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Le marché de l'immobilier de bureau en plein essor
Économie 5 min. 12.03.2019

Le marché de l'immobilier de bureau en plein essor

Le marché de l'immobilier de bureau en plein essor

Photo: Lex Kleren
Économie 5 min. 12.03.2019

Le marché de l'immobilier de bureau en plein essor

Le nombre de surfaces de bureaux nouvellement louées au Luxembourg dépasse les 200.000 m² par an. Le marché, très dynamique dans le pays, continue sa progression d'année en année.

Le marché de l'immobilier de bureau peut se prévaloir d'une année réussie. «Comme chaque année», souligne Julien Pillot, qui dirige le département immobilier de bureau de l'agence immobilière Inowai. En effet, selon les agences immobilières Jones Lang LaSalle (JLL) et Inowai, le nombre de mètres carrés nouvellement loués pour les bureaux a monté en flèche à 242.591 mètres carrés cette année (contre 209.273 mètres carrés en 2017).

«Pour la cinquième fois consécutive, le nombre de surfaces de bureaux nouvellement louées dépasse les 200.000 m² par an», décrit Julien Pillot, «le marché est très dynamique. Les surfaces existantes ont encore augmenté par rapport à l'année précédente et s'élèvent actuellement à plus de quatre millions de mètres carrés; en huit ans, les surfaces existantes ont augmenté d'un million de mètres carrés. Cela signifie que 25% des bâtiments ont moins de dix ans - «ce qui permet une large gamme de produits de bonne qualité», explique M. Pillot. En revanche, le nombre de transactions conclues a légèrement diminué - Inowai a enregistré 278 transactions en 2018, contre 286 en 2017.


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Le taux d'inoccupation, c'est-à-dire la somme des surfaces de bureaux encore disponibles, témoigne également du dynamisme du marché: il s'établit actuellement à 3,58 % (contre 4,97%  en 2017). «Un marché de l'immobilier de bureaux est en équilibre lorsque le taux d'inoccupation est de 7%», analyse M. Pillot. «De cette façon, l'équilibre entre le propriétaire et le locataire est maintenu. Avec un taux d'inoccupation de 3,58%, le marché est clairement en faveur du propriétaire. Ils déterminent les prix et ont aussi plus d'influence sur les négociations», explique M. Pillot.

«La porte d'entrée de l'Union européenne»

Julien Pillot est convaincu que cette dynamique se poursuivra cette année. «La stabilité du pays, sa notation AAA et sa capacité à se réinventer parlent clairement en faveur du Luxembourg. Le pays attire les investisseurs étrangers et sert de porte d'entrée à l'Union européenne». En fait, plusieurs transactions majeures sont déjà sur la table: par exemple, l'entreprise alimentaire italienne Ferrero, qui déménagera dans son nouveau siège "Casa Ferrero" en 2019, qui couvre une superficie d'environ 30.000 mètres carrés.

Julien Pillot est responsable du département immobilier de bureau chez Inowai.
Julien Pillot est responsable du département immobilier de bureau chez Inowai.
Photo: Guy Jallay

Selon les agences immobilières, les surfaces existantes continueront à croître en 2019; en effet, au moins 120.000 mètres carrés de surfaces de bureaux doivent déjà être fournis. «Le nombre de mètres carrés nouvellement loués devrait dépasser les 200.000 mètres carrés cette année encore», explique M. Pillot. L'expert en immobilier prévoit que le taux d'inoccupation restera inférieur à 4%.

Les prix devraient également demeurer relativement stables pour l'année en cours. Par exemple, le loyer le plus élevé observé en centre-ville est de 52 euros par mètre carré de bureaux par mois. «Cependant, cela ne s'applique qu'aux bâtiments qui sont très bien situés et entièrement rénovés», explique M. Pillot. 

Le centre-ville est le coin le plus cher du Luxembourg, suivi du Kirchberg et du quartier de la gare avec 36 euros le mètre carré par mois. Nouveauté, la tendance est à la Cloche d'Or et à Gasperich: les prix sont actuellement de 30 euros le mètre carré par mois, mais le quartier pourrait bientôt être beaucoup plus cher.

«Il y a beaucoup de demandes de renseignements pour la Cloche d'Or», décrit Julien Pillot. «Le projet d'extension du réseau de tramway joue un rôle majeur.»

15 mètres carrés par employé

L'influence du Brexit sur le marché de l'immobilier de bureaux au Luxembourg est limitée. L'expert immobilier estime que l'année dernière, environ 4.000 mètres carrés supplémentaires étaient dus à la menace de voir le Royaume-Uni quitter le marché.


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Il en va de même pour 2017. Et Julien Pillot envisage également un chiffre similaire pour 2019: «Mais si l'on compare ces 4.000 mètres carrés avec les plus de 240.000 mètres carrés loués par an, la part de marché du Brexit n'est même pas de 2%. Le Brexit n'est responsable ni de la hausse des loyers, ni de la faible disponibilité des bureaux.»

Cela s'explique par le fait que le Luxembourg attire des sociétés des secteurs des fonds et de l'assurance en particulier. «Ces entreprises ne sont pas obligées de délocaliser tous leurs employés: au mieux cinq à six employés viennent au Luxembourg. Le besoin d'espace de bureau n'est donc pas très important.»

La situation est différente à Amsterdam: le siège de l'Agence européenne des médicaments a été transféré de Londres à la capitale néerlandaise, de sorte que 900 nouveaux employés ont été ajoutés. «Le Statec parle d'environ 400 nouveaux employés qui arrivent au Luxembourg», se souvient M. Pillot. «Avec un besoin d'espace de bureau de 15 à 20 mètres carrés par employé, nous serons de l'ordre de 6.000 à 8.000 mètres carrés sur deux ans».

Par ailleurs, le chef du département immobilier de bureaux d'Inowai prévient que le Brexit pourrait également contribuer à prévenir la création de nouveaux emplois au Luxembourg: «30 à 50 % des surfaces de bureaux au Kirchberg sont occupés par des institutions européennes. Toutefois, si le départ du Royaume-Uni créait à l'avenir un écart dans le budget de l'UE, cela pourrait entraîner moins d'emplois dans ce pays à l'avenir».

Découvrez sur la carte ci-dessous les principaux projets immobiliers de bureaux implantés au Luxembourg.

Par Mara Bilo, traduction Sophie Wiessler

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