Changer d'édition

La tête prise dans les taux
Grande Région 10 min. 21.07.2022
Immobilier

La tête prise dans les taux

Pas facile de se voir refuser un prêt.
Immobilier

La tête prise dans les taux

Pas facile de se voir refuser un prêt.
Photo: Shutterstock
Grande Région 10 min. 21.07.2022
Immobilier

La tête prise dans les taux

Charles MICHEL
Charles MICHEL
En Moselle, de nombreux dossiers de prêt immobilier sont actuellement refusés. La faute à une inflation qui pousse les banques à la plus grande prudence. Même chose au Luxembourg.

«Que voulez-vous que je vous dise si ce n'est que cela fait huit ans que je fais ce métier et que je n'ai jamais vu ça!» Olivier Congnard (50 ans) est courtier pour la société Plurifinances, basée à Thionville. Dynamique, efficace et pas du genre à laisser les dossiers traîner, il a vu son activité se réduire comme peau de chagrin.


«Comment les populations vont-elles réagir?»
Voir l'euro au même niveau que le dollar n'inquiète pas spécialement Benjamin Holcblat. Ce chercheur à l'Université de Luxembourg s'interroge davantage sur les raisons de cette baisse...

«Si la situation perdure trop longtemps, on risque d'assister à un grand ménage par le vide pour certains professionnels de l'immobilier, notamment parmi les indépendants qui n'ont pas les reins suffisamment solides. Pourtant, il y a de la demande, mais les banques ne prêtent plus. La faute à ce fameux taux d'usure...»

Taux d'usure. Popularisé ces dernières semaines, ce terme n'est autre que le fameux taux annuel effectif global (TAEG). «C'est un plafond qui ne peut être dépassé, rappelle Olivier Congnard. Or, cela pose notamment des problèmes pour les emprunteurs âgés de plus de 40 ans car le taux de l'assurance du prêt varie en fonction de l'âge...»

Adieu les taux négatifs...

Ce taux d'usure est fixé par les banques nationales. Tous les trimestres, la Banque de France l'ajuste au gré de la conjoncture. En décembre 2021, il était de 2,41% pour des prêts immobiliers de plus de 25 ans à un taux nominal de 1,81%. Au 1er juillet, il est passé à 2,57%, mais le taux nominal à ce jour est de 2,13%.

Non similaires, ces deux trajectoires entraînent un effondrement du nombre de prêts accordés. Pourquoi? L'argent qu'une banque prête à un client, elle l'emprunte au préalable auprès d'une autre banque. C'est ce que l'on appelle un prêt interbancaire - appelé Euribor (Euro Interbank Offered Rate) -dont la fluctuation de la valeur se répercute en partie sur le taux nominal. 

Une dame de 55 ans, avec 140.000 euros d'apport, a vu son prêt de 60.000 euros sur 12 ans être refusé par la banque

Olivier Congnard (Courtier)

En janvier 2022, l'Euribor était de -0,499% avant de passer en avril à -0,086%, en juin à 0,417% avant d'atteindre, le 1er juillet, les 0,961%. «Concrètement, le taux nominal fixe varie aujourd'hui entre 2,10 et 2,25 sur 25 ans. On parle même de 2,30 en août, explique Olivier Congnard. Pour une personne de plus de 40 ans, le taux d'assurance est de 0,25. Faites le calcul, vous arrivez très vite au taux d'usure...»


Les banques ne veulent plus prêter?

Se posent alors deux questions:
1. Pourquoi les banques ne baissent-elles pas leur taux nominal, quitte à réduire leur marge, afin de continuer de valider des prêts?
2. Pourquoi la Banque de France ne relève-t-elle pas davantage le taux d'usure?
Pour Benjamin Holcblat, maître de conférences en finances à l'Université de Luxembourg, les réponses à ces questions sont d'ordre économique, mais aussi politique.

«Les banques essaient de réduire les prêts car elles estiment en avoir trop accordé ces dernières années. Ensuite, si la Banque de France ne relève pas trop brutalement le taux d'usure, qui se calcule en fonction des trois taux directeurs de la BCE (taux de rémunération des dépôts, taux de refinancement et taux de prêt marginal), mais aussi en fonction d'autres instruments de politique monétaire, c'est pour éviter une éventuelle baisse, voire une chute, du marché immobilier. Tout le monde a encore en tête la crise de 2008 et ce qui prime, c'est la stabilité.» 

Beaucoup d'économistes et d'observateurs du marché craignent une récession...

François Koulischer (Professeur à l'Université de Luxembourg)

La Banque centrale européenne (BCE) va poursuivre, de manière progressive, l'ajustement à la hausse de ses taux directeurs. Acteur sur le secteur thionvillois et messin depuis près d'une décennie, Olivier Congnard s'interroge des conséquences d'une conjoncture où «tout augmente, sauf les salaires». «Si le prix du marché ne fléchit pas, les gens ne pourront plus acheter. Récemment, une dame de 55 ans, qui avait 140.000 euros d'apport a vu son prêt de 60.000 euros sur 12 ans être refusé par la banque. Or, son taux d'endettement était de 15%...»

Cette frilosité des banques présage-t-elle de mauvais jours? Professeur au département des finances de l'Université de Luxembourg, François Koulischer estime que «la conjoncture actuelle peut pousser certaines banques à se retirer du marché en attendant d'y voir plus clair». À ses yeux, la politique menée par la BCE sera déterminante: «Beaucoup d'économistes et d'observateurs du marché craignent une récession... Or, cela voudrait dire pertes d'emplois, augmentation du chômage et difficultés pour les ménages à rembourser leur emprunt...» 

