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Les prix de l'immobilier poursuivent leur envolée
Économie 5 min. 15.01.2021

Les prix de l'immobilier poursuivent leur envolée

La pandémie a entraîné des retards de construction importants sur certains chantiers.

Les prix de l'immobilier poursuivent leur envolée

La pandémie a entraîné des retards de construction importants sur certains chantiers.
Photo: Anouk Antony
Économie 5 min. 15.01.2021

Les prix de l'immobilier poursuivent leur envolée

Bien que la crise du covid frappe le Luxembourg depuis la mi-mars 2020, son impact apparaît comme inexistant sur le coût des maisons et appartements, selon les données publiées par Eurostat. La croissance dépasse encore les 10% annuels.

(jm avec Nadia Di Pillo) - Le ralentissement espéré de la flambée des prix de l'immobilier en lien direct avec la pandémie n'a pas eu lieu. Selon les données publiées jeudi par Eurostat, le Luxembourg continue comme l'année dernière d'enregistrer une forte progression de la valeur des biens immobiliers. De l'ordre de 13,9% sur un an, entre le troisième semestre 2019 et 2020. Bien loin des 5,2% enregistrés au niveau européen sur la même période.

Si les données pour l'ensemble de 2020 ne sont pas encore entièrement connues, l'année risque d'être historique puisqu'elle devrait enregistrer une hausse des prix largement supérieure à 10%. Bien loin des niveaux enregistrés avant 2018 où la croissance annuelle flirtait plutôt autour de 6%. «Il faut examiner de plus près différents éléments afin de pouvoir effectuer une analyse de marché», assure Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg (CIGDL) à nos confrères du Luxemburger Wort

En effet, dans un petit pays comme le Luxembourg, il est tout à fait possible que les statistiques soient faussées sur un ou deux ans, notamment lorsque de grands projets immobiliers sont mis sur le marché en même temps. «Cela peut avoir un impact plus important sur les statistiques annuelles», assure-t-il.


TC,Wohnungsbau,Logement.hier:Kirchberg.Foto: Gerry Huberty/Luxemburger Wort
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Les données européennes démontrent que les appartements neufs ont vu leur prix croître de 10,8%, tandis que les appartements existants ont augmenté de 15,3 %. Ce qui fait que le prix moyen d'un appartement neuf, en septembre 2020, s'élevait à 583.072 euros, soit 7.363 euros par mètre carré. Un an plus tôt, il était encore de 529.286 euros et de «seulement» de 485.235 euros en 2018. Pour les appartements existants, il fallait payer en moyenne 561.481 euros contre 494.918 euros un an plus tôt. En 2012, le même bien était vendu 322.642 euros

Selon, Jean-Paul Scheuren, les prix ont notamment grimpé de manière significative dans le sud du pays. «Esch-Alzette, avec son nouveau quartier de Belval, a manifestement rattrapé fortement les autres communes», assure-t-il. Les prix de l'immobilier ont également atteint de nouveaux sommets dans de nombreuses autres villes. Mais cette croissance luxembourgeoise n'est pas une exception au niveau européen. Selon un communiqué de presse de l'office européen des statistiques Eurostat, entre 2010 et le troisième trimestre 2020, les loyers ont augmenté de 14,6 % et les prix de l'immobilier de 26,8 % dans les pays de l'UE. 

En comparant le troisième trimestre de 2020 à 2010, les prix de l'immobilier ont fortement augmenté dans 23 États membres : l'Estonie (+105,1 %), la Hongrie (+92,2 %), le Luxembourg (+90,5 %), la Lettonie (+83,6 %) et l'Autriche (+81,3 %) ont connu les plus fortes augmentations. 

Au-delà des prix, le marché de l'immobilier devrait connaître d'autres évolutions cette année, qui auront des conséquences sur les locataires et les propriétaires. D'abord la bonne nouvelle : toute personne envisageant d'acheter une maison ou un appartement devra probablement ne payer pratiquement aucun intérêt sur son prêt cette année non plus. La plupart des experts estiment que la banque centrale continuera à soutenir l'économie en 2021. Par conséquent, les rendements du marché des capitaux devraient rester faibles pour le moment - et avec eux les taux d'intérêt de la construction. 


Construction or repair of the rural house
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La mauvaise nouvelle, cependant, c'est que les prix de l'immobilier continueront à monter en flèche en 2021. Les prêts immobiliers vont donc devenir plus difficiles à obtenir. De même que les nouveaux permis de construire. En effet, de nombreuses procédures de construction ont dû être interrompues pendant des semaines en raison de la pandémie en 2020. «Les permis de construire de l'année dernière sont les projets de construction de cette année», rappelle Jean-Paul Scheuren.

Outre les problèmes de trésorerie du côté des clients, certains entrepreneurs ont connu des difficultés de livraison de matériaux ou des pénuries de main-d'œuvre, ce qui a entraîné des retards de construction importants dans certains endroits. «Si les anciens projets ne sont pas terminés, vous ne pouvez pas commencer les nouveaux», souligne Jean-Paul Scheuren. Ces retards auront de plus un impact sur le prix de la construction - et indirectement sur l'offre et la demande de biens immobiliers.


Ehemaliges Stahlwerksgeländes Esch/Schifflange - ARBED - Esch-Schifflange - Foto : Pierre Matgé/Luxemburger Wort
Le Sud va se peupler de 20.000 nouveaux habitants
Les futurs aménagements des friches industrielles vont transformer le paysage avec pour conséquence une forte croissance de la population. Mais la création de ces nouvelles zones d'habitat devra aller de pair avec une diversification du marché de l'emploi.

Au rang des nouveautés, deux changements législatifs importants sont également prévus cette année. Le taux d'amortissement accéléré pour les nouveaux bâtiments acquis après le 1er janvier 2021 et classés comme logements locatifs sera réduit de 6% à 5%, et la période d'application sera raccourcie d'un an, passant à cinq ans. Cela s'appliquera aux propriétaires dont les biens amortissables n'excèdent pas un million d'euros. Selon Jean-Paul Scheuren, «cela ne dissuadera pas les investisseurs, mais aura un impact sur les loyers». Le président de la CIGDL estime que ces derniers n'ont pas tellement augmenté ces dernières années, mais que cela pourrait désormais changer.  

 En outre, les banques luxembourgeoises sont soumises à de nouvelles normes pour les prêts immobiliers depuis le 1er janvier 2021. Désormais, le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien au moment de la signature du prêt est au maximum de 80 %. Cela signifie que la contribution de l'acheteur potentiel doit être de 20 %. Si l'on ajoute les dépenses, les assurances, les dettes restantes, etc., on obtient environ 20 à 30 % de fonds propres. «Cela peut éventuellement conduire à une réduction de la demande», déclare Jean-Paul Scheuren. Pour les premiers acheteurs, le prêt peut être accordé jusqu'à la valeur totale du bien - sans dépasser la limite de 100 %. Si l'on ajoute les frais, «il peut aussi devenir plus difficile pour certains primo-accédants d'obtenir un prêt immobilier». 

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Wachstum,Logement,Habitation,Wohnungsbau.Foto:Gerry Huberty