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Un prêt pour ma maison
Économie 7 min. 12.03.2019

Un prêt pour ma maison

Le prêt à la banque reste le moyen le plus courant de financer son achat immobilier au Luxembourg.

Un prêt pour ma maison

Le prêt à la banque reste le moyen le plus courant de financer son achat immobilier au Luxembourg.
Photo: Shutterstock
Économie 7 min. 12.03.2019

Un prêt pour ma maison

Aude FORESTIER
Aude FORESTIER
Aujourd'hui, les futurs propriétaires de biens immobiliers choisissent de contracter un prêt à taux fixe.

On l'a tous fait. Regarder avec une certaine curiosité les annonces des agences immobilières. En lisant avec intérêt les descriptions de certaines, on arrive à se projeter. On se dit: et pourquoi on n'achèterait pas notre maison ou notre appartement? Adieu le statut de locataire qui paye un loyer chaque mois, bonjour celui de propriétaire qui, au lieu de donner son argent à un autre, le rembourse à la banque.

Pour passer d'un statut à un autre, il faut franchir plusieurs étapes. Définir son budget. Prendre contact avec une agence immobilière, visiter plusieurs biens avec un agent, trouver son «coup de cœur», faire une contre-visite et signer la promesse de vente.


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Peu de gens ont la chance de payer leur bien «cash». Il faut très souvent contracter un crédit immobilier. Selon Markus Stegmann, de la direction des crédits à la Banque de détail Luxembourg (BGL BNP Paribas), «le meilleur financement pour son bien immobilier actuellement, c'est d'opter pour un crédit auprès d'un établissement bancaire. Les taux d'emprunt étant au plus bas, le crédit immobilier reste en effet une solution très attractive».

Lug Pecastaings, Head of Private Banking Credits à laBanque de Luxembourg, ajoute que «recourir à un crédit permet en effet de conserver ou d'investir ses liquidités sur les marchés financiers». Et aussi, ce n'est pas négligeable car personne n'est à l'abri d'un imprévu (comme par exemple, l'achat d'une nouvelle voiture).

Un soutien familial

Attention, les banques ne prêtent pas d'argent aussi facilement. Comme l'indique la banque Raiffeisen, elles «exigent en règle général un certain pourcentage de fonds propres que l'acquéreur doit investir dans son projet». Le pourcentage «peut varier en fonction du dossier» présenté par le demandeur. Généralement, un établissement demande un apport équivalent à 30 % de la somme demandée.

Chez ING, «on observe qu'au Luxembourg, le soutien familial pour un prêt intervient souvent pour les primo-accédents», les personnes achetant leur premier bien immobilier. «C'est au niveau de l'apport que l'aide familiale interviendra dans ce cas». Taux fixe ou taux variable? Telle est la grande question que l'on se pose avant de signer le prêt. Depuis plusieurs années, les taux sont plutôt bas. A la Banque au lion, on observe qu'il y a une dizaine d'années, «les particuliers prenaient de préférence des taux variables». Aujourd'hui, il y a «une inversion de cette tendance»? «Près de 70 % des personnes qui ont recours à un prêt immobilier choisissent le taux fixe ou le taux fixe révisable». Les particuliers, et cela paraît logique, «recherchent avant tout un sentiment de sécurité». C'est ce qui motive le choix du taux fixe. «Les taux étant actuellement très bas, la tendance ne peut aller qu'à la hausse».

Le 'forward funding' est un mode de financement de plus en plus courant pour les promoteurs de bureau.

Dans un communiqué diffusé le 4 mars, la Banque centrale du Luxembourg (BCL) informait que le taux d'intérêt variable culminait en décembre 2018 à 1,45 % tandis que le taux fixe s'élevait à 1,86 %. A la Banque Internationale du Luxembourg (BIL), on dit que le Grand-Duché est «traditionnellement un pays de taux variable». La tendance change, justement à cause des taux bas. «Si nous regardons l'ensemble des crédits immobiliers en cours, la proportion taux fixe / taux variable est proche (50 %-50 %). Si nous regardons seulement les crédits contractés ces dernières années, les crédits à taux fixe dépassent les crédits à taux variable».


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Alors, quels sont les avantages et les inconvénients de l'un et de l'autre? Un taux fixe «permet de se mettre à l'abri des hausses de taux mais n'offre aucune flexibilité pour adapter le plan de remboursement en fonction des changements dans la situation de vue», d'après Raiffeisen. Le taux variable est «adapté en fonction des fluctuations des taux des marchés». Le plan de remboursement peut être adapté, «par exemple pour tenir compte d'une évolution de salaire, d'un héritage».

Les prêts à taux variable peuvent être «remboursés anticipativement, en partie ou entièrement». Beaucoup de clients se décident pour «une combinaison des deux» (une partie du prêt à taux variable et l'autre à un taux fixe). Une chose est certaine, le choix d'un taux «dépend beaucoup de la situation financière personnelle», assure la Spuerkeess.

Le financement participatif en test

Les taux bas sont bien «l'un des facteurs qui incitent les particuliers à contracter un prêt immobilier, même si ce n'est pas le seul», note ING. Les taux bas sont aussi «l'un des facteurs de la hausse des prix de l'immobilier». «Les Luxembourgeois sont nombreux à souhaiter être propriétaires plutôt que de louer leur logement», ajoute la Banque au lion. Chez BGL BNP Paribas, on indique que «c'est le manque d'alternatives en matière d'investissement et de placement en raison des faibles taux qui incite également les particuliers à investir plutôt dans l'immobilier que dans les placements».

Et le financement participatif dans tout ça? Il est «en phase de test», soutient ING. A la BCEE, en revanche, «il n'existe pas de possibilité pour les particuliers au Luxembourg de financer leur logement» via un financement de ce genre. Ce moyen de financement est uniquement utilisé par les entrepreneurs afin de réaliser leurs projets. Le financement de l'immobilier de bureau se différencie de celui de l'immobilier résidentiel privé. Le niveau de financement est nettement inférieur, les mises de fonds propre exigées par les banques sont plus importantes.

La durée de financement est beaucoup plus courte. Il faut disposer d'un «niveau minimal de prélocation» car les établissements financiers ne «financent pas du bureau ,en blanc‘», précise Michel Weckering, Head of Real Estate Financing à la Banque des entreprises Luxembourg (BGL BNP Paribas). Les financements de l'immobilier de bureau sont mis en place par des équipes spécialisées et encadrés par des contrats de crédits beaucoup plus étoffés ainsi que «des sûretés tout à fait différentes que la seule hypothèque demandée pour l'immobilier résidentiel». Il n'existerait pas de nouvelles tendances de financement.

Cependant, d'après Jan Roels, conseiller entreprise au Pôle immobilier à la Banque de Luxembourg, «nous constatons néanmoins que le ,forward funding‘ est un mode de financement de plus en plus courant pour les promoteurs de bureau». On parle de «forward funding» lorsque l'acquéreur du bien à construire finance la réalisation de l'immeuble et non la banque.

Ces opérations sont de plus en plus courantes «du fait des niveaux de liquidités importantes sur les marchés actuellement et cela permet à l'investisseur final de sécuriser l'opération en amont». 

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