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Investir dans l'immobilier autrement
Économie 4 min. 30.10.2018

Investir dans l'immobilier autrement

Les fonds immobiliers domiciliés au Luxembourg continuent d'avoir la cote auprès des investisseurs.

Investir dans l'immobilier autrement

Les fonds immobiliers domiciliés au Luxembourg continuent d'avoir la cote auprès des investisseurs.
Shutterstock
Économie 4 min. 30.10.2018

Investir dans l'immobilier autrement

Nadia DI PILLO
Nadia DI PILLO
Les fonds immobiliers ne cessent d'évoluer considérablement depuis dix ans. Si le Luxembourg est une place financière de premier choix pour cette classe d'actifs, ils ne comptent pas pour autant se reposer sur leurs lauriers.

L'engouement des investisseurs pour les fonds immobiliers ne se dément pas. «Le marché se porte très bien: les actifs nets estimés sous gestion des fonds immobiliers ont progressé de 22,9 % entre août 2018 et août 2017», relève Julie Honoré, Associate Partner dans le département audit chez EY Luxembourg.


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«Quand on regarde le volume des fonds alternatifs, le Luxembourg est bien positionné sur trois catégories, dont les fonds immobiliers. Nous avons donc effectivement une reconnaissance internationale, notamment pour les fonds immobiliers qui sont vendus sur base transfrontalière», commente Marc-André Bechet, directeur juridique et fiscal de l'Association luxembourgeoise des fonds d'investissement (ALFI).

Ainsi, la tentation est grande de se reposer sur ses lauriers et de s'enfermer dans un train-train, en reproduisant toujours les mêmes schémas. «Pourtant il est important de se remettre en question de façon continuelle. Nous avons une concurrence féroce d'autres places financières – notamment de l'Irlande – et chaque pays essaie de se positionner. Il s'agit d'une occasion de réfléchir sur les perspectives de développement et pour notre industrie, de renforcer sa boîte à outils», avance Marc-André Bechet.

L'ALFI a donc réalisé une analyse comparative des stratégies et instruments déployés dans les autres pays européens, et «nous sommes arrivés à la conclusion que nous aurions besoin d'un régime plus spécifique sur les fonds d'investissement. Nous n'avons pas de régime particulier, alors que la quasi-totalité des pays membres de l'Union européenne y compris nos pays concurrents voisins que sont la France et l'Allemagne ont un régime de fonds immobiliers très spécifique.»

Ces pays ont introduit la forme d'investissement REIT ou «Real Estate Investment Trust» – en français FPI «Fonds de placement immobilier». «L'introduction d'un tel véhicule sur le marché luxembourgeois est en discussion depuis plusieurs années déjà», relève Julie Honoré.

Apparus dans les années 60

Les REIT sont apparus dans les années 60 aux Etats-Unis afin d'offrir au plus grand nombre la possibilité d'investir dans de grands immeubles. Bien que les Etats-Unis comptent toujours le plus grand nombre de REIT, cette forme d'investissement s'étend aussi au reste du monde: la Grande-Bretagne et l'Allemagne ont adopté la structure des REIT depuis plusieurs années, l'Irlande l'a introduite en 2013, la Belgique en 2017.

Les REIT sont des sociétés cotées en bourse qui possèdent et gèrent des biens immobiliers dans l'optique d'offrir aux investisseurs des dividendes et des plus-values fiscalement avantageux. De par leur structure particulière, l'imposition des bénéfices doit être exclusivement transférée sur les actionnaires tandis que les entreprises échappent à la double imposition (impôt sur les sociétés).

Pour ce faire, les REIT doivent toutefois directement distribuer la majeure partie de leurs revenus aux actionnaires. Avant l'arrivée des REIT, les investisseurs ne pouvaient effectuer que des placements directs dans l'immobilier. Or, les exigences en capital étaient très importantes pour une diversification relativement faible, puisque rares étaient les investisseurs à pouvoir se permettre d'acquérir un large portefeuille immobilier.

«Dans les autres pays, le REIT est avant tout un instrument domestique, par exemple un fonds français qui détient des immeubles en France, alors qu'au Luxembourg nous sommes dans une activité transfrontalière. Les principaux acteurs sont les grands asset managers américains qui investissent via Luxembourg comme plate-forme européenne pour des investissements en Europe», explique Julie Honoré.

«C'est une classe d'actifs très particulière, très technique. Il a fallu des années au secteur pour arriver à un bon positionnement et il serait judicieux de pouvoir capitaliser aujourd'hui sur cette force», souligne Marc-André Bechet.

«Phase d'analyse»

Pour l'heure, les membres de l'ALFI se trouvent dans une phase d'analyse encore préliminaire. «Le but est d'avoir un instrument bien visualisable et bien clair d'un point de vue marketing pour les investisseurs internationaux», avance Marc-André Bechet. «Ensuite il faut qu'il y ait une flexibilité en ce qui concerne les différentes formes juridiques parce que tout le monde n'opère pas avec les mêmes concepts.

Enfin, il faut éviter les situations où l'on a une déperdition d'impôts avec une double ou triple imposition.»

Avant les élections législatives, l'ALFI a attiré l'attention des décideurs politiques sur la nécessité de faire évoluer la boîte à outils luxembourgeoise. «Précisément sur les fonds immobiliers, on aimerait bien que le gouvernement prenne une initiative».

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