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49, boulevard Royal à Luxembourg: L'immeuble qui demeure contre vents et marées
Luxembourg 9 min. 07.03.2016

49, boulevard Royal à Luxembourg: L'immeuble qui demeure contre vents et marées

Dominique NAUROY
Dominique NAUROY
Comment en est-on arrivé là ? Pourquoi l'immeuble situé au 49, boulevard Royal reste le seul à ne pas faire partie du projet Royal-Hamilius ? Quelles propositions ont été faites aux copropriétaires ? Pour quels motifs ont-elles été rejetées ? Retour sur six ans de négociation, aujourd'hui au point mort.

Comment en est-on arrivé là ? Pourquoi l'immeuble situé au 49, boulevard Royal reste le seul à ne pas faire partie du projet Royal-Hamilius ? Quelles propositions ont été faites aux copropriétaires ? Pour quels motifs ont-elles été rejetées ? Retour sur six ans de négociation, aujourd'hui au point mort.

Acte I : « Un deal en or »

Paul Helminger est encore bourgmestre de Luxembourg lorsque se dessine le projet Royal-Hamilius. Dans cet îlot, la Ville détient la tour abritant le Centre Hamilius et elle a racheté à La Luxembourgeoise les immeubles qui lui appartenaient. Il s'agit désormais de négocier avec la vingtaine de copropriétaires du numéro 49.

12 août 2015 : les bâtiments composant l'îlot sont à terre, à l'exception du numéro 49, à l'arrière-plan
12 août 2015 : les bâtiments composant l'îlot sont à terre, à l'exception du numéro 49, à l'arrière-plan
Photo : Pierre Matgé

« Ils nous ont proposé un échange : un appartement existant contre un neuf. Dans l'intervalle, nous étions relogés dans un 49b, dont la situation restait à définir. C'était un deal en or », se souvient la président du Conseil syndical de l'immeuble, Madame Brucher-Philippart.

Lucien de Bourcy, qui possède l'un des commerces au rez-de-chaussée, considère cette proposition « très correcte » : « La Ville nous cédait un autre bâtiment, boulevard Royal, dans le cadre d'un échange 1 à 1. Elle prenait à ses frais le coût du déménagement et nous pouvions reloger les locataires ailleurs, pendant les travaux. »

Pourtant, trois copropriétaires s'y opposent. L'un d'entre eux a, depuis, vendu son bien.

« Je pense qu'alors, la Ville aurait dû avoir un peu plus de patience. A ce moment, certains copropriétaires avaient refait leur appartement, posé du marbre... Si vous êtes propriétaire d'un endroit, si vous l'habitez et qu'on vous annonce subitement la destruction de tout le quartier, ça peut être difficile à vivre. »

Un concours d'architecture est lancé et le projet de l'investisseur-promoteur Codic est désigné comme lauréat, en octobre 2010. Il est préféré à trois autres finalistes, dont Felix Giorgetti.

Suite aux élections communales de 2011, Xavier Bettel prend la succession de M. Helminger. « M. Bettel nous signifie alors que la Ville souhaite toujours inclure le numéro 49 dans l'ensemble du projet et la commune demande à Codic de se mettre en contact avec les copropriétaires », souligne Mme Brucher-Philippart.

Acte II : Codic fait l'unanimité contre lui

« Codic fait une proposition tellement éloignée de la réalité des prix immobiliers à Luxembourg que personne n'a voulu vendre. Ils entendaient racheter à un prix inférieur à celui du mètre carré à Clervaux », précise M. de Bourcy.

Septembre 2013 : à gauche du numéro 49, l'immeuble de La Luxembourgeoise attend d'être démoli
Septembre 2013 : à gauche du numéro 49, l'immeuble de La Luxembourgeoise attend d'être démoli
Photo : Guy Jallay

Les copropriétaires pouvaient à leur tour acquérir un bien similaire dans le nouvel ensemble, mais « au double de la somme proposée, moins bien situé » et, cette fois, en bail emphytéotique « alors que nous sommes aujourd'hui en pleine propriété et que dans sa proposition, la Ville entendait nous garantir ce droit », se rappelle Mme Brucher-Philippart.

