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Des mesures pour maîtriser la pénurie de logements
Luxembourg 5 min. 11.07.2019

Des mesures pour maîtriser la pénurie de logements

Des mesures pour maîtriser la pénurie de logements

Photo: Gerry Huberty
Luxembourg 5 min. 11.07.2019

Des mesures pour maîtriser la pénurie de logements

Sophie WIESSLER
Sophie WIESSLER
Dans son rapport national, l'OCDE met en garde contre la crise du marché immobilier luxembourgeois, alors que la productivité du pays stagne.

Avec Pierre Leyers - Un niveau de vie élevé, une croissance robuste: telle est l'évaluation positive du Luxembourg dans le rapport de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) de cette année. Mais... oui, il y a bien un «mais» à ajouter.

Le Luxembourg doit prendre des mesures pour maîtriser sa pénurie de logements. Telle est la conclusion à laquelle est parvenue l'OCDE dans son analyse, qui identifie l'un des problèmes clés qui découle de l'attractivité du Luxembourg.

«Le marché du logement doit devenir plus efficace et plus équitable», a déclaré mercredi, le Secrétaire général de l'OCDE, Angel Gurría, lors de la présentation du rapport national, devant la ministre du Logement, Sam Tanson, et le ministre des Finances, Pierre Gramegna.

 Les conclusions de l'étude de l'OCDE sont alarmantes.


La forte croissance démographique, conjuguée à l'augmentation disproportionnée du nombre de ménages d'une ou deux personnes, stimule la demande, tandis que l'offre - c'est-à-dire la construction de maisons et d'appartements - est en retard. En outre, l'offre de terrains à bâtir est insuffisante et les procédures lourdes. C'est ainsi que les experts de l'OCDE décrivent les causes de l'explosion des prix sur le marché immobilier.

Coûts sociaux

Selon les auteurs du rapport, environ la moitié de la population du pays vit dans des maisons unifamiliales. En conséquence, l'étalement urbain est plus prononcé que dans d'autres pays. Les auteurs du rapport préviennent que «la préférence privée pour la construction de maisons à faible densité entraîne des coûts sociaux plus élevés». Il s'agit notamment de la pollution de l'air, du chaos de la circulation et des infrastructures publiques coûteuses. Un développement plus dense est proposé comme antidote.

La politique fiscale est également rendue obligatoire. Les impôts fonciers sont très bas au Luxembourg, selon les auteurs de l'étude. Ils en voient surtout la raison dans les «évaluations à l'ancienne dans le registre foncier». «Hormis le fait qu'elles rapportent peu, ces taxes ne créent aucune raison convaincante d'utiliser les terres de manière sociale et efficace. Les terrains à bâtir inutilisés sont rarement taxés, ce qui conduit à la "thésaurisation des terres"», écrit l'OCDE.

Le Secrétaire général de l'OCDE Angel Gurría lors de la présentation du rapport national
Le Secrétaire général de l'OCDE Angel Gurría lors de la présentation du rapport national
Photo: Chris Karaba

«Nous avons besoin de plus de logements sociaux», a déclaré Sam Tanson en réponse au diagnostic de l'OCDE. Ils devraient également devenir plus abordables. La ministre du Logement a recommandé des bâtiments plus denses et plus hauts. En collaboration avec le ministère des Finances, la ministre Déi Gréng élabore des mesures pour permettre à l'État d'acheter davantage de terrains à bâtir.

La productivité stagne

L'autre faiblesse notoire de ce jugement de l'OCDE est la croissance modeste de la productivité de l'économie luxembourgeoise - un point critique qui fait partie de longue date des rapports nationaux régulièrement publiés par l'OCDE.

La productivité par heure travaillée est encore 1,5 fois plus élevée au Luxembourg que dans les pays voisins. En une heure de travail, 65 euros de valeur ajoutée sont produits au Luxembourg, alors que dans les pays voisins le chiffre n'est que de 45 euros.

Toutefois, l'augmentation de la productivité au Luxembourg est beaucoup plus faible que dans les pays voisins. Au Grand-Duché, la productivité a augmenté de 0,3 % par an entre 1995 et 2017, en Belgique de 1,2 %, en Allemagne de 1,6 % et en France de 1,3 %.

En 2000, la productivité était à son plus haut niveau. En 2019, il est de 6% inférieur au niveau de 2000.

Pas prêts pour la numérisation

La performance relativement médiocre du Luxembourg est principalement attribuée à la mauvaise performance du secteur des services. «Les entreprises les plus productives n'avancent pas et les acteurs les plus faibles sont de plus en plus à la traîne», indique l'organisation parisienne.

La stagnation de la productivité crée de mauvaises conditions pour relever les défis posés par la numérisation croissante. «50% de tous les employés au Luxembourg ne sont pas préparés à la numérisation», prévient le Secrétaire général de l'OCDE, Angel Gurría. «Les investissements dans la recherche et le développement sont également trop faibles par rapport à d'autres pays de l'UE», a-t-il déclaré. Le fait que le secteur des services soit fortement développé n'est pas une raison pour négliger la recherche.

L'OCDE s'attend à ce que le produit intérieur brut du Luxembourg augmente de 2% en 2019. L'organisation identifie également les tensions croissantes dans le commerce international et les turbulences sur les marchés financiers comme des sources potentielles de perturbation sur une trajectoire de croissance par ailleurs clairement positive.

Les recommandations de l'OCDE

  • Dans le cas des prêts immobiliers, limitez davantage le montant du prêt par rapport au revenu. L'objectif est de protéger les ménages contre le surendettement et les banques contre les risques.
  • Taxer plus lourdement les terrains à bâtir inutilisés pour freiner la spéculation.
  • Augmenter la densité des bâtiments, en particulier à proximité des carrefours, en construisant des bâtiments plus hauts.
  • Mettre en place un observatoire du logement au niveau de la Grande Région pour collecter des données fiables.
  • Augmenter l'impôt foncier et l'ajuster régulièrement aux prix du marché de l'immobilier.
  • Supprimer l'exonération de l'impôt sur les gains en capital provenant de la vente d'une maison.
  • Augmenter les taxes sur les logements inutilisés.
  • L'Etat devrait acquérir de plus en plus de terrains à bâtir pour la construction de logements sociaux.
  • Les municipalités doivent se voir assigner des objectifs fixes pour la construction de logements sociaux.
  • Les logements sociaux devraient être loués au lieu d'être vendus. 

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