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En ce qui concerne le prix de vente, le promoteur public doit tenir compte du prix de rachat. Mais il peut aussi adapter le prix à la hausse suite à des investissements supplémentaires (frais de rénovation par exemple) et tenir compte de l'augmentation de valeur qui en résulte. Ces conditions sont inscrites dans la loi et font l'objet d'un développement continu sur la base de l'expérience, explique Mike Mathias. 

L'avantage pour les acheteurs, du point de vue du ministère, est qu'ils achètent un logement qu'ils n'auraient jamais pu s'offrir sur le marché privé. Une maison unifamiliale avec bail emphytéotique de la SNHBM ou du FDL à Sandweiler coûte par exemple 3.889 euros/m², à Esch-sur-Alzette. Pour les appartements, le prix est de 4.101 euros/m² à Belvaux. 

Critique du système de rachat 

Le modèle de bail emphytéotique et de droit de rachat est encore relativement récent, mais selon Jean-Paul Scheuren, mais les critiques s'accumulent depuis que les premiers logements ont été rachetés par l'État ou les promoteurs publics et que les gens prennent conscience des inconvénients. 

Seul celui qui reste toute sa vie dans le logement qu'il a acheté a un avantage, «parce qu'il ne doit pas payer de loyer une fois qu'il a remboursé son crédit». Mais cela ne correspond pas à la réalité de la vie actuelle de nombreuses personnes, explique Jean-Paul Scheuren. «Rares sont ceux qui restent toute leur vie dans le même appartement». 

Si nous ajoutons un étage, cela n'aura pas d'impact sur le prix du terrain. De cette manière, nous pourrions construire un grand nombre de logements bon marché.

Jean-Paul Scheuren

Pacte logement : une solution intelligente 

Jean-Paul Scheuren qualifie le système de compensation du Pacte logement de solution intelligente: lors de projets de construction, les promoteurs privés doivent céder une partie de leur terrain aux pouvoirs publics et peuvent en contrepartie construire davantage. Le hic: le prix auquel les promoteurs immobiliers cèdent les logements aux pouvoirs publics est une question de négociation entre le promoteur et les communes. Selon Jean-Paul Scheuren, on aurait pu s'inspirer des prix pratiqués dans la construction de logements subventionnés. «Là, le prix de construction que l'État paie par mètre carré est fixé». 

Mais la principale critique de Scheuren est que le système de compensation ne s'applique qu'aux plans d'aménagement partiels pour les nouveaux quartiers (PAP nouveau quartier). Il propose d'appliquer le principe également dans les quartiers existants et - là où c'est possible et logique - de construire plus densément - mais uniquement des logements abordables. «Si nous ajoutons un étage, cela n'a pas d'impact sur le prix du terrain. De cette manière, nous pourrions construire de très nombreux logements abordables». Pour mettre cela en œuvre, il faudrait toutefois adapter les dispositions légales.


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Ensuite, il y a la nouvelle réglementation qui impose de construire au moins 30% de logements abordables sur les terrains qui sont reclassés en terrains à bâtir. Selon Jean-Paul Scheuren, il faudra encore des années avant que cet instrument ne soit opérationnel, «car ces terrains ne seront inclus dans le périmètre que lorsque les PAG seront à nouveau révisés».

Ce qui agace le président de la Chambre immobilière, «c'est quand le ministre du Logement se fait prendre en photo de manière solennelle lors de l'inauguration de douze logements pour faire comprendre aux gens: nous avons fait quelque chose. Ils n'ont rien fait. Nous avons besoin de 20.000, voire 30.000 logements abordables. Depuis 50 ans, nous menons une mauvaise politique du logement, ces 20 dernières années, la situation est devenue dramatique, depuis dix ans, tout le pays sait que nous avons un problème, mais personne ne s'attaque à la racine du problème», conclut-il. «La loi sur les aides au logement, qui est en train d'être réformée, exclut explicitement les promoteurs privés. Or, le secteur privé ne se résume pas à des organisations comme Caritas ou la Croix-Rouge. Ce n'est pas la solution». 

Problèmes de financement

Les associations et les fondations bénéficient d'un soutien financier de l'État pour la construction de logements sociaux. En raison de la situation critique du marché du logement, des organisations telles que Caritas ont orienté davantage leurs activités vers la construction et la mise à disposition de logements bon marché. Mais en raison d'une multitude de problèmes - entre autres des conditions plus strictes, des obstacles procéduraux - Caritas n'est plus sûre de pouvoir financer ses projets, comme l'explique son directeur général Marc Crochet. Une solution possible est de confier les projets à un maître d'ouvrage public.


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Un autre instrument de lutte contre la pénurie de logements est la taxe spéculative prévue sur les terrains à bâtir en friche. «Comme si cela allait résoudre le problème», peste Jean-Paul Scheuren. «Il se peut que cette taxe incite l'un ou l'autre propriétaire à vendre son terrain. Mais il essaiera d'en tirer un prix maximum. Et ensuite? Est-ce que cela permettra de créer davantage de logements abordables? Non. Avec cette taxe, pas un seul logement abordable supplémentaire ne sera construit. Ces mesures ne sont que des écrans de fumée».

Pour Jean-Paul Scheuren, l'État a une peur idéologique de faire participer les acteurs privés à la construction de logements abordables, car ils pourraient s'enrichir. «Qu'y a-t-il de mal à faire des bénéfices? La SNHBM fait aussi des bénéfices. J'ai proposé que nous puissions créer des logements dans les mêmes conditions que la SNHBM. Mais cela n'a intéressé personne».

Cet article est paru pour la première fois sur wort.lu/de

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