Lettre ouverte du Syndicat d’Intérêts Locaux Cessange au Collège des Bourgmestre et Échevins de la Ville de Luxembourg.


Luxembourg, le 5 mai 2015

Lettre ouverte du Syndicat d’Intérêts Locaux Cessange au Collège des Bourgmestre et Échevins de la Ville de Luxembourg.

Concerne : élaboration du futur Plan d’aménagement général (PAG) et du nouveau règlement général sur les bâtisses

Mesdames, Messieurs,


Notre syndicat est déjà intervenu à une multitude d’occasions, tant oralement que de façon écrite, auprès de l’administration communale en matière de l’élaboration du futur PAG et du nouveau règlement général sur les bâtisses, destiné à accompagner le premier nommé.

Cette contribution a notamment eu lieu à l’occasion de la longue série de consultations organisée par les directions techniques de l’administration municipale, en collaboration avec le bureau ZILM, dans le cadre des travaux préparatoires du célèbre plan de développement urbain (Stadtentwicklungsplan). Hélas nous n’avons jamais eu le moindre feed-back de ces réunions. Les mêmes considérations ont été réitérées par différents mandataires à l’occasion d’interventions diverses dans le cadre de l’initiative de consultation publique en ladite matière organisée par le Collège Echevinal lors du premier semestre de l’année écoulée.

L’essentiel de ces considérations a par la suite été reprise dans notre intervention écrite du 25 juillet 2014 résumant nos observations et réclamations concernant les projets gouvernementaux de plans sectoriels, déposés à l’époque à la maison communale.

En cette matière encore nous attendons des autorités municipales un rôle singulièrement plus collaborant que de se limiter à la fonction de boîte à lettres ayant reçu et transmis tout simplement la correspondance des particuliers à destination du Gouvernement, suivant la législation sur l’aménagement du territoire. En d’autres mots et pour devenir plus concrets, nous invitons le Collège Echevinal à se faire siennes les considérations présentées dans notre lettre pré mentionnée du 25 juillet 2014, dans le cadre de l’achèvement des travaux du nouveau PAG (partie écrite notamment), dont l’échéance semble actuellement reculer vers la fin de l’année en cours.
A titre de mémoire, nous reproduisons ci-après nos considérations générales essentielles, pour autant qu’elles concernent aussi le futur PAG de la Ville :

Il appert qu’il est simpliste d’admettre que les coûts de réalisation de logements nouveaux soient dictés exclusivement par la relation (perturbée) entre l'offre et la demande. Augmenter d'une certaine proportion la demande peut certes servir à contenir l'envolée des prix des terrains. Or il faut bien réaliser que par une disponibilité accrue de terrains à bâtir, aucune nouvelle entreprise de construction ni aucun établissement artisanal de finissage supplémentaire ne sera créée automatiquement. Si la demande de la part de futurs maîtres d'ouvrage augmentera significativement, il y aura un nouveau déséquilibre entre demandeurs et prestataires, cela au moins pendant quelques années, les entreprises augmentant alors tout simplement leurs marges bénéficiaires, qui dépassent déjà à l'heure actuelle un tiers en moyenne du coût d'un logement nouvel. Le prix de réalisation d'une construction étant généralement bien plus importante que le prix d'acquisition du terrain, l'effet d'une augmentation subite et considérable des aires constructibles serait par conséquent susceptible d'être largement contreproductif pour les prix. Ce constat mène à la conclusion qu'il faut bien procéder par des étapes sagement dosées.

Il y a cependant d’autres facteurs sur lesquels l’administration communale pourrait agir, en cas de volonté politique, en vue de la maîtrise, voire la compression des coûts de réalisation d’un logement. En effet celle-ci pourrait passer en revue toutes les dispositions de son Plan d’Aménagement Général et de son règlement sur les bâtisses qui ont un effet pervers sur le coût de réalisation d’un immeuble d’habitation. En outre il s’agit de s’abstenir à créer toujours davantage de dirigisme en matière urbanistique (qui a bien sûr son coût). Nous développons ci-après quelques considérations dont la mise en œuvre contribuerait certainement à une réduction sensible des coûts :

