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«Investir avec une vision à long terme»
Économie 5 min. 25.11.2018

«Investir avec une vision à long terme»

L'immobilier est un des placements les moins risqués pour autant que l'on travaille sur du long terme.

«Investir avec une vision à long terme»

L'immobilier est un des placements les moins risqués pour autant que l'on travaille sur du long terme.
Anouk Antony
Économie 5 min. 25.11.2018

«Investir avec une vision à long terme»

Les prix de la pierre sont-ils trop élevés au Luxembourg? Pourquoi et comment investir dans l'immobilier résidentiel au Grand-Duché? Quel rendement espérer? Jean-Nicolas Montrieux, partner et chief operating officer d'INOWAI Residential, apporte quelques éléments de réponse.

Jean-Nicolas Montrieux, est-il conseillé d'investir actuellement dans le marché immobilier luxembourgeois vu le niveau de prix élevé?

L'investissement immobilier reste intéressant, parce que le niveau des prix au Grand-Duché a une explication. Si les prix grimpent, c'est simplement parce qu'il y a un déséquilibre sur le marché immobilier entre l'offre et la demande. La demande de logements est soutenue par une augmentation de la population et la construction de logement derrière ne suit pas. Les prix ont donc tendance à augmenter et cela se fait de manière naturelle. Il n'y a donc pas de raison malsaine au fait que le marché monte. Il faut ajouter à cela le fait que les taux hypothécaires restent bas et que le pouvoir d'achat moyen au Grand-Duché est parmi les plus élevés d'Europe. Il y a bien sûr un besoin de logements sociaux, mais si on a une vision macroéconomique on se rend compte que le pouvoir d'achat des gens est élevé.

Jean-Nicolas Montrieux
Jean-Nicolas Montrieux
PHOTO: nowai

Cela veut dire que l'on peut quand même investir dans l'immobilier?

Investir dans la pierre reste une opération intéressante, parce que même si on a une rentabilité relativement faible, elle est néanmoins plus élevée que la rémunération de l'argent laissé sur un compte en banque. Le taux de fiabilité des locataires reste élevé et avec les biens immobiliers, que ce soit à moyen ou à long terme, on peut toujours espérer qu'il n'y ait pas de dégradation de la valeur.

Depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, il n'y a pas eu de véritable correction à long terme, les prix ont continué à augmenter. Bien évidemment il y a des moments où cela augmente plus lentement, des moments où cela diminue un peu, mais sur une perspective moyen ou long terme la pierre reste un bon investissement.

A quoi peut-on s'attendre en termes de rentabilité?

Les investisseurs peuvent compter sur une rentabilité autour de 3 % et 4 %. C'est la rentabilité que l'on obtient en divisant simplement le montant du loyer reçu par le montant de l'investissement. Maintenant il y a d'autres méthodes pour évaluer le rendement. On peut regarder par exemple ce que cela rapporte par rapport aux fonds propres investis, on peut aussi regarder la rentabilité fiscale d'un investissement dans l'immobilier. Cela montre que la rentabilité est en réalité encore un peu plus élevée qu'il n'y paraît.

Acheter un bien immobilier présente aussi des avantages fiscaux certains...

L'investissement immobilier reste l'une des grandes méthodes de défiscalisation pour les personnes physiques au Luxembourg. C'est une niche fiscale encore très largement plébisicitée.

Quelles sont néanmoins les désavantages d'un investissement dans l'immobilier?

Détenir un bien immobilier demande un minimum d'implication et de suivi. Cela génère du travail pour la personne qui en est propriétaire ou en tout cas il doit s'organiser pour avoir un prestataire de service qui s'occupe ou qui gère le bien immobilier. La deuxième chose, c'est que l'immobilier n'est pas un placement liquide. Il ne faut donc jamais acheter un bien immobilier en se disant qu'on aura peut-être besoin de l'argent dans deux ou trois ans. C'est un placement qui doit rester à moyen ou à long terme. Il faut pour cela avoir une vision sur un plus long terme.

Quels sont actuellement les risques les plus importants liés à un investissement immobilier?

Comme pour tout placement, il n'y a pas de risque zéro. Cela dit, l'immobilier est un des placements les moins risqués pour autant que l'on travaille sur du long terme. Les autres risques qu'il peut y avoir, c'est justement si on a mal investi, si on n'a pas fait un investissement qui est adapté à sa personne, si on s'est trop endetté pour un investissement, qu'on a pris un bien qui n'était pas celui que les locataires recherchaient ou que l'on a pris un bien qui n'était pas en bon état. Ce sont des périls inhérents à la location. Au moment où l'on achète un bien immobilier, on doit impérativement avoir une stratégie d'investissement.

Il y aura probablement une augmentation des taux, mais celle-ci sera mesurée et dans tous les cas elle corrélera avec la situation économique du pays.

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers devraient remonter en Europe. Faut-il investir rapidement?

Il est vrai que les taux ne vont certainement pas toujours rester au niveau auquel ils sont maintenant. Ils sont tellement historiquement bas qu'on a néanmoins une réserve. Ils peuvent monter de 1 % ou 1,5 %, cela va certes dégrader le pouvoir d'achat des personnes, mais cela ne va provoquer un grand bouleversement du marché. Je n'ai pas non plus l'impression que l'on va avoir demain une forte augmentation des taux.

Si jamais les taux augmentent fortement, cela voudrait dire qu'il y a certainement eu de la croissance économique et donc il y aura potentiellement du revenu disponible en plus chez des locataires potentiels. Si les intérêts montent, c'est que l'économie continue à être porteuse. Il y aura probablement une augmentation, mais celle-ci sera mesurée et dans tous les cas elle corrélera avec la situation économique du pays. Il faut savoir que le marché du logement au Luxembourg est très lié à l'économie: le fait que l'on ait un déficit entre l'offre et la demande est lié à l'arrivée de travailleurs qui s'installent au Luxembourg.

Comment se porte le marché locatif au Luxembourg?

Les rendements ont baissé ces dernières années, parce que le montant des loyers n'a pas suivi l'augmentation des prix. A partir de 2014, on a vu qu'il y avait une certaine decorrélation. Le loyer continue à augmenter de manière régulière, mais un peu plus haut que l'inflation, tandis que le niveau de prix augmente plus fortement. Donc évidemment les rendements baissent.

Y a-t-il de grosses différences dans les régions du pays?

Le marché est très porteur dans l'ensemble du pays. Il n'y a pas vraiment de grandes différences entre les régions du pays. Les rendements sont un peu plus faibles à Luxembourg-Ville, les prix augmentent plus vite, cela est dû au fait qu'il s'agit d'une capitale et c'est donc plus attractif. D'une manière générale, il faut toujours juger la situation par rapport au risque d'investissement, la réalité du marché étant fondamentalement la même dans l'ensemble du pays.

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