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«Le pire est peut-être à venir»
Luxembourg 7 min. 03.10.2022
Construction de logements

«Le pire est peut-être à venir»

Entre 2013 et 2021, les prix de l'immobilier ont doublé. Depuis 2019, le Luxembourg connaît des hausses de prix annuelles de plus de 10 %.
Construction de logements

«Le pire est peut-être à venir»

Entre 2013 et 2021, les prix de l'immobilier ont doublé. Depuis 2019, le Luxembourg connaît des hausses de prix annuelles de plus de 10 %.
Photo: Chris Karaba
Luxembourg 7 min. 03.10.2022
Construction de logements

«Le pire est peut-être à venir»

Michèle GANTENBEIN
Michèle GANTENBEIN
Le Luxembourg continue de croître, mais construit moins de logements. Parallèlement, les coûts du bâtiment augmentent. Le politique doit agir, demande Michel-Edouard Ruben.

Entre 2013 et 2021, les prix de l'immobilier au Luxembourg ont quasiment doublé, passant en moyenne de 4.558 à 8.327 euros le mètre carré. Selon le Statec (Indicateurs à court terme, septembre 2022), les prix ont continué à augmenter au deuxième trimestre 2022 en comparaison annuelle, de 11,5%. Le prix des logements existants a augmenté de 12,6%, celui des nouvelles constructions de 9%.


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Le Fonds du logement continue de placer ses billes
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Il est intéressant de noter que, malgré une forte croissance démographique (plus 100.000 personnes depuis 2014), la part des propriétaires de logements se maintient autour de 70% (68,4% en 2020, 71,1% en 2021, Eurostat) (voir graphique ci-dessous). «On ne peut donc pas affirmer que la hausse des prix est une catastrophe pour tout le monde», explique Michel-Edouard Ruben, économiste senior à la fondation IDEA. «La crise, souvent évoquée, de la difficulté d'accéder à la propriété n'en est peut-être qu'à ses débuts», souligne l'économiste.

Michel-Edouard Ruben observe depuis de nombreuses années l'évolution du marché du logement et analyse les décisions politiques. Selon lui, la politique a mis en place des lois importantes avec le Pacte logement, le Fonds spécial de soutien au développement du logement et le supplément au loyer, qui favorisent la création de logements abordables et profitent aux locataires. L'économiste espère également que les lois à venir (contrat de bail à construction, taxe foncière, loi sur les loyers, aides au logement, loi sur les logements subventionnés) auront un effet positif.

Michel-Edouard Ruben, de la fondation IDEA, observe depuis des années l'évolution du marché du logement et analyse les décisions politiques.
Michel-Edouard Ruben, de la fondation IDEA, observe depuis des années l'évolution du marché du logement et analyse les décisions politiques.
Photo: Guy Jallay

L'activité de construction diminue

Mais la situation ne cesse de s'aggraver et, au vu de la crise actuelle, Michel-Edouard Ruben craint que «le pire est peut-être encore à venir». «La population continue de croître et le Luxembourg doit construire toujours plus pour répondre à la demande.» La situation est aggravée par l'inflation, l'explosion des coûts de construction et la hausse des taux d'intérêt, ajoute-t-il. «La hausse des taux d'intérêt peut mettre en sérieuse difficulté les propriétaires qui se sont fortement endettés à des taux variables, et rend encore plus difficile l'acquisition d'un logement pour les primo-accédants».

L'expert est également préoccupé par la proportion croissante d'entreprises de construction au Luxembourg qui déclarent que leur activité est limitée en raison de ressources financières insuffisantes (voir graphique ci-dessus) et d'une pénurie de main-d'œuvre qualifiée. En effet, selon Eurostat (Euroindicateurs), l'activité de construction au Luxembourg est en baisse depuis quelques mois (voir graphique ci-dessous), mais il n'est pas possible de savoir quelle est la situation dans le secteur de la construction de logements.

Mais ce que l'on peut observer dans le secteur de la construction de logements, c'est que le nombre de transactions dans les nouvelles constructions et le nombre de permis de construire sont en baisse (voir graphique ci-dessous). Selon le Statec (Indicateurs à court terme, septembre 2022), le nombre de transactions de logements neufs diminue depuis dix trimestres, à une exception près. Entre le quatrième trimestre 2020 et le quatrième trimestre 2021, il y a eu une baisse de 23,2 %, et entre le deuxième trimestre 2021 et le deuxième trimestre 2022, une baisse de 17,1 %. Parallèlement, les prix augmentent.

