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Mietinvestment in Luxemburg: Wie lässt sich die Rendite steigern?

Mietinvestment in Luxemburg: Wie lässt sich die Rendite steigern?

Mietinvestment in Luxemburg: Wie lässt sich die Rendite steigern?

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Mietinvestment in Luxemburg: Wie lässt sich die Rendite steigern?

So interessant ein Immobilieninvestment in Luxemburg auch sein mag, dabei sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen.

Die angespannte Marktlage wirkt sich negativ auf die Mietrenditen aus, doch man kann die verschiedenen Möglichkeiten, wie etwa den Abzug von Zinsaufwendungen oder eine beschleunigte steuerliche Abschreibung des erworbenen Objekts zu seinem Vorteil nutzen.

Die Entwicklung des luxemburgischen Immobilienmarktes ist sowohl in den Medien als auch in der Öffentlichkeit ein viel diskutiertes Thema, und dabei geht es häufig um den Preisanstieg von Immobilien. Die Anleger wiederum betrachten Bauobjekte als besonders attraktives Investment und lassen sich nicht beirren. „Bei Immobilieninvestitionen kann man zwischen zwei Ansätzen unterscheiden. Zunächst sei der rein spekulative Ansatz erwähnt: In diesem Fall kauft man eine Immobilie in der Hoffnung, beim Verkauf nach einigen Jahren eine Wertsteigerung zu erzielen“, so Marie Melikov, Senior Estate Planner bei Degroof Petercam Luxemburg. 

Wer vor einigen Jahren in Immobilien investiert hat, war gut beraten. Aufgrund des strukturellen Angebotsdefizits des Marktes steigen die Preise Jahr für Jahr besonders deutlich an. „Während einige Investoren spekulieren, verfolgen andere einen eher langfristigen Ansatz und schätzen Immobilieninvestments als Vermögensanlage. Dabei kann der Erwerb der Immobilie im Laufe der Zeit mit den Mieteinnahmen finanziert werden“, so Marie Melikov weiter.

VON DER BESTEUERUNG PROFITIEREN

Für welchen Ansatz man sich auch entscheidet – beide Ansätze ergänzen sich im Übrigen –, bei derartigen Investitionen sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen. Das gilt vor allem für Mietinvestments, bei denen man die verschiedenen Werkzeuge zur Optimierung der Rendite näher betrachten sollte. „Der luxemburgische Immobilienmarkt ist mit schrumpfenden Mietrenditen nach wie vor angespannt“, erklärt Marie Melikov. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten alle Optionen vor dem Hintergrund der jeweiligen Ziele sorgfältig geprüft werden.“

Auf eine Mietrendite ausgelegte Investments erfreuen sich in Luxemburg nach wie vor großer Beliebtheit, da man daraus einen Steuervorteil ziehen kann. „Mit einer Investition in Mietimmobilien haben Privatanleger die Möglichkeit, ihre Besteuerungsgrundlage durch die Schaffung eines Immobiliendefizites zu senken“, so Estate Planner Melikov weiter. Sie weist sogar darauf hin, dass dies im Übrigen eine der seltenen Möglichkeiten einer in Luxemburg voll steuerpflichtigen Person zur Senkung ihrer Steuerlast ist.

ABSETZBARKEIT DER ZINSAUFWENDUNGEN UND DER ABSCHREIBUNG

„Wer in Luxemburg steuerpflichtig ist, muss jedes Jahr seine gesamten Einkünfte, einschließlich derjenigen aus der Vermietung einer in Luxemburg gelegenen Immobilie angeben“, fährt sie fort. „In seiner Steuererklärung kann der Steuerpflichtige bestimmte Aufwendungen absetzen, wie zum Beispiel Darlehenszinsen, die im Rahmen eines Mietinvestments nicht gedeckelt sind, oder die Verwaltungskosten einer Immobilie. Mit dem Abzug der steuerlichen Abschreibung des Erwerbs einer Immobilie zu Vermietungszwecken ist eine weitere Senkung der Besteuerungsgrundlage möglich. Der effektive Betrag wird auf der Grundlage des Kaufpreises, abzüglich des Grundstückswerts berechnet.“

Der Satz dieser Abschreibung hängt vom Datum der Fertigstellung der Immobilie ab.

Zur Begrenzung von Spekulationen am Markt für Mietimmobilien sind die Steuerabschreibungssätze für Mieteinnahmen herabgesetzt worden. Am 1. Januar 2021 ist der Satz für Immobilien, die als Mietwohnungen genutzt werden und vor weniger als fünf Jahren fertiggestellt worden sind (anstatt zuvor sechs Jahren), von 6% auf 4% gesenkt worden. „Dieser Abschreibungssatz ist weiterhin hoch und fördert hauptsächlich Mietinvestments in Neubauimmobilien“, so Marie Melikov ergänzend. „Nach den ersten Jahren nach dem Bau der Immobilie beträgt dieser jährliche Satz nur noch 2%. Bei Immobilien, die älter als 60 Jahre sind, beläuft er sich auf 3%.“

Diese Bestimmungen gelten ebenfalls für die Investitionsausgaben im Falle einer Altbausanierung, sofern sie 20% des Kauf- oder Selbstkostenpreises des Gebäudes (ohne Grundstückswert) übersteigen.

Es sei noch anzumerken, dass der Satz für die beschleunigte Abschreibung von 6% für die nachhaltige energetische Sanierung von Gebäuden, die am 1. Januar des Steuerjahres weniger als neun Jahre alt sind, beibehalten wird.

LASSEN SIE SICH GUT BERATEN

„Berücksichtigt man den Wert der Abschreibung in Verbindung mit den Zinsaufwendungen, so kann ein Immobiliendefizit geschaffen werden, das mit den steuerbaren Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet wird. Damit lässt sich die Besteuerungsgrundlage senken“, erklärt Marie Melikov. „Sinn und Zweck dieser Möglichkeit ist die Ankurbelung der Rentabilität von Mietinvestments.“

Die Experten der Banque Degroof Petercam begleiten ihre Kunden bei ihren Überlegungen und der Ausarbeitung einer Strategie zu diesen Möglichkeiten im Rahmen eines Mietinvestments, wobei sie die Strukturierungs-, Planungs- und Finanzierungsfragen der Investition berücksichtigen.

Fragen zu einer Immobilieninvestition in Luxemburg? Bitte setzen Sie sich mit Marie Melikov, Senior Estate Planner: m.melikov@degroofpetercam.lu


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