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L'investissement immobilier touché par la convention fiscale avec la France
Les investissements immobiliers en France ne seront plus aussi intéressants pour les investisseurs luxembourgeois

L'investissement immobilier touché par la convention fiscale avec la France

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Les investissements immobiliers en France ne seront plus aussi intéressants pour les investisseurs luxembourgeois
Économie 5 min. 24.03.2018

L'investissement immobilier touché par la convention fiscale avec la France

Thierry LABRO
Thierry LABRO
Le candidat Macron l'avait promis pendant la campagne présidentielle. Le président Macron a réformé l'impôt sur la fortune en le concentrant sur l'immobilier en France. La convention fiscale avec la France touche ce placement bien connu des investisseurs luxembourgeois.

OPPCI. Ces cinq lettres, aussi inconnues du grand public qu'adorées par les investisseurs avisés, cachent les «Organismes professionnels de placement collectif immobilier». 

Créés il y a une dizaine d'années, ces produits d'investissement dans l'immobilier, presque exclusivement en France, ont longtemps bénéficié, au Luxembourg, d'une taxation presque inexistante et d'un rendement parfois très élevé. 

Jusqu'à début 2017, les cessions de titres par les sociétés luxembourgeoises n'étaient pas imposables en France, où il y avait une taxe de 5% sur les dividendes et, du côté luxembourgeois, seules les plus-values étaient imposées. 

Réservés à un public averti, capable de bloquer au moins 100.000 euros pendant cinq ans, ces placements représentaient 67,7 milliards d'euros d'assets fin 2016. Deux tiers de capitaux français et un tiers de capitaux étrangers, dont luxembourgeois, ont permis d'acheter et de gérer des bureaux (59%), des commerces (22,1%) et d'autres immeubles ou garages situés principalement à Paris (33,2%) et dans la région parisienne (33,4%). 

«L'atterrissage sera brutal» 

«Tout le monde se doutait que ça ne durerait pas», reconnaît Keith O'Donnell, cofondateur et managing partner d'Atoz. 

Un premier avenant à la précédente convention fiscale entre la France et le Luxembourg, datant du 5 septembre 2014 et seulement appliqué depuis janvier 2017, taxait les sociétés luxembourgeoises détenant majoritairement des biens immobiliers de 34,4% au titre de l'impôt sur les sociétés. 

«C'est donc tout naturellement que les investisseurs luxembourgeois se sont détournés des structurations classiques» en société civile immobilière vers «d'autres véhicules d'investissements comme l'organisme de placement collectif en immobilier sous forme de Société à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) par exemple», explique l'avocate Saliha Dekhar, de l'étude Noesen, spécialiste de la question. 

«L'atterrissage sera pour le moins brutal pour les investisseurs», ajoute-t-elle dans une première réaction à la nouvelle convention fiscale entre les deux pays. 

Car dans ce nouvel accord fiscal de 44 pages signé mardi, les dividendes seront taxés à la source à 30% à partir du 1er janvier 2019

«Ce qui a surpris nos clients», raconte M. O'Donnell, «ce n'est pas la mesure elle-même mais l'absence totale de communication du gouvernement luxembourgeois. Les investisseurs ont eu l'impression que la France avait tordu le bras du Luxembourg. Nos clients ont assez mal perçu de l'apprendre par les Français. C'est comme si ces derniers importaient leur fiscalité ici.» 

Un impact difficile à préciser 

Difficile d'imaginer que «le Luxembourg ait pu avoir une quelconque marge de négociation dans cette nouvelle convention», analyse l'avocate de son côté. «On peut difficilement ne pas faire le rapprochement entre la signature de cette nouvelle convention et la loi de finance française 2018 qui a créé un nouvel impôt: l'IFI ou impôt sur la fortune immobilière des résidents et non-résidents.» 

Cet impôt promis par Emmanuel Macron pendant la campagne présidentielle remplace l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF): les valeurs mobilières et les placements (actions, assurance-vie…) sont exclus du calcul. 

Cette loi française assujettit l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, et ce quel que soit le nombre de sociétés ou d'entités interposées, leur nationalité, le fait qu'elles soient à prépondérance immobilière et le fait qu'elles soient ou non cotées sur un marché français ou étranger, explique encore Me Dekhar. 

Difficile de dire qui a investi dans les produits immobiliers depuis le Luxembourg, note M. O'Donnell, mais le rapport annuel de l'Association française de la gestion financière et de l'Association française des sociétés de placement immobilier indique que 49% de ces capitaux viennent de compagnies d'assurance et des mutuelles, 14% des entreprises industrielles ou commerciales et 10,8% de fonds «classiques», pour ne citer que les plus importants. Huit de ces sociétés détiennent à elles seules plus de 56 milliards d'euros. 

A quoi servent ces fonds? A investir dans des immeubles, ce qui explique aussi des rentabilités très différentes, selon que l'immeuble soit situé dans un beau quartier de Paris ou en périphérie d'une grande ville de province mais avec du potentiel de développement économique. «C'est ce qui rend le calcul de l'impact très difficile», explique M. O'Donnell. 

Une réorientation prévisible 

Il existe cependant une typologie du risque, selon laquelle 80% des OPPCI ciblent un rendement inférieur à 15%. Evidemment, une augmentation de la fiscalité pour les acteurs luxembourgeois rend ces placements nettement moins attractifs et les investisseurs ont commencé à regarder où déplacer leurs fonds. «

Ce qui a de grandes chances de se produire», suggère M. O'Donnell, «c'est que les investisseurs luxembourgeois traditionnels réorientent leurs investissements et qu'ils soient remplacés par des investisseurs moins stables et de moindre envergure pour lesquels des rendements supérieurs aux taux d'intérêts peuvent toujours être intéressants.» 

De son côté, l'Association française des sociétés de placement immobilier alertait le gouvernement français à la mi-janvier que la loi de finance 2018 aurait différentes conséquences sur le secteur immobilier en France. Dont «la baisse des recettes fiscales (TVA, taxe foncière, frais de mutation) et bien évidemment une baisse de l’emploi, puisque selon PricewaterhouseCoopers, un million d’euros investi dans le secteur logement génère 2,3 millions de PIB et 12 emplois», écrit-elle.

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