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Syvicol hält Baulandvertrag für "schwer umsetzbar"
Politik 4 Min. 25.01.2021 Aus unserem online-Archiv

Syvicol hält Baulandvertrag für "schwer umsetzbar"

Das geplante Gesetz über die Baulandverträge wird sein Ziel verfehlen, sagt der Dachverband der Gemeinden (Syvicol).

Syvicol hält Baulandvertrag für "schwer umsetzbar"

Das geplante Gesetz über die Baulandverträge wird sein Ziel verfehlen, sagt der Dachverband der Gemeinden (Syvicol).
Foto: Shutterstock
Politik 4 Min. 25.01.2021 Aus unserem online-Archiv

Syvicol hält Baulandvertrag für "schwer umsetzbar"

Michèle GANTENBEIN
Michèle GANTENBEIN
Das geplante Gesetz zu den Baulandverträgen lässt sich in der Praxis kaum umsetzen und wird deshalb sein Ziel verfehlen, sagt der Dachverband der Gemeinden (Syvicol).

Mitte November 2020 hatte Innenministerin Taina Bofferding (LSAP) den  Gesetzentwurf zu den Baulandverträgen vorgestellt, mit denen die Regierung Baulandbesitzer dazu bringen möchte, ihre Grundstücke innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist zu erschließen und zu bebauen. Tun sie das nicht, werden sie bestraft. Das geplante Gesetz betrifft Grundstücke, die neu in den Bauperimeter aufgenommen werden, und Bauland, das bereits im Bauperimeter liegt.


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Wird ein Grundstück (Grünzone oder Bauerwartungsland) in Bauland umklassiert, muss der Bauherr es innerhalb eines zuvor mit der Gemeinde zusammen festgelegten Zeitraums (maximal zwölf Jahre) signifikant erschließen und innerhalb eines ebenfalls gemeinsam festgelegten Zeitraums (maximal vier Jahre) signifikant bebauen. Was signifikant bedeutet, ist allerdings nicht genau definiert.

Hält der Bauherr die Erschließungsfrist nicht ein, fällt das Grundstück aus dem PAG und darf die nächsten sechs Jahre nicht mehr in den Bauperimeter aufgenommen werden. Hält er die Bebauungsfrist nicht ein, müssen auf dem Grundstück Wohnungen gebaut werden, die im Sinne des Allgemeinwohls sind, zum Beispiel Sozialwohnungen.  

Das Syvicol hält das Gesetz aus praktischen Gründen für problematisch. Der Dachverband der Gemeinden sieht die Gefahr, dass Eigentümer, deren Grundstück aus dem PAG herausgenommen wird, vor Gericht dagegen klagen und die Gemeinden am Ende zu Entschädigungszahlungen verurteilt werden. 

Deshalb schlägt das Syvicol vor, keine Grundstücksumklassierung vorzunehmen, sondern nur eine provisorische, und dem Eigentümer das „Recht, zu bauen“ zu geben. Lässt der Eigentümer dieses zeitlich befristete Recht ungenutzt verstreichen, verfällt es. So könnten die Gemeinden Entschädigungszahlungen wegen Grundstücksumklassierungen vermeiden. Dieses Szenario gilt aber nur für Grundstücke, die neu in den PAG aufgenommen werden.

Problematischer ist die Lage bei Grundstücken, die sich bereits im Bauperimeter befinden. Erster wichtiger Punkt: Es bleibt den Gemeinden überlassen, ob sie den Grundstücksbesitzern einen Baulandvertrag aufzwingen oder nicht. Die Baulandverträge sind in diesem Fall nicht obligatorisch.

Zweiter Punkt: Hält ein Besitzer sich nicht an die Fristen im Baulandvertrag, wird das Grundstück aus dem Bauperimeter herausgenommen und darf sechs Jahre nicht mehr in den PAG aufgenommen werden beziehungsweise der Eigentümer muss dort Wohnungen bauen, die im Sinne des Allgemeinwohls sind, wie bereits oben erwähnt. 

Das Syvicol sieht nicht, wie dies praktisch funktionieren soll. Es sei schwer vorstellbar, dass ein privater Bauherr Sozialwohnungen auf seinem Grundstück baut, sagt die Juristin des Syvicol, Johanne Fallecker, auf Nachfrage des „Luxemburger Wort“. „Einem Eigentümer bleibt dann eigentlich nur die Option, sein Grundstück an die öffentliche Hand zu verkaufen“. Das Syvicol fordert vom Gesetzgeber zusätzliche Erläuterungen zur praktischen Umsetzung.

Dann hat er seine Pflicht erfüllt und die Gemeinde hat keine Möglichkeit, den Besitzer dazu zu zwingen, das Haus fertigzubauen.

Johanne Fallecker, Syvicol

Ziel des Gesetzes ist es, ein Instrument zu schaffen, das die Besitzer dazu verpflichtet, ihr Grundstück zu bebauen. Die Juristin des Syvicol weist darauf hin, dass es die „obligation de construire“ bereits seit über 30 Jahren gesetzlich gibt. Mehr noch: Wer dieser „obligation de construire“ nicht nachkommt, dem droht die Enteignung. Die Gemeinden haben überdies die Möglichkeit, eine Taxe auf unbebauten Grundstücken zu erheben - ein Instrument, das bislang aber nur von wenigen Gemeinden genutzt wurde. Nun hat aber die Regierung beschlossen, die Enteignung aus dem neuen Gesetz über die Baulandverträge herauszulösen. Das Syvicol ist der Ansicht, dass man die Enteignung nicht herauslösen sollte

Johanne Fallecker weist auf weitere problematische Punkte hin. Das Gesetz definiert Fristen, innerhalb derer die Erschließungs- und Bauarbeiten beginnen müssen. Es definiert aber keine Frist zum Abschluss der Arbeiten. So ist vorstellbar, dass ein Besitzer nach den Aushubarbeiten stoppt beziehungsweise die Fundamente legt und dann mit dem Bau aufhört. „Dann hat er seine Pflicht erfüllt und die Gemeinde hat keine Möglichkeit, den Besitzer dazu zu zwingen, das Haus fertigzubauen“, sagt Johanne Fallecker.

Ein anderes Problem:  Die Gesetzgebung definiert Maximalwerte, aber keine Minimalwerte. Theoretisch kann ein Besitzer eine Minimalkonstruktion, quasi eine Hundehütte, auf sein Grundstück bauen. Dann hat er seine Verpflichtung erfüllt und sein Grundstück bleibt im Bauperimeter - sofern er damit nicht gegen die PAG-Bestimmungen verstößt.


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Nach Ansicht des Syvicol wird das Gesetz sein Ziel (Mobilisierung von Bauland und Schaffung von mehr Wohnraum) verfehlen: zum einen wegen der langen Fristen - bei maximaler Ausreizung kann der ganze Prozess sich über 16 Jahre hinziehen. Zum anderen, weil die Grundstücke im Falle einer Reklassierung in Grünzone sechs Jahre blockiert bleiben und erst danach wieder in den PAG aufgenommen werden können. „Besitzer, die es nicht eilig haben, werden die Zeit verstreichen lassen und können sich sicher sein, dass ihr Grundstück nicht an Wert verliert“, so Johanne Fallecker.

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