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Steigende Immobilienpreise belasten vor allem Mieter
Politik 4 Min. 07.10.2021
Studie zu den Wohnkosten

Steigende Immobilienpreise belasten vor allem Mieter

Sechs von zehn Haushalten zahlen einen Hauskredit ab oder zahlen Miete.
Studie zu den Wohnkosten

Steigende Immobilienpreise belasten vor allem Mieter

Sechs von zehn Haushalten zahlen einen Hauskredit ab oder zahlen Miete.
Foto: Shutterstock
Politik 4 Min. 07.10.2021
Studie zu den Wohnkosten

Steigende Immobilienpreise belasten vor allem Mieter

Michèle GANTENBEIN
Michèle GANTENBEIN
Das "Observatoire de l'habitat" hat eine Studie veröffentlicht, die zeigt, dass die Mieter ganz besonders unter den steigenden Wohnpreisen leiden.

Die steigenden Immobilienpreise belasten die Haushalte zunehmend. Das Wohnen frisst einen immer größeren Anteil des verfügbaren Einkommens auf. Das „Observatoire de l'habitat“ hat untersucht, wie sich der Anteil am Einkommen, den die Familien fürs Wohnen aufbringen müssen, in den Jahren 2016 bis 2019 entwickelt hat. Am Donnerstag wurden die Ergebnisse (Note 27) veröffentlicht. 

Mieter (privater Wohnungsmarkt) geben prozentual mehr fürs Wohnen aus als Eigentümer. Zudem steigt der Wohnkostenanteil bei Mietern stärker als bei Eigentümern. 

Entwicklung von Miet- und Verkaufspreisen 

Auf den ersten Blick ist das erstaunlich, denn die Mietpreise sind im untersuchten Zeitraum weniger stark gestiegen als die Verkaufspreise. Die Mietpreise sind zwischen 2010 und 2015 jährlich um 4,7 Prozent gestiegen, zwischen 2016 und 2019 „nur“ um vier Prozent. Die Verkaufswohnungen sind zwischen 2010 und 2015 um 4,2 Prozent gestiegen und im Folgezeitraum um 8,2 Prozent, also um fast das Doppelte. 


Wirtschaft, Mieten, Residenz, Sozialalmanach, Wohnung, Wohnungsbau, Wohnungsmarkt, Immobilien,  Immobilienmarkt, A louer, A vendre, Location, Immobilier, Foto: Chris Karaba/Luxemburger Wort
Die Preise steigen, das Angebot sinkt
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Das heißt: Obwohl die Mietpreise im untersuchten Zeitraum weniger stark gestiegen sind als die Verkaufspreise, stieg die finanzielle Belastung der Mieter stärker als die der Hausbesitzer. Die Studie liefert hierfür Erklärungsansätze. Der erste: Die Besitzer können über eine Verlängerung der Laufdauer oder eine Reduzierung der Monatsraten die Preissteigerung ausgleichen. Diese Möglichkeit haben Mieter nicht. Sie sind der Entwicklung der Mietpreise ausgeliefert. 

Eine andere Erklärung liefert die Entwicklung der Gesamtwohnkosten. Laut der Studie sind die Gesamtwohnkosten bei Mietern (Miete und Nebenkosten) zwischen 2016 und 2019 um 12,2 Prozent gestiegen (von 1.161 auf 1.303 Euro). Bei den Eigentümern (Monatsrate, Zinsen, Nebenkosten) sind die Gesamtkosten nur um 7,5 Prozent gestiegen (von 1.528 auf 1.642 Euro). 

Am heftigsten trifft es Haushalte, die erst seit wenigen Jahren mieten (weniger als fünf Jahre). Ihre Mietkosten sind im Schnitt um acht bis 16 Prozent höher als die von Langzeitmietern, die seit mehr als fünf Jahren in derselben Wohnung leben. 

