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Immobilier neuf: Thionville ou Luxembourg ? On vous chiffre la différence

Immobilier neuf: Thionville ou Luxembourg ? On vous chiffre la différence

Photo: Dominique Nauroy
Luxembourg 30 4 min. 07.04.2015

Immobilier neuf: Thionville ou Luxembourg ? On vous chiffre la différence

Le prix de deux appartements neufs, de 95m², peut varier presque du simple au double. Mais la trentaine de kilomètres qui les sépare a elle aussi un coût. Quand vient l'heure de s'installer, et de s'endetter, à quel point vivre comme un frontalier peut être intéressant ?

PAR DOMINIQUE NAUROY

Le prix de deux appartements neufs, de 95m², peut varier presque du simple au double. Mais la trentaine de kilomètres qui les sépare a elle aussi un coût. Quand vient l'heure de s'installer, et de s'endetter, à quel point vivre comme un frontalier peut être intéressant ?

Dans la perspective d'un jeune couple qui travaille à Luxembourg et souhaite emménager, nous sommes allés visiter deux biens qu'il était possible de comparer. Ils sont tous les deux neufs, sont d'une taille comparable et prêts à recevoir leurs premiers occupants.

L'appartement de référence

Au 59, rue des Prunelles, à Luxembourg-Cessange, un immeuble neuf arbore les pancartes de Dan Beck Immobilier, qui a vendu en août 2013 un appartement situé au 2e étage pour 577.000 euros.

L'appartement de Thionville

Au 1, allée de la Terrasse, à quelque 30 kilomètres de Luxembourg, un panneau de la société Arcada invite à découvrir, dans un immeuble neuf, les appartements disponibles. L'appartement qui nous est montré est affiché à 270.000 euros.

Le comparatif

Voici, résumées, les caractéristiques des deux biens.

Appartement Luxembourg Thionville
Surface (m²) 95 85
Chambres 3 3
Balcon (m²) 5,34 11
Cave (m²) 10 12
Salles de bains 2 1
WC séparé oui oui
Cuisine équipée oui non
Buanderie commune oui non
Places parking souterrain 2 2
Position 2e étage Rez-de-chaussée surélevé
Appartements dans résidence 18 6
Visiophone oui oui
Perf. énergétique, isolation B Norme RT2012
Orientation Nord Sud-ouest
Vue sur Parc de Cessange Allée de la Terrasse
Hypercentre éloigné de (km) 3,5 2
Vendu En août 2013 En attente de signature
Prix (euros) 577000 270000
Prix du mètre carré (euros) 6074 3176

Le prix des appartements, au mètre carré, passe presque du simple au double. Toutefois, pour que la comparaison soit valable, il importe de prendre en compte les ajustements suivants :

  • Il existe une différence de 10m² : ajoutons ces mètres carrés à l'appartement de Thionville ;
  • L'appartement de Thionville ne dispose pas de cuisine équipée : ajoutons-en lui une (prix estimé : 20.000 euros) ;
  • L'appartement de Thionville n'est pas encore vendu tandis que celui de Luxembourg a été vendu il y a près de deux ans, en août 2013. Or, selon le STATEC, sur la seule année 2014, les prix des appartements en construction ont progressé de 4,1% au Luxembourg : répercutons cette hausse ;
  • Enfin les frais de notaire ne sont pas les mêmes. Ils sont plus faibles au Luxembourg qu'en France, pourvu qu'on achète dans le cadre du Bëllegen Akt (cas retenu : deux acheteurs).
Rectifications Luxembourg Thionville
Surface (m²) 95 95
Cuisine équipée oui oui
Prix (euros) 577000 321765
+4,1% sur l'immobilier au Luxembourg 600657 321765
Frais de notaire 3795 20300
Prix total (euros) 604452 342065

La différence : plus de 260.000 euros

En conclusion, on parvient à une différence de 262.387 euros. Acheter à Thionville s'avère donc une affaire rentable, pourvu qu'on supporte le stress des bouchons quotidiens sur une A31 de plus en plus saturée. Et ce «moment privilégié», matin et soir, a un coût.

Les deux conjoints travaillent au Luxembourg et ont, chacun, besoin d'une voiture : c'est l'hypothèse haute que nous avons retenue.

En un an, chacun parcourt, pour se rendre au travail et en revenir, environ 14.000 km. Les frais liés à ces déplacements peuvent s'élever à 4.000 euros par an et par personne (véhicule 2.000 €, essence 900 €, entretien et assurance 1.100 €), soit au total 8.000 euros annuels.

S'ils ne modifient pas leur mode de vie, alors le coût de ce transport leur reviendra, en 33 ans, à quelque 260.000 euros, soit la différence notée au précédent intertitre. À l'inverse, la volonté de s'installer au Luxembourg devrait permettre à l'un des deux conjoints de se rendre au travail à pied, pendant que l'autre aurait recours aux transports en commun (le Joeresstreckenabo représente 220 euros par an).

Ajouter le coût du transport d'un côté, du crédit de l'autre

Pour autant, il serait faux d'affirmer qu'il faudrait, de ce point de vue, 33 ans pour amortir l'appartement de Luxembourg par rapport à celui de Thionville. Car notre jeune couple, a priori sans apport, devra contracter un emprunt bien supérieur dans le premier cas et payer des intérêts plus élevés.

Côté français, 2% est considéré comme un bon taux pour un emprunt à taux fixe sur 15 ans. Avec une assurance de 0,30%, l'emprunt sera remboursé par des mensualités de 2.302 euros. Coût total du crédit : 69.500 euros.

Côté luxembourgeois, la BCL a indiqué fin mars que le taux d'intérêt fixe représentatif sur les crédits immobiliers atteignait 1,99%. En 30 ans, avec une assurance de 0,30%, l'emprunt sera remboursé par des mensualités de 2.382 euros. Coût total du crédit : 253.000 euros.

Au final

En intégrant coûts de transport (qui pénalisent la solution de Thionville) et coût du crédit (qui pénalisent la solution de Luxembourg), la différence reste tout de même, sur trente ans, bien supérieure à 200.000 euros. Reste, pour compléter l'analyse, à savoir à quel prix les deux appartements respectifs pourront être revendus dans une, deux ou trois décennies et, d'un côté comme de l'autre de la frontière, c'est une question à laquelle il serait aujourd'hui hasardeux d'offrir une réponse.


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