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Le mythe des 6.500 logements neufs
Économie 4 min. 17.09.2018

Le mythe des 6.500 logements neufs

Il manque moins de logements neufs chaque année que ce qu'on prédisait en 2011.

Le mythe des 6.500 logements neufs

Il manque moins de logements neufs chaque année que ce qu'on prédisait en 2011.
Photo: Guy Jallay
Économie 4 min. 17.09.2018

Le mythe des 6.500 logements neufs

Thierry LABRO
Thierry LABRO
Faut-il vraiment construire 6.500 logements neufs chaque année pour répondre à la demande? Non, dit une étude de Michel-Edouard Ruben, économiste de la Fondation Idea, qui est parue mi-septembre.

Sans un seul chiffre, les mathématiques peuvent être beaucoup plus simples. 

Sachant que la population a augmenté beaucoup plus vite que prévu, que le nombre de personnes par foyer a légèrement diminué, que la mise sur le marché de nouveaux logements ne suit pas et que le nombre de Luxembourgeois qui ont choisi d'aller vivre sous le soleil portugais, français ou marocain n'a pas augmenté significativement, où habitent les «nouveaux» ménages? 

Michel-Edouard Ruben croit avoir trouvé la réponse. 

L'économiste à l'humour parfois grinçant a publié ce lundi une étude sur le logement. À un mois des élections législatives, le trublion ne s'en cache pas: il s'agit d'en finir avec ce chiffre de 6.500 logements neufs qui manquent chaque année à satisfaire la demande au Luxembourg et qui justifient que les prix de l'immobilier continuent de grimper de 5 à 7 % par an. 

Moins de 3.000 logements neufs par an 

«Que ce soit à la Chambre des députés, où le chiffre de 32.087 logements qui manquent entre 1985 et 2014, ou dans les débats politiques, où l'on entend régulièrement qu'il manque 6.500 logements par an, ce chiffre est partout et pourtant, on parvient toujours à loger tout le monde», explique-t-il par téléphone. «Comment c'est possible?» 

«Puisqu'on n'a construit au Luxembourg que 2.730 logements par an en moyenne entre 2010 et 2015, la ,croyance‘ selon laquelle le Grand-Duché accumule un déficit significatif en logements (ce qui est de nature à renforcer la dynamique des prix) s'est répandue», écrit M. Ruben, qui fixe à 22.620 le nombre de logements qui manquent entre 2010 et 2015. «Sauf que ces chiffres sont douteux, voire faux», assure-t-il aussitôt dans son étude de 44 pages. 

Premier élément, la population a augmenté plus vite que prévu. Au 1er janvier 2015, le Luxembourg comptait 233.329 ménages (composés de 552.989 individus) alors que les prévisions de 2011 avaient fixé la barre à 223.050 ménages (531.090 personnes). Corollaire de ces chiffres, la taille des ménages n'a pas augmenté mais baissé, passant dans le même temps de 2,43 personnes par ménage à 2,37. «Même le pourcentage de résidents vivant dans un logement surpeuplé est passé de 7,8 % à 6,8 %», écrit l'économiste. 

Deuxième critère qui a servi à établir le calcul de 2011, la «réserve de mobilité» est difficilement critiquable et son impact est très mesuré. Cette réserve exprime simplement le nombre de logements qu'il faut avoir en «stock» pour gérer les différences entre les arrivées et les départs. Tous les déménagements n'ont pas lieu exactement en même temps. Cette réserve est estimée à 3 % de l'accroissement des ménages. 

Le stock de logements sous-évalué 

«Dans l'étude sur les projections de besoins de logements, fonction de l'évolution démographique, a été confondue – à tort – avec le nombre de logements à construire», constate, sévère avec le Statec, M. Ruben dans son étude. Au téléphone, il nuance un peu. «Chaque projection est un pari, avec des hypothèses. Cela fait partie de notre travail d'émettre des hypothèses, qui peuvent être contredites par la réalité.» En l'occurrence, c'est précisément sur cette différence entre le nombre de logements et le nombre de logements à construire que s'explique que tout le monde trouve à se loger, selon lui. «L'hypothèse selon laquelle il fallait construire environ 1.900 logements par an pour remplacer des logements perdus (...) n'était probablement pas pertinente et a contribué à surestimer le nombre de logements à construire. Probablement que le stock de logements a aussi été sous-évalué au moment de réaliser cette étude et qu'il a servi à loger les ménages», écrit-il. 

D'ailleurs, si l'on reprend les résultats de l'institution statistique et sa remarque sur les logements perdus, le bon chiffre, entre 2010 et 2015 serait entre 20.923 et 30.285 logements qui manquent, ou entre 4.184 et 6.057 logements par an. 

Loin des 6.500 utilisés partout pour une autre raison. L'étude est lissée jusqu'à 2030. Ce n'est qu'à la fin de 2019 que l'on devrait dépasser ce cap souvent accaparé par les hommes politiques pour la première fois. L'accélération se poursuit ensuite jusqu'en 2030. 

En 2012, lors de son discours sur l'état de la Nation, l'ex-Premier ministre, Jean-Claude Juncker, s'étonnait. «Je trouve qu'il n'est pas normal que dans ce pays, un aussi grand nombre de logements soient inoccupés. Je ne connais pas leur nombre, mais en parcourant le pays et en regardant les rues et les maisons, je constate qu'il existe au Luxembourg un grand nombre de maisons inoccupées.» 

Comme un pressentiment qui devrait aboutir à une correction prochaine. Et à la fin des «6.500 logements neufs manquants».

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