-En premier lieu il s'agit de relativer la notion légale de maison unifamiliale, laquelle serait mieux qualifiée de „maison classique“, limitée réglementairement actuellement à l'usage d'une seule famille. Car déjà à l'heure actuelle beaucoup de maisons officiellement "unifamiliales" sont occupées en fait par plus d'un ménage. En effet les familles deviennent moins nombreuses, au fur et à mesure de l'évolution de la société, et bon nombre de ménages ont besoin de moins de place qu'ils ont effectivement à disposition. Etant donné qu'il est légalement impossible de faire enregistrer officiellement un ménage supplémentaire dans une bâtisse donnée ayant déjà atteint le nombre de logements autorisés par la commune, il ne reste qu'aux concernés que la possibilité de procéder in officiellement en acceptant des locataires ou sous-locataires, réputés faire partie du ménage "officiel", mais constituant en fait un ménage séparé. Ou bien on procède par la création de "communautés domestiques" ("Wohngemeinschaften"). Tout cela crée cependant l'insécurité juridique pour tous les concernés. C'est pourquoi nous proposons que le futur PAG remanié impose uniquement des dimensions maximales d'emprise au sol, ainsi que le nombre maximum de niveaux de construction admis, pourvu que ces immeubles servent effectivement à l'habitation. Ainsi beaucoup de personnes âgées, dont le ménage a diminué en personnes le constituant, seront officiellement admis à créer à l'intérieur de leur immeuble existant un logement vraiment privatif supplémentaire, ce qui correspond à un voeu réel auprès de beaucoup de propriétaires dont le besoin propre de place a diminué. Le futur PAG modifié devrait donc se limiter à indiquer des dimensions maximales et par contre s'abstenir à fixer le nombre maximum de logements admis à y être aménagés officiellement. Pareille mesure augmenterait significativement l'offre, sans la création parallèle de substance bâtie supplémentaire et partant sans flambée nouvelle des prix correspondante.

-En second lieu il nous incombe de pointer que sur une partie du territoire municipal le présent PAG n’autorise que des immeubles de type „bungalow“, très consommateur en terrain. Tel est le cas notamment pour la partie supérieure de Cessange et pour une partie du Cents. Pareil état des choses ne répond plus ni aux aspirations sociétaires contemporaines en ville, ni aux souhaits exprimés par le Gouvernement de vouloir éviter des quartiers à trop faible densité. Pour ce qui est des deux exemples d'illustration nommés, l'ironie des choses réellement existantes met en évidence que plus de la moitié des logements y existants ne répond pas à cette limitation imposée par le PAG de 1991, accusant tous un étage, voire même deux étages pleins d'habitation supplémentaires au volume théoriquement permis. Dans un souci d’équité et d’unification urbanistique nous proposons que le futur PAG rende possible au minimum deux étages pleins d’habitation (rez-de-chaussée compris), plus un étage en retrait pour toutes les zones d’habitation du territoire municipal. Nous demandons en outre que le futur PAG prévoie explicitement que chaque propriétaire soit aussi éligible à bâtir un ou plusieurs niveaux de moins qu’officiellement autorisables, pour autant qu’il veuille ainsi procéder.
-En troisième lieu nous rappelons que le prix de revient d'un immeuble d'habitation dépend pour l'essentiel de trois facteurs majeurs, à savoir les dimensions, l'équipement et les particularités de la statique. Dans la mesure où la géométrie volumétrique d'un logement est simple, ses besoins statiques seront simples et le prix de réalisation sera modeste à son tour. Le même constat est d'ailleurs valable pour le bilan énergétique de la bâtisse. Or, la ville de Luxembourg complique bien la vie de ses résidents sous ce point de vue. En effet, elle impose par le biais de son règlement sur les bâtisses que les pièces destinées au séjour prolongé de personnes (partant donc de presque toutes les pièces d'un logement) soient équipés de fenêtres verticales, excluant les fenêtres obliques type velux et autres, qui par leur variété, leur conception technique évoluée et leur esthétique conviendraient aujourd'hui parfaitement pour un living, une cuisine ou une chambre à coucher. Cette sur-réglementation impose alors aux maîtres d'ouvrage de prévoir pour l'étage d'habitation supérieur soit des saillies fenêtrées dans le toit (Dachgauben), pour autant que ce soit autorisé, soit des retraits vers l'intérieur de la pièce desservie, ressemblant à des terrasses découpées dans le toit, à l'aspect de créneaux (Schiessscharten). Cela conduit inévitablement à la singulière complication de la statique et des besoins en isolation de la maison, voire dans la deuxième hypothèse d'illustration en sus à une perte notable de la surface d'habitation, avec renchérissement du coût de réalisation de cet étage d'habitation, pouvant rapidement atteindre entre 15 % et 30 %.

