Changer d'édition

Logement: le pire encore à venir?
Économie 7 min. 29.06.2022
Fondation IDEA

Logement: le pire encore à venir?

Muriel Bouchet, Michel-Edouard Ruben et Vincent Hein.
Fondation IDEA

Logement: le pire encore à venir?

Muriel Bouchet, Michel-Edouard Ruben et Vincent Hein.
Photo: Fondation IDEA
Économie 7 min. 29.06.2022
Fondation IDEA

Logement: le pire encore à venir?

Megane KAMBALA
Megane KAMBALA
A l’occasion de la sortie du 3e recueil estival de la Fondation Idea sur «La politique du logement: entre bons motifs et gros montants», retour sur quelques pistes de réflexions pertinentes.

C’est à la croisée des mondes, celui d’avant-covid, celui du télétravail général qui touche à sa fin et celui touché de plein fouet par la hausse des prix de l’énergie que la Fondation IDEA a présenté son dernier recueil portant sur un thème déchaînant les passions: le logement.


Le Luxembourg est-il devenu impayable?
Les dépenses incompressibles pèsent de plus en plus lourd dans les finances des résidents luxembourgeois. Devant ce constat, une question simple: le Grand-Duché devient-il réellement hors de prix pour qui fait le choix d'y vivre, d'y rester, de s'y installer?

 En février dernier, la fondation était déjà revenue sur le sujet, qu’elle couvre depuis de nombreuses années, en témoignent ses précédentes notes consultables sur le site internet du think tank, dont la mission est de « susciter et d’alimenter un débat public de qualité par des propositions constructives pour répondre aux défis socioéconomiques d’envergure».

Le constat global est sans appel d’après Michel-Edouard Ruben: «Si nous sommes bons en observations, nous ne le sommes vraisemblablement pas en persuasion, car de nos prévisions, le gouvernement a fait tout le contraire. Pourtant, sur bien des points, nous avions vu juste». En témoigne le décryptage n°1 de la fondation paru en 2019 «Logement au Luxembourg: le pire serait-il à venir?»

Ainsi, pour ce troisième volume scindé en deux parties signant l'arrivée des vacances d’été, voici six points – d’interrogation ou non – à retenir lorsque l’on aborde le sujet au Luxembourg.

Gare aux fausses bonnes idées

Pour le macroéconomiste Nathan Vietiello, qui revient succinctement sur l’ensemble des questions et propositions de la première partie du recueil, il convient de balayer deux propositions qui seraient selon lui de fausses bonnes idées: «le plafonnement des loyers à 5% du capital investi et la (sur)taxation des logements vacants».

Le plafonnement ne bénéficierait à terme qu’à une poignée de propriétaires déjà en place et les inconvénients qui en découleraient dans le temps annuleraient le cercle vertueux souhaité au départ puisque plutôt que de louer à des prix qu’ils estimeraient «dérisoires», certains propriétaires laisseraient leurs logements vacants.


22.03.2022 interview mit Semiray Ahmedova  , Foto : Marc Wilwert / Luxemburger Wort
«Encourager les propriétaires et non les contraindre»
Crise du logement, hausse des prix, conséquences du conflit russo-ukrainien et de la crise sanitaire, autant de sujets sur toutes les lèvres au Luxembourg. Autant de points abordés avec Semiray Ahmedova, présidente de la commission du logement à la Chambre des députés. Entretien.

Concernant la taxation des logements vides souvent mise sur le tapis dans les discussions politiques de tout bord, qui va souvent de pair avec l’idée de taxer les «terrains à bâtir non construits», là encore les effets seraient désastreux selon l’économiste.

D’après lui, cela revient à «une dangereuse invitation à pénaliser le libre choix des propriétaires et s’apparente à une expropriation déguisée». Un choix qu’il estime aussi «douteux que de vouloir (sur)taxer le propriétaire d’une voiture sous prétexte qu’il la laisse au garage au lieu de la louer à d’autres».

Un propriétaire n’est pas l’autre

Du côté du publiciste et ancien directeur du journal Le Quotidien Victor Weitzel, s’il reconnait l’assertion selon laquelle 70% des résidents du Luxembourg seraient propriétaires, il convient de s’interroger sur ce que cela sous-tend. Est-ce réellement un aboutissement pour tous? 

N’y aurait-il pas plusieurs types de propriétaires au regard du fait qu’une bonne partie d’entre eux se sont largement endettés pour accéder à la propriété? Combien de maisons ou d’appartement sont en hypothèques?

Finalement, ne jamais oublier qu’un statut ne cache jamais la même réalité pour tous, et que si «les citoyens sont censés être égaux devant la loi, devant la propriété, ils sont, c’est le cas de le dire, foncièrement inégaux». A bon entendeur donc…

Mal de terre, réellement ?

La question de la construction des logements revient également régulièrement dans les esprits. Jean-Jacques Rommes, vice-président du Conseil Economique et Social, souligne qu'il n’y en aurait pas assez et que «certains soutiennent qu’il n'est pas réaliste d’espérer la livraison de 6.000 logements par an».