Cette situation est-elle comparable avec la crise de 2008? «La différence, c'est qu'aujourd'hui, le système bancaire en général semble plus solide: les niveaux de capitaux ont été rehaussés et Bâle 3 (NDLR: réforme destinée à renforcer le système financier à la suite de la crise financière de 2008) a permis d'introduire de nouvelles règles de liquidité. En principe, les banques sont mieux préparées en cas de gel du marché interbancaire.» 

Au Grand-Duché, le marché immobilier est-il menacé? Le 21 janvier 2021, Gaston Reinesch, gouverneur de la Banque Centrale du Luxembourg, s'inquiétait de la hausse très rapide des prix de l'immobilier résidentiel (7,5% de moyenne depuis 2000, 9,7% depuis 2017) peu en adéquation avec les taux de croissance observés dans la zone euro (3,4% et 4,9%).

Le Luxembourg parmi les pays les plus à risque de la zone euro?

«Le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande de logements (...) a exercé et continue à exercer une pression à la hausse sur les prix des biens immobiliers résidentiels (prix des terrains et des logements), contribuant ainsi à l'accumulation de toute une série de problèmes économiques, sociaux, de finances publiques et politiques ainsi qu'à des vulnérabilités sur le marché immobilier national.»

Le dirigeant ajoute: «L'accumulation des vulnérabilités au fil des ans a conduit le Luxembourg à se classer actuellement parmi les pays de la zone euro présentant les risques les plus élevés sur le marché de l'immobilier résidentiel.» 


Logement: le pire encore à venir?
A l’occasion de la sortie du 3e recueil estival de la Fondation Idea sur «La politique du logement: entre bons motifs et gros montants», retour sur quelques pistes de réflexions pertinentes.

Ce déséquilibre structurel se répercute sur le marché français. Parmi ses clients, Olivier Congnard voit de plus en plus de Luxembourgeois frapper à sa porte: «Un couple qui gagne 5.000-6.000 euros par mois, ce qui correspond au final à deux bons revenus en France, n'a pas les moyens de s'acheter un appartement à 1.000.000 d'euros. En revanche, pour le même type de bien, ils peuvent mettre 350.000 euros du côté de Thionville.» Et participer ainsi à l'inflation. «Certains en profitent clairement pour gonfler leur prix.»

Pour financer son projet, l'emprunteur a le choix entre deux taux: fixe ou variable. Très utilisé en France, le premier ne le fut véritablement au Luxembourg qu'à partir de 2012. Depuis, la tendance s'est équilibrée et même inversée au vu de la quantité des volumes de crédits alloués (voir graphique). Mais au vu de la situation actuelle, le taux variable pourrait-il être une solution? «Difficile à dire», admet François Koulischer tout en soulignant qu'une forte hausse des taux serait tout aussi préjudiciable pour l'emprunteur que pour la banque. «Les deux perdraient de l'argent.» 

On a eu du mal à avoir un prêt car nos salaires n'étaient pas ''rassurants'' (...) Pourtant, à nous deux, on touche entre 80 et 85.000 euros à l'année

Sophie (Employée dans une société de communication)

À vrai dire, l'emprunteur a même une troisième option avec le taux révisable. Celui-ci est un mixte des deux autres: taux fixe renégociable à une durée définie et en fonction du marché. «Concrètement, il s'agit d'une renégociation du prêt», explique Yann Gadea, courtier en prêt hypothécaire chez Athome.lu. 

Sophie et Maxime, son compagnon, font l'acquisition en 2018 d'un appartement à Luxembourg-ville pour 400.000 euros. Elle, employée dans une agence de communication, et lui, informaticien dans une start-up, ont dû batailler. «On a eu du mal à avoir un prêt car nos salaires n'étaient pas ''rassurants''», raconte cette trentenaire. «Pourtant, à nous deux, on touche entre 80 et 85.000 euros à l'année.» Finalement, on leur octroie un prêt révisable tous les cinq ans à un taux fixe de 1,60. 

Cinq ans, c'est déjà demain. Cette année 2023, Sophie et Maxime la perçoivent comme une épée de Damoclès. «Nous ne savons pas ce qui va se passer et nous sommes vraiment inquiets. Et puis, entre les frais d'entretien et autres réparations, imprévues, notre marge de manœuvre n'est pas monstrueuse au quotidien.»


Christine Lagarde, President-designate of the European Central Bank (ECB), speaks prior to attending a European Parliament's Committee on Economic Affairs at the EU Parliament in Brussels on September 4, 2019. (Photo by JOHN THYS / AFP)
Les gagnants et les perdants de la hausse des taux
Après une décennie de généreuse politique budgétaire, la Banque centrale européenne va relever ses taux directeurs ce jeudi.

Regretterait-elle d'être propriétaire? «Non. C'est une manière de faire fructifier notre argent. Notre prêt nous coûte le même prix qu'une location chaque mois», dit-elle avant de conclure par une petite pirouette:  «Un jour ou l'autre, on récupérera notre argent. Et avec une plus-value. Si on vendait aujourd'hui, on serait déjà très gagnant...» Reste à savoir qui seront les perdants?

Suivez-nous sur Facebook, Twitter et abonnez-vous à notre newsletter de 17h.


Sur le même sujet

Les conséquences de la baisse de l'euro
Voir l'euro au même niveau que le dollar n'inquiète pas spécialement Benjamin Holcblat. Ce chercheur à l'Université de Luxembourg s'interroge davantage sur les raisons de cette baisse...
Les taux d'intérêts n'ont jamais été aussi bas. Le taux fixe est au même niveau que le taux variable et cela justifie de passer voir son banquier pour assurer que le montant de sa mensualité reste le plus bas possible.
L'emprunt immobilier devient de moins en moins douloureux financièrement selon les derniers chiffres de la BCL.