Paradoxalement, le Luxembourg est depuis des années l'un des pays les plus dynamiques d'Europe, avec environ 3.700 logements achevés par an (2014 à 2019). Cela représente environ six logements pour 1.000 habitants (UE : 4,5). «Mais le Luxembourg est en même temps l'un des rares pays où le nombre de logements pour 1.000 habitants a diminué entre 2010 et 2020», explique Ruben. Il est de 387 pour 1.000 habitants (UE : 495 ; OCDE : 468). Il n'y a donc pas assez de logements construits pour absorber la croissance.

Au premier semestre 2022, le nombre de permis de construire délivrés a diminué de 45 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Le recul de l'activité de construction de logements au cours des derniers trimestres se reflète également dans l'évolution des permis de construire. Selon Eurostat, l'indice des permis de construire a atteint au deuxième trimestre 2022 son niveau le plus bas depuis fin 2017. Cet indice est un indicateur important, car il permet de tirer des conclusions sur les commandes attendues dans le secteur de la construction. Le Statec (Indicateurs à court terme) dispose également de chiffres à ce sujet. Au cours des six premiers mois de cette année, des permis de construire ont été délivrés pour 1.089 logements. Sur la même période en 2021, ce chiffre était de 1.979 logements. Cela représente une baisse de 45%.


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La sous-production des nouvelles constructions signifie que les logements vont devenir encore plus rares et que la demande, en particulier pour les logements locatifs, va augmenter, car moins de personnes peuvent se permettre d'acheter leur propre maison et doivent se tourner vers le marché de la location. «Dans le contexte de l'inflation, je crains que les prix des loyers n'augmentent fortement si le gel des loyers est levé à la fin de l'année», déclare Michel-Edouard Ruben.

Faire appel à des investisseurs privés

Il faut stimuler l'activité de construction et notamment veiller à ce que davantage de logements locatifs abordables soient construits. Selon Ruben, les promoteurs publics ne peuvent pas y parvenir à eux seuls. Il plaide pour une politique du logement visant à stimuler l'investissement privé. Ces derniers acteurs (particuliers, entreprises, etc.) devraient être mis à contribution. En contrepartie d'avantages fiscaux, l'État pourrait exiger que les logements soient loués à un prix modéré, suggère Michel-Edouard Ruben.

Pourquoi le contrôle de l'Etat fonctionnerait-il pour les bénéficiaires d'aides au logement et pas pour les bailleurs ?

Michel-Edouard Ruben, IDEA

Mais le gouvernement n'en veut pas et argumente que le respect des loyers imposés est difficile à contrôler. «L'Etat peut tout contrôler», dit Ruben, qui renvoie à la loi «concernant la collecte, la saisie et le contrôle des dossiers d'aides relatives au logement». Cette loi de 2016 donne au ministre du Logement l'accès à une multitude de données issues de différentes administrations (impôts, enregistrement, cadastre, Sécurité sociale, registre des personnes, fonds de solidarité, caisse d'avenir), qui lui permettent de contrôler les bénéficiaires des aides publiques. «Pourquoi le contrôle fonctionnerait-il pour les bénéficiaires d'aides au logement et pas pour les bailleurs ?», interroge Michel-Edouard Ruben.

Près d'un ménage sur deux menacé par la pauvreté au Luxembourg est propriétaire.

Michel-Edouard Ruben

Propriétaires menacés par la pauvreté

Ce qu'il faut surveiller, selon lui, ce sont les nombreux petits propriétaires de leur logement. «Près d'un ménage sur deux menacé par la pauvreté au Luxembourg est propriétaire. Ils pourraient avoir des difficultés à rembourser leurs crédits. L'État pourrait les aider en leur accordant une prime à la propriété, comme cela avait été envisagé lors de la crise financière de 2008», estime Michel-Edouard Ruben.

Il propose d'insérer dans la loi sur les aides au logement un article «autorisant l'Etat à octroyer une aide pendant une certaine période si les propriétaires ne sont pas en mesure de rembourser leur crédit immobilier en raison de leur perte de pouvoir d'achat. Un règlement grand-ducal fixerait les modalités d'octroi de l'aide et les conditions de remboursement de l'aide».

Cet article a été publié pour la première fois sur wort.lu/de

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