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Immobilier: Des prix fiables mais toujours élevés
Économie 4 min. 03.11.2016

Immobilier: Des prix fiables mais toujours élevés

Les prix des logements n'en finissent pas de monter.

Immobilier: Des prix fiables mais toujours élevés

Les prix des logements n'en finissent pas de monter.
Chris Karaba
Économie 4 min. 03.11.2016

Immobilier: Des prix fiables mais toujours élevés

Linda CORTEY
Linda CORTEY
Devenir propriétaire. Un rêve qui devient de plus en plus coûteux. L'Observatoire de l'habitat offre pour cela une base de comparaison. Sa précision repose désormais sur l'usage des prix réels de vente.

Linda Cortey

A vendre: Appartement deux chambres à Hesperange. 87 m2 pour 550.000 euros. Les photos de l’annonce sur wortimmo.lu sont jolies. De quoi tenter un potentiel acheteur. Mais est-ce le bon prix pour cet appartement? Pour se faire une idée, il suffit d’aller sur le site de l’Observatoire de l’habitat du ministère du Logement et de regarder la moyenne officielle des prix immobiliers. A Hesperange, un appartement ancien se vend en moyenne à 5.458 euros le mètre carré. Notre joli appartement est donc 15 % au-dessus des prix de l’Observatoire.

Est-il trop cher? Pas forcément. «Nous indiquons une moyenne des prix de vente, mais beaucoup de données peuvent faire varier le prix», souligne Julien Licheron, chercheur au Liser et coordinateur de l’Observatoire de l’habitat. La présence ou non d’un garage, d’un balcon ou d’autres annexes jouent sur son prix. Sa localisation aussi. «C’est pour cela que nous indiquons aussi une fourchette des prix constatés», précise Julien Licheron. A Hesperange, les prix vont de 3.586 à 6.983 euros le m2. A 6.322 euros le m2, notre appartement est dans la fourchette.

5 à 10 % de différence de prix

Un autre facteur explique la différence. Le prix affiché sur wortimmo est celui demandé par le vendeur. L’Observatoire de l’habitat, lui, se base désormais sur les prix réels de vente, issus des actes notariés. «Nous avons constaté une différence de 5 à 10 % en moyenne entre les prix affichés et les actes notariés», souligne le responsable de l’Observatoire.

Utiliser les prix des actes notariés est une petite révolution au Luxembourg. Cela a permis d’avoir les prix réels des logements. Mais cela n’est pas si simple qu’on pourrait le penser. Fournir des données fiables, harmonisées et comparables a été un travail de longue haleine pour l’Observatoire de l’habitat. Tout a commencé en 2008 avec la création de la publicité foncière. Ce registre recense les actes de vente des biens immobiliers. Avant cela, toutes les statistiques reposaient sur les prix affichés et non les prix réels.

Mais cela n’est pas suffisant. «En 2009, l’Observatoire de l’habitat et le Statec ont publié des chiffres de l’immobilier basés sur les mêmes données brutes mais nos chiffres finaux étaient différents», rappelle Julien Licheron.

Des données harmonisées depuis 2013

Alors tous les services ayant recours aux chiffres de l’immobilier (l’Observatoire, le Statec, la Banque centrale du Luxembourg et l’administration de l’Enregistrement et des Domaines) ont travaillé ensemble pour produire de meilleurs chiffres. Cela a abouti en 2013 à une méthodologie unique et des statistiques harmonisées. Après les appartements, les données sur les maisons ont pris pour base les actes notariés (depuis 2013) et plus récemment ceux sur les terrains à bâtir (fin 2015).

Qu’est-ce que cela change pour l’acheteur d’un bien immobilier? Cela lui permet d’avoir une image réelle de ce que vaut un logement en fonction de la commune d’achat. Les actes notariés montrent ainsi la réalité de la tendance haussière des prix des logements. Depuis 2008, la hausse est régulière: 4 à 5 % de plus chaque année.

L’accès aux actes notariés mais aussi aux données de l’administration de l’Enregistrement permet à l’Observatoire de l’habitat et au Statec de fournir des chiffres plus précis sur les prix et sur l’amélioration des logements ou la valorisation de certaines annexes, comme les parkings. L’objectif est de fournir des données de plus en plus qualitatives car ce n’est pas que la taille du bien et sa localisation qui en déterminent le prix.

Les maisons neuves, point noir des statistiques

Aujourd’hui, les données disponibles permettent d’envisager de vraies évolutions qualitatives, concernant les appartements. C’est moins le cas pour les maisons. Deux problèmes limitent la fiabilité des données. D’abord, il n’existe pas de cadastre généralisé pour les maisons. La surface de celles-ci n’est que déclarative.

Le prix au m2 connaît donc un biais, mais Julien Licheron l’estime limité, environ 5 à 10 % de la surface moyenne déclarée. Ce point pourrait évoluer. En mars dernier, l’Institut luxembourgeois de la normalisation (Ilnas) a proposé cette nouvelle norme sur la superficie des logements. Elle est facultative mais est appliquée par certaines agences immobilières.

Le second problème réside dans l’absence de données sur les maisons neuves construites sur lotissement avec contrat de construction. Les prix des actes notariés ne reflètent alors que le prix de vente du terrain à bâtir et non de l’ensemble du projet. De ce fait, ces biens ne sont tout simplement pas repris dans les statistiques.

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