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Crédits immobiliers: C'est le moment de parler à son banquier
Économie 4 min. 23.08.2016 Cet article est archivé

Crédits immobiliers: C'est le moment de parler à son banquier

Rediscuter de son taux d'intérêt est un passage obligé en ce moment

Crédits immobiliers: C'est le moment de parler à son banquier

Rediscuter de son taux d'intérêt est un passage obligé en ce moment
Chris Karaba
Économie 4 min. 23.08.2016 Cet article est archivé

Crédits immobiliers: C'est le moment de parler à son banquier

Thierry LABRO
Thierry LABRO
Les taux d'intérêts n'ont jamais été aussi bas. Le taux fixe est au même niveau que le taux variable et cela justifie de passer voir son banquier pour assurer que le montant de sa mensualité reste le plus bas possible.

par Thierry Labro

Quand il s'agit d'acheter un bien immobilier, tout compte. «Il n'y a pas de situation-type», opine Franck Heinen, de la Banque de Luxembourg. «Le standard qui s'impose dans les banques est 20 % d'apport personnel et une mensualité plafonnée à 25 % du salaire net moins les dettes déjà contractées». 

Pour le reste, chaque projet de financement varie non seulement selon le taux obtenu, mais aussi selon le bien, le profil du client, le coût des assurances, des frais bancaires et des hypothèques et la durée du crédit. 

Le plus bas niveau historique au Luxembourg des taux d'intérêt sur les crédits immobiliers (1,66 % en juin), loin des 5,01 et 5,22 % qui ont précédé la crise économique de 2008, invite à se reposer la question du type de taux qu'il vaut mieux choisir dans le cadre du financement de son achat. 

La différence peut faire mal 

Avec un taux fixe, on maîtrise le coût de son crédit pour toute sa durée. Avec un taux variable, il peut encore baisser... mais il pourrait aussi remonter et il faudra 
être prêt à assumer financièrement cette hausse si cela se produisait. 

La mensualité d'un crédit de 400.000 euros sur 25 ans passerait ainsi, à simple titre d'exemple, de 1.628 euros avec un taux à 1,66 % à 1.897 euros avec un taux à 3 % selon le calculateur en ligne de BGL-BNP Paribas

Lorsque l'on sait que 91 % des résidents luxembourgeois trouvent qu'il est de plus en plus difficile de payer son crédit ou son loyer, selon l'étude ING sur le sujet, on comprend l'intérêt de se voir «offrir» cette sécurité «gratuitement» par son banquier. 

La sécurité d'abord 

Les clients ne s'y trompent pas. 
Signe que la crise est passée par là, le taux fixe qui n'a longtemps représenté qu'un tiers du volume des nouveaux crédits obtenus est passé devant le taux variable en juin (230 millions d'euros contre 222 millions d'euros). 

Ce n'est pas la première fois: la tendance est née au début de l'année 2015, quand la différence entre les deux taux est passée sous 0,2 point. Comme si les nouveaux acheteurs se mettaient directement à l'abri de potentielles secousses bancaires et financières. 

En 2015, les banques ont accordé 4,8 milliards d'euros de nouveaux crédits immobiliers, un tiers de plus que l'année précédente, et le rythme semble être sensiblement identique sur les six premiers mois de l'année. 

Du coup, les courtiers en crédits immobiliers, qui connaissent de beaux jours dans d'autres pays, ont bien du mal à s'imposer au Luxembourg. 

Une pénalité qui change 

«Il faut prendre un autre élément en compte», ajoute M. Heinen. «La nouvelle directive européenne plafonne à six mois d'intérêts la pénalité en cas de remboursement anticipé d'un crédit immobilier à taux fixe.» 

Les banques pourraient avoir du mal à s'y retrouver financièrement même si ceux qui rachètent leur crédit avant son terme ne sont pas les plus nombreux. Les établissements bancaires pourraient fort bien se protéger en vendant un peu plus cher leurs crédits immobiliers à taux fixe. 

A moins qu'ils ne considèrent que l'ouverture progressive de ce marché a davantage de concurrence européenne ce qui leur impose de faire un effort pour conserver leurs clients. Il n'y a que parmi un nombre assez important de clients qu'elles peuvent se financer à de bonnes conditions. 

Un marché immobilier très tendu 

L'autre aspect de la dynamique concerne le marché immobilier lui-même. Si davantage d'argent est disponible, la demande de crédit augmente. Comme l'offre de logements est déjà insuffisante, les prix continuent de monter. 

Selon l'Observatoire de l'habitat, le prix de l'immobilier a encore augmenté de 5,4 % en 2015, dans la lignée des années précédentes. Le prix médian d'une maison est passé à 540.000 euros, tandis que le mètre carré pour un appartement atteint de 4.471 à 5.589 euros selon qu'il soit ancien ou en construction. 

Le phénomène est suivi de près par le Comité européen du risque systémique qui a mis en place 
des outils de détection de toute bulle immobilière avant qu'elle n'éclate. 

Les clients ont intérêt à entamer une discussion avec leur banquier pour voir si ce n'est pas le moment de profiter de ces baisses. Les banquiers ont déjà, pour la plupart élargi leurs offres en ajoutant aux traditionnels taux fixe et variable... des taux fixes révisables après certaines échéances. Mais ces échéances ne sont pas toujours pertinentes. La révision à 5 ans n'a pas tellement d'intérêt par exemple en raison de la visibilité des taux d'intérêt sur cette période.

Dans tous les cas, un emprunteur doit garder une petite poire pour la soif, que son taux reste variable, en cas de remontée ou pour effectuer ces travaux qui n'étaient pas prévus...


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