Neues Gesetz soll Mieter besser schützen
Neues Gesetz soll Mieter besser schützen
Die Probleme auf dem Wohnungsmarkt und speziell auf dem Mietwohnungsmarkt sind bekannt: Es gibt zu wenig Wohnungen, die Preise steigen und steigen. Nun gibt es zwar ein Gesetz, das besagt, dass die Miete fünf Prozent des Investitionsvolumens nicht überschreiten darf, und es gibt kommunale Mietkommissionen, deren Aufgabe es ist, das zu prüfen. Doch nicht alle Gemeinden haben eine Mietkommission und viele Mieter wagen es nicht, die Höhe der Miete im Zweifelsfall prüfen zu lassen, aus Angst, die Wohnung zu verlieren. Keine einfache Sache.
Transparenz und Klarheit
Die Regierung startet jetzt einen Versuch, für mehr Transparenz, Klarheit und Gerechtigkeit zu sorgen, „um den Mieter zu schützen und ihn über seine Rechte zu informieren“, so Wohnungsbauminister Henri Kox (Déi Gréng) am Mittwoch bei der Vorstellung des neuen Mietgesetzes, das bestehende Bestimmungen präzisiert, aber auch neue Elemente enthält.
Neu ist die gesetzliche Regelung von Wohngemeinschaften – nicht zu verwechseln mit der Untervermietung oder der Vermietung einzelner Zimmer, bei der der Vermieter mit jedem einzelnen Mieter einen Vertrag abschließt. Im Falle einer Wohngemeinschaft macht der Vermieter einen einzigen Vertrag mit den Mietern und diese schließen unter sich einen Pakt ab.
Die Regierung hat sich in Sachen Wohngemeinschaften am belgischen Modell orientiert. „Wir sollten Wohngemeinschaften als etwas Positives sehen“, sagte Henri Kox. Diese Wohnform sei vor allem bei jungen Leuten zunehmend beliebt.
Maklergebühr wird aufgeteilt
Neu ist, dass Vermieter und Mieter sich die Maklergebühr teilen (50/50) – ein Punkt, der aktuell nicht geregelt ist, wobei es sich eingebürgert hat, dass stets der Mieter die Maklerkosten trägt. Die Mietkaution wird von drei auf zwei Monatsmieten gesenkt und das Gesetz präzisiert die Bedingungen zur Erstattung der Mietkaution. So wird beispielsweise die Frist festgelegt, innerhalb derer das Geld erstattet werden muss.
Fünf Prozent des „Capital investi“
Nun zum Plat de résistance des Gesetzes: die Mietobergrenze und der Begriff „Capital investi“. Es bleibt dabei, dass die Miete die Fünf-Prozent-Grenze nicht überschreiten darf. Neu ist, dass der Vermieter sich im Mietvertrag für die Einhaltung der Obergrenze verbürgen muss. Allerdings muss er keine Zahlen zum tatsächlich investierten Kapital vorlegen.
Schaltet sich die Mietkommission ein, kann sie von ihm verlangen, die Zahlen vorzuweisen. Tut er das nicht oder kann er das nicht, weil er keine Belege hat, kann die Mietkommission einen Experten beauftragen, den Wert der Immobilie festzulegen und zu prüfen, ob die Miete in Einklang mit dem Gesetz ist. Die Kosten hierfür trägt der Mieter.
Der Minister möchte in einer zweiten Etappe auch die Mietkommissionen reformieren und professionalisieren. Letztendlich kann aber auch die Mietkommission nicht sanktionieren, sondern nur vermitteln. Im Streitfall bleibt dem Mieter nichts anderes übrig, als die Wohnung aufzugeben oder gegen den Vermieter vor Gericht zu ziehen.
Das Gesetz sieht ferner ein Berechnungsmodell zur Festlegung des investierten Kapitals bei älteren Immobilien (mehr als 15 Jahre) vor.
Mehr Informationen für den Mieter
Der Mietvertrag muss künftig den Hinweis enthalten, dass der Mieter sich im Falle von Problemen an die kommunale Mietkommission wenden kann. Des Weiteren müssen alle Kostenpunkte im Vertrag einzeln aufgelistet werden: Miete, Kosten für Möbel oder sonstige Dienstleistungen. Ist die Wohnung möbliert, darf der Vermieter maximal 1,5 Prozent des Wertes der Möbel auf die Miete draufschlagen. Die heutige Regelung, wonach die Miete für eine möblierte Wohnung bis zu zehn Prozent des investierten Kapitals ausmachen darf, wird abgeschafft.
Abgeschafft wird auch der jahrzehntealte Begriff „logement de luxe“, der es Vermietern erlaubte, unbegrenzte Mieten einzufordern. Neu ist auch, dass eine Verlängerung des Mietvertrags automatisch zu einem unbefristeten Vertrag führt.
Die neuen Bestimmungen gelten, sobald das Gesetz in Kraft ist. Bestehende Mietverträge müssen nicht umgeschrieben werden. Die Änderungen den Mietvertrag betreffend gelten für alle neuen Verträge, einschließlich Vertragsverlängerungen.
Nun sind aber längst nicht alle Eigentümer von Profitgier getrieben und auch der Wohnungsbauminister räumte ein, dass die Fünf-Prozent-Grenze oft nicht ausgereizt wird, weil der Markt es gar nicht hergibt. Dennoch gibt es die skrupellosen Hausbesitzer, die versuchen, maximalen Profit zu machen.
Henri Kox sprach von neuen Phänomenen: die Zerstückelung von Wohnungen in mehrere Zimmer, die einzeln vermietet werden, oft verbunden mit Hygieneproblemen. Es seien vor allem die Stadt Luxemburg und die Stadt Esch/Alzette, die mit solchen Problemen zu kämpfen hätten, so der Wohnungsbauminister.
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