Que cela soit vrai ou non, «il est un fait qu’on n'en construit pas assez au Luxembourg et ce, depuis des dizaines d’années». Symptomatique d’un décalage par rapport à la croissance du pays, ce manque est à mettre en perspective avec le fait que l’Etat tient en partie le secteur privé pour responsable de cette pénurie et l’exclut des recherches de solutions.

Pourtant, dans le même temps, malgré un mal de terre souvent mis en avant, ce dernier n’a pas hésité à «s’approprier à bon compte les terrains du Kirchberg il y a 60 ans» et plus récemment à libérer un vaste terrain pour Google…

La nécessité d’un deuxième marché de l’immobilier

Si l’idée de la mise en place d’un deuxième marché du parc immobilier fait son chemin, cela constitue «un virage à 180 degrés de la politique publique traditionnelle menée depuis la guerre» au Grand-Duché.


Maurice Bauer, hier in einer Chambre meublée in Grund: "Der Druck auf dem Wohnungsmarkt ist enorm."
Maurice Bauer: «L’audace de certains propriétaires est écœurante»
L'échevin social de la Ville de Luxembourg veut des sanctions plus élevées pour les brebis galeuses qui coupent notamment le chauffage des locataires.

Toutefois, selon Michel Wurth, président d’ArcelorMittal Luxembourg, il conviendrait d’inciter les entreprises à y participer, «à l’instar – mais sous des formes différentes – de ce que faisaient les maîtres de forge d’antan avec leurs logements de service dont la qualité est encore aujourd’hui remarquable».

Le taux d’intérêt, la clé de voûte

Au Luxembourg comme ailleurs, accès à la propriété signifie quasi systématiquement passage chez le banquier pour contracter un prêt... Dont le taux d'intérêt est déterminant.

Pierre Ahlborn, administrateur délégué de la Banque de Luxembourg, nous explique qu'à bien des égards, ce taux d'intérêt conditionne grandement ce qu'un ménage pourra s'offrir sur le marché de l'immobilier.


L'endettement des ménages déplaît à la Commission européenne
En étant en grande partie responsable de l'endettement élevé des ménages luxembourgeois, le prix élevé des logements menace l'économie luxembourgeoise d'un déséquilibre, selon la Commission européenne.

Ainsi, «si un ménage est en mesure de consacrer la somme de 4.825 euros tous les mois durant 20 ans au remboursement de son emprunt, il peut nourrir l'espoir de contracter un crédit immobilier d'un million d'euros au taux d'1,5%; à 3%; il devra se reporter sur un logement qui vaut 870.000 euros».

Pourtant, au vu de la situation du Grand-Duché, même si une baisse de ce fameux taux a lieu, et que les futurs acquéreurs peuvent donc emprunter plus, cela ne freine en rien l'augmentation du prix du mètre carré qui ne cesse de croître depuis 2009! Les vertus d'une baisse de taux sont donc annulées car les prix ne restent pas stables...

Conclusion, tant que la demande sera supérieure à l'offre, on peut conjecturer sans prétention qu'il ne faut pas espérer que les choses s'arrangent pour l'accès à la propriété...

Il convient de faire, pas seulement de discuter

Le mot de la fin revient à Sarah Mellouet, anciennement économiste pour la Fondation Idea.

Pour elle, il y a urgence «par souci de cohésion - voire de paix - sociale et de solidarité» à se préoccuper collectivement de l'accès au logement pour tous les résidents, à respecter les promesses faites au-delà des discours politiques. L'heure n'est plus au constat, mais à l'action, même si des solutions se mettent de plus en plus en place pour contrer la hausse des prix, à l'image de la colocation ou du coliving.

Un écho aux paroles de Muriel Bouchet, directeur de la Fondation Idea et l'économiste Vincent Hein, lesquels rappellent que par-delà les inquiétudes en matière de logement, il convient également de se tourner avec tout autant de gravité sur la question des pensions et de la territorialité au vu d'une démographie toujours plus importante, surpassant les estimations du Statec... Des points qui feront à n'en pas douter partie des promesses de campagne pour les prochaines législatives de 2023.

Suivez-nous sur Facebook, Twitter et abonnez-vous à notre newsletter de 17h.


Sur le même sujet

Les propriétaires luxembourgeois souhaitent mettre leurs biens sur le marché le plus tôt possible, compte tenu du ralentissement des prix qui pourrait survenir dans les années à venir, selon les experts immobiliers.
Retour sur quelques-unes des pistes de réflexion pour un renouveau de la politique du logement au Grand-Duché de la fondation IDEA pour la sortie du document de travail n°18: «Crise du logement: persistance, faux-semblants, vrais enjeux, et cetera!».
Plus de deux tiers des habitants du Luxembourg sont propriétaires de leur logement (70.8%). Environ 14% des résidents de nationalité luxembourgeoise sont locataires, contre environ 50% des étrangers résidant au Luxembourg.