Anteil der Wohnkosten am Einkommen 

2016 machten die Mietkosten im Schnitt 31,8 Prozent des Einkommens aus, 2019 stieg der Prozentsatz auf 37,3 Prozent. Weil Neumieter höhere Mieten haben als Langzeitmieter, müssen sie oft auch einen größeren Anteil ihres Einkommens aufbringen. Er ist zwischen 2016 und 2019 um 22,5 Prozent gestiegen, während langjährige Mieter einen Anstieg von „nur“ 10,6 Prozent verkraften mussten. 

2019 gaben Neumieter 39,7 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aus, bei Langzeitmietern waren es 34,5 Prozent. In den untersten Einkommensschichten (die unteren 20 Prozent) fraßen die Mietkosten 2019 sogar bis zu 50 Prozent des Einkommens auf. Der Mietkostenanteil ist demnach bei den Schwächsten der Gesellschaft am stärksten gestiegen. 

Bei den Wohnungseigentümern ist die Entwicklung weniger dramatisch. Bei den Wohnungsbesitzern ohne Hauskredit ist der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen verständlicherweise sehr niedrig und von sieben auf 8,4 Prozent nur leicht gestiegen. In Zahlen ausgedrückt: Hauseigentümer ohne Kredit gaben 2016 monatlich im Schnitt 355 Euro für Nebenkosten (Strom, Wasser usw.) aus, 2019 waren es 415 Euro.


Die Immobilienkaufpreise sind zwischen 2011 und 2020 stärker gestiegen als die Mieten – im Schnitt um 6,6 Prozent pro Jahr, während der gesetzliche Mindestlohn im gleichen Zeitraum lediglich um 2,2 Prozent gestiegen ist.
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Bei den Wohnungseigentümern mit Hauskredit ist der Anteil der Wohnkosten ebenfalls nur geringfügig gestiegen, von 28,5 auf 29,5 Prozent (von 1.528 auf 1.642 Euro). 

Die Studie zeigt auch, dass immer mehr Haushalte mehr als 40 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben. 2019 war das bei mehr als einem Drittel der Mieter (34,5 Prozent) der Fall, 2016 lag der Anteil noch bei 25,1 Prozent. Das ist ein Anstieg um 37,5 Prozent. Bei den Hauseigentümern mit Hauskredit ist der Prozentsatz nur geringfügig von 21,3 auf 24 Prozent gestiegen. 

Weil die Verkaufspreise in den vergangenen Jahren besonders stark gestiegen sind, steigt auch die finanzielle Belastung der „neuen“ Hauseigentümer. Haushalte, die 2018 oder 2019 in ihr Eigenheim gezogen sind, geben im Schnitt 35,3 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aus, während dieser Prozentsatz auf alle Hauseigentümer mit Hauskredit bezogen lediglich 29,5 Prozent beträgt. 

Die steigenden Wohnkosten tragen erheblich dazu bei, dass die Schere zwischen Arm und Reich immer weiter auseinandergeht, denn die Mietpreissteigerung trifft die untersten Einkommensschichten besonders hart, während die oberen Einkommensschichten das gut abfedern können. 

2019 gaben die untersten 20 Prozent (erstes Quintil) die Hälfte ihres Einkommens für Mietkosten aus (2016: 40 Prozent). Beim zweiten, dritten und vierten Quintil sind es etwa 30 Prozent, beim obersten Quintil sind es unter 20 Prozent. 

Hauseigentümer mit Hauskredit (die untersten 20 Prozent) gaben im selben Jahr 43,8 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aus, dieser Prozentsatz fällt sukzessive auf 19,1 Prozent im fünften Quintil. 


Wi , Wincheringen  , Immobilienpreise in der Grenzregion / Luxemburger ziehen nach Deutschland Foto:Guy Jallay/Luxemburger Wort
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Interessant ist, dass der Anteil sich je nach Quintil unterschiedlich entwickelt. Bei den einkommensschwächsten Mietern (erstes Quintil) ist der Anteil der Wohnkosten am Einkommen zwischen 2016 und 2019 um 24,6 Prozent gestiegen, beim zweiten Quintil um 20 Prozent, im vierten und fünften Quintil nur noch um 3,6 beziehungsweise 11,3 Prozent.

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