Pendant ce temps, Giorgetti achète plusieurs appartements et commerces, jusqu'à posséder environ 40% de l'immeuble. A l'automne 2012, la SARL propose aux autres copropriétaires de détruire et reconstruire l'immeuble.

Bénéfices

  • un nouvel immeuble, s'intégrant mieux à son environnement ;
  • un immeuble répondant aux nouvelles normes énergétiques ;
  • la possibilité de construire deux niveaux d'appartements supplémentaires (l'immeuble bénéficie d'un « droit de surélévation ») ;
  • la possibilité de créer, aux étages inférieurs, des parkings : un parking privatif dédié à l'immeuble et, en dessous, une extension du parking dédié au projet Royal Hamilius, représentant quelque 26 places.

Inconvénients

  • au rez-de-chaussée, l'immeuble doit être construit en retrait de deux mètres par rapport à la voirie ;
  • d'une manière générale, les procédés isolants réduisent légèrement les surfaces.

Acte III : Giorgetti avance ses pions

Peu de temps après, la copropriété intente un procès à la Ville, estimant que le plan d'aménagement particulier (PAP) ne respecte pas le plan d'aménagement général (PAG).

Mars 2015 : la brasserie - pizzeria « La Voglia Matta » a quitté les lieux, le temps des travaux liés au complexe Royal-Hamilius
Mars 2015 : la brasserie - pizzeria « La Voglia Matta » a quitté les lieux, le temps des travaux liés au complexe Royal-Hamilius
Photo : Gerry Huberty

Un jugement du tribunal administratif, rendu en première instance le 13 mai 2013, donne raison aux copropriétaires. Codic fait appel un mois plus tard, le 13 juin, et cherche un arrangement, finalement scellé en septembre de la même année.

L'arrangement prévoit

  • le rachat par Codic de 26 places de parking que l'immeuble ne peut pas utiliser, pour 2,6 millions d'euros, soit 100.000 euros la place ;
  • l'aménagement du parking privatif dédié à l'immeuble, à hauteur de 450.000 euros ;
  • l'utilisation à titre gracieux de la rampe d'accès au parking ;
  • un dédommagement destiné à la copropriété, se montant à 400.000 euros.

Au final, en intégrant la vente des deux niveaux supérieurs, ainsi que des 26 places de parking en devenir pour 2,6 millions à Royal Hamilius Parking, la soulte demandée par Giorgetti aux copropriétaires pour reconstruire le bâtiment s'élève à 800 euros par mètre carré qu'ils possèdent.

En sus, chaque copropriétaire peut acheter, pour 100.000 euros, l'une des places du parking privatif dédié à l'immeuble.

Acte IV : appartement avec balcon

Reconstruire permettrait de bénéficier d'aménagements plus plaisants, de parkings et de surfaces nouvelles. Mais l'opération entraînerait également des inconvénients : les commerces perdraient de la surface et, aux étages, les balcons situés à l'avant et à l'arrière disparaîtraient... respect du PAP oblige !

Pitt Mathieu, qui a mené le dossier et représenté la société Giorgetti aux assemblées générales, le confirme : « L'un des points de blocage soulevés par l'un des opposants au projet est le fait qu'il n'ait plus son balcon. Le PAP ne le permet pas. Nous avons obtenu une concession de la Ville : un "Austritt", soit une grande baie vitrée qui donne accès à un espace à l'extérieur, d'une largeur de 70 centimètres environ. A la différence d'un balcon, cela ne présente pas de saillie sur la façade. Mais nous nous sommes heurtés à un refus. »

Acte V : au fin fond de la Terre

Quant aux raisons avancées par l'autre opposant, elles apparaissent plus obscures. « J'ai cru comprendre que c'était un problème de pleine propriété jusqu'au centre de la terre, avance M. Mathieu. La vente d'un volume de 26 places de parking, situé sous le parking privatif, aurait limité la pleine propriété de la résidence au niveau de ce parking privatif. Et la résidence aurait été "dépossédée" des morceaux de roche situés plus en profondeur. »

20 janvier 2016 : l'immeuble suspendu à une décision des copropriétaires
20 janvier 2016 : l'immeuble suspendu à une décision des copropriétaires
Photo : Pierre Matgé

A cela s'ajoute une méthode que certains copropriétaires contestent : « Si une copropriété décide de reconstruire, il est normal de faire un appel d'offre, qualifié, chiffré, avec plusieurs propositions. Mais ce n'est jamais arrivé », se désole M. de Bourcy.