-En quatrième lieu force est de constater que malgré les engagements assumés par le Gouvernement d'améliorer le bilan énergétique du pays, la ville de Luxembourg, par le biais de dispositions hors d'âge de son règlement sur les bâtisses, empêche les efforts gouvernementaux de promouvoir l'utilisation de l'énergie solaire pour la photovoltaïque et la thermie solaire. Ces deux formes d'énergies renouvelables réclament en effet un minimum de pente pour les toits supportant les panneaux de production respectifs (angles d'inclinaison de 30 à 45 %, selon les cas), angles d'inclinaison pourtant souvent interdits suivant certaines réglementations municipales imposant des pentes maximales de toit bien moindres.

Dans le même ordre d’idées il convient de libéraliser substantiellement les « jardins d’hiver », constructions légères par définition, notamment quant à leurs reculs imposés sur les limites, les jardins d’hiver contribuant eux-aussi d’une façon certaine à l’amélioration du bilan énergétique d’un logement.

D'un autre côté il est cependant aussi de notoriété publique que le résident luxembourgeois moyen aspire à l'acquisition d'une maison d'habitation classique proprement dite, et non pas d'un appartement dans un bloc immobilier. Le SILC demande qu'il en soit tenu compte à l'occasion de la mise en valeur des réserves foncières nouvellement créées par le plan d’aménagement général ou par le plan sectoriel logement. Il est cependant vrai que les spéculateurs et promoteurs immobiliers font un bénéfice nettement plus élevé par la réalisation de blocs d'appartements; cependant nous invitons l’administration communale vivement à ne pas se laisser influencer par cet état de fait.

Il est encore question de relever par mesure législative ou réglementaire la tranche "d'habitations à prix abordables" parmi les lotissements d'une certaine envergure de la fraction obligatoire actuelle de 10 % à 30 % au futur. Ici deux remarques s'imposent :

-Premièrement, le conseil communal, en parlant dans le cadre de l’approbation d’un PAP de tranche "d'habitations à prix abordables" admet implicitement que le pourcentage de logements résiduel (de 70 %, voire même 90 %) est vendu à des prix "non abordables".
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Deuxièmement la prescription de "prix abordables" n'engage en fait à rien le promoteur, étant donné que "prix abordable" n'est nullement synonyme de "prix social". Si le conseil communal entend introduire concrètement l'obligation de vendre une fraction déterminée de logements d'un lotissement d'envergure à un prix plus ou moins social, il devra bien introduire une terminologie concrète et contraignante, en prévoyant par exemple des prix maximaux en fonction des paramètres techniques donnés, à établir par un organisme déterminé et en arrêtant le cas échéant les critères d'attribution de ces logements.

Le SILC exige en outre qu’avant toute mise en œuvre d’une quelconque extension éventuelle du périmètre d‘agglomération que soient arrêtés dès le début de la planification tant l'implantation de la future voirie structurante sans toutefois négliger la voirie de desserte purement résidentielle, que l'implantation et les caractéristiques des zones tampons qui seront certainement nécessaires

Pour les deux projets d’implantation du projet de plan sectoriel logement à Cessange (Erzepond et Béchel) nous remarquons en passant que tous les deux sont situés partiellement en zone d'inondation récurrente. Plus précisément le bilan hydraulique de l'intégralité de la zone " Erzepond " est particulièrement problématique depuis mémoire d'hommes.

Conformément à ce que nous venons d'exposer ci-avant le SILC exige que la construction de logements dans ces zones nouvellement créées se fasse sous forme de maisons “classiques”, et non pas sous forme de blocs d'appartements. Tout en rappelant à toute fin utile que la réimplantation éventuelle de la réserve pétrolière au ban de Cessange/Merl empêchera tout simplement la réalisation des projets Erzepond et Béchel, en vertu des marges de reculement imposées par les directives contraignantes européennes régissant la matière. Il va de soi que le SILC préfère des lotissements nouveaux d’habitations aux réserves pétrolières.

Dans l’espoir que le Collège Echevinal se fasse siennes les considérations et propositions ci-avant formulées nous vous prions, Mesdames, Messieurs, d’agréer l’expression de notre parfaite considération.

Pour le Syndicat d’Intérêts Locaux Cessange
Jean-Marc FISCH, président
silcessange@pt.lu