Mme Brucher-Philippart l'admet : « Effectivement, on ne peut pas faire sans Giorgetti. Il possède sept appartements. Si on détruit, on reconstruit avec lui. »

De son côté, Pitt Mathieu nuance : « Il n'y avait pas accord sur la démolition – reconstruction. Mais s'il y avait eu démolition, elle aurait eu lieu dans la foulée des destructions qui se sont terminées fin 2015. Les démolisseurs de Codic auraient effectué ce travail et il aurait coûté moins cher. Même le gros œuvre aurait pu être réalisé par le même entrepreneur qui a aujourd'hui la maîtrise de la galerie commerciale. »

Certes, « en tant qu'entreprise de construction, nous aurions aimé aménager la finition des appartements. Nous avons présenté des cahiers des charges détaillant les prestations offertes pour la soulte ». Mais, insiste-t-il, « s'ils voulaient un autre prestataire, ils pouvaient voter en conséquence. Toutefois nous n'en sommes jamais arrivés à discuter de la pertinence de notre offre. »

Acte VI : le médiateur fait chou blanc

A l'été 2015, le syndic charge un médiateur de rencontrer les deux opposants au projet. « C'est exact, reconnaît M. de Bourcy. Mais l'un d'entre eux a eu l'impression que le syndic était contre lui. Or, à l'heure actuelle, le syndic mandate Me Thieltgen, qui menace les deux opposants de payer six millions d'euros de réparations. Donc il s'est braqué. C'est une situation inextricable. »

La copropriété a en effet intenté une action en dommages et intérêts contre les deux récalcitrants, mettant en avant un abus de minorité.

Quant à l'autre, « il n'a pas répondu aux lettres du médiateur, regrette Mme Brucher-Philippart : « Nous n'avons pas son adresse, il nous faut passer par un cabinet d'avocats à Monaco. Il ne veut pas du tout être en contact avec nous. C'est une situation de blocage total, qui nous fait perdre beaucoup d'argent. Nous sommes dix-sept propriétaires, il y en a quinze qui trinquent. »

Contactés notamment par le biais du syndic, les deux opposants n'ont pas souhaité contacter la rédaction.

Et maintenant ?

« Techniquement, il sera toujours possible, plus tard, de démolir, forer dans la roche, et connecter nos parkings avec ceux de Royal Hamilius, même si ce sera périlleux et beaucoup plus cher », juge M. Mathieu.

Instantané des travaux, le 12 août 2015
Instantané des travaux, le 12 août 2015
Photo : Pierre Matgé

Mais tous les propriétaires ne jugent pas ce projet absolument impérieux : « Actuellement, cet immeuble a l'air absolument lamentable, perché sur son rocher. Pourtant, il a été construit en 1965, il n'a pas 300 ans. Si on refait la façade, cette résidence sera absolument valable. Ce seront, après rénovation, de très beaux appartements, de plus ou moins 100 mètres carrés, sur le boulevard Royal, dotés de beaux balcons sur les deux façades... et ils seront en pleine propriété », considère M. de Bourcy.

Outre les pertes financières liées aux travaux – des appartements restent vides, les commerces sont pour l'heure abandonnés –, M. de Bourcy, qui possède un local où s'était installée une brasserie, se trouve face à un nouveau problème : le passage prochain du tram... sur le parvis de l'immeuble, utilisé jusqu'à présent comme terrasse par la brasserie. Le 1er mars 2016, le ministère du Développement durable a engagé les premiers contacts avec les copropriétaires.

Dominique Nauroy

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