Wählen Sie Ihre Nachrichten​

Hohe Wohnungskosten in Luxemburg: Mietpreisbremse: gut gemeint, aber...
Hohe Mietkosten stellen heute für viele Gering- und Mittelverdiener eine zunehmende Belastung dar.

Hohe Wohnungskosten in Luxemburg: Mietpreisbremse: gut gemeint, aber...

Foto: Shutterstock
Hohe Mietkosten stellen heute für viele Gering- und Mittelverdiener eine zunehmende Belastung dar.
Lokales 4 Min. 26.03.2016

Hohe Wohnungskosten in Luxemburg: Mietpreisbremse: gut gemeint, aber...

Michel THIEL
Michel THIEL
Wie in andern Ländern auch gibt es hierzulande einen automatischen Mechanismus zur Mietpreisbegrenzung. Die Wirksamkeit solcher Maßnahmen ist allerdings mehr als umstritten.

(mth) - Steigende Bevölkerungszahlen und die dadurch bedingte Verknappung von Wohnraum gehören zu den Schattenseiten des Wirtschaftswachstums. Wie in anderen Ballungsgebieten schlägt sich diese Entwicklung auch in Luxemburg auf das allgemeine Niveau der Wohnungskosten nieder. Und wie in andern Ländern auch gibt es hierzulande einen automatischen Mechanismus zur Mietpreisbegrenzung. Die Wirksamkeit solcher Maßnahmen ist allerdings mehr als umstritten.

Für eine wachsende Anzahl von Bürgern stellen die Wohnkosten heutzutage die größte finanzielle Belastung dar, die es zu schultern gilt. Die Durchschnittsmiete für eine Einzimmerwohnung in Luxemburg betrug laut „Observatoire de l'habitat“ im dritten Trimester des vergangenen Jahres 1 180 Euro im Monat – ohne Nebenkosten. Wer Kinder hat und eine Mietwohnung mit zwei bis drei Schlafzimmern sucht, muss zwischen 1 535 und 2 056 Euro monatlich auf den Tisch blättern.

Dieses hohe Preisniveau ist Experten zufolge vor allem auf die ungünstige Kombination von zwei Faktoren zurückzuführen: eine anhaltend hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt aufgrund des wirtschaftlichen Wachstums sowie dem damit verbundenen Bevölkerungswachstum und ein unzureichendes Angebot an verfügbarem Wohnraum.

Ein staatlich verordnete Preisbremse?

Die Kombination aus diesen beiden Marktfaktoren hat eine anhaltende Preishausse zur Folge, deren Ende zur Zeit nicht absehbar ist – allein zwischen 2005 und 2015 sind die Mietpreise im Schnitt um 42 Prozent gestiegen. Eine Tendenz, die nicht nur in Luxemburg in Verbindung mit einer wachsenden Prekarisierung sozial schwacher Bevölkerungsschichten zunehmend für soziale Spannungen sorgt, so dass immer öfters Rufe nach einem staatlichen Eingriff in die Preisentwicklung laut werden.

In Deutschland beschloss der Bundestag 2015 eine umgangssprachlich als „Mietpreisbremse“ bezeichnete Dämpfung der Mietpreiserhöhung, die verhindern soll, dass eine Miete nicht mehr als zehn Prozent über einer ortsüblichen Referenzmiete liegt. Diese Vergleichsmiete wird anhand eines offiziellen „Mietspiegels“ aufgrund des Durchschnittsniveaus der praktizierten Mieten berechnet. Eine Idee, die erst einmal gut klingt und zumindest in der Theorie eine sozial verträgliche Regulierung der Mietkosten verspricht – wären da nicht die zahlreichen Ausnahmen, die bei der Umsetzung gelten.

Die Mietpreisbremse greift zudem auf Ebene der Bundesländer und gilt nicht für das ganze Bundesgebiet, sondern nur in Regionen, die einen „angespannten Wohnungsmarkt“ aufweisen. Zudem sind Neubauten, die nach Oktober 2014 vermietet werden und „umfassend renovierte Wohnungen“, deren Instandsetzung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat, ausgeschlossen.

Auch in Paris wurde im August 2015 eine solche Mietpreisbremse eingeführt. Ähnliche Versuche einer Mietpreisregulierung, entweder über eine Deckelung oder über steuerliche Maßnahmen, waren bereits 1989 in Frankreich eingeführt und bald darauf wieder abgeschafft worden. Bei genauerer Betrachtung stellte sich nämlich damals schon heraus, dass die beabsichtigten Effekte nicht greifen.

Die Regulierungsversuche in Deutschland und Frankreich führen lediglich dazu, dass die neuen Gesetze umgangen werden. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage setzt sich trotz der Mietpreisbremse durch. Noch strengere Regulierungsversuche sind politisch nicht durchsetzbar und würden derart stark in geltendes Besitzrecht eingreifen, dass sie im Endeffekt nichts als eine Welle von Klagen hervorrufen würden – genau so wie es derzeit in Paris der Fall ist.

Die Situation in Luxemburg

Luxemburg verfügt im Vergleich zum Ausland seit sehr langer Zeit über ein Gesetz zur Deckelung der Mietpreise (siehe weiter unten). Dieses berücksichtigt allerdings nicht den mittleren Mietpreis aufgrund einer Marktbeobachtung, sondern die Kapitalinvestition, die in einer Immobilie steckt.

Nach Ansicht des Vorsitzenden der Immobilienkammer Jean-Paul Scheuren hat diese Gesetzgebung jedoch kaum einen reellen Einfluss auf die Mietpreise: „Solche Regulierungsmaßnahmen bringen überhaupt nichts, wie sämtliche Erfahrungen im Ausland gezeigt haben. In Luxemburg gibt es eine klare Gesetzgebung, aber die Frage stellt sich, ob diese auch tatsächlich zur Anwendung kommt.“

Jeder Mieter habe laut Scheuren die Möglichkeit, die Höhe der Miete in Frage zu stellen und es habe diesbezüglich auch schon Gerichtsentscheidungen zugunsten der Mieter gegeben. In der Praxis passiere dies aber eher selten. Für Scheuren würde allein eine Erhöhung des Angebots den Immobilienmarkt dauerhaft beruhigen, unter Anderem über vereinfachte Prozeduren bei den Baugenehmigungen und mehr sozialen Wohnungsbau. Anstatt neue Regulierungsmaßnahmen zu schaffen müsse Luxemburg viel eher versuchen, aus dem selbst gemachten „Regulierungsdschungel“ herauszukommen.

Die gesetzliche Lage in Luxemburg:

In Luxemburg ist der höchste zulässige Mietpreis für eine Immobilie seit 1955 gesetzlich festgelegt. Der ursprüngliche Gesetzestext beschränkte die maximale Jahresmiete für ein Objekt auf fünf Prozent des Gesamtkapitals, die vom Besitzer investiert wurden. Diese Regelung galt zunächst nur für Immobilien, die nach dem 10. September 1944 fertiggestellt wurden. Eine Einschränkung, die mit der Gesetzesnovelle vom 21. September 2006 abgeschafft wurde. Das Fünf-Prozent-Maximum gilt seitdem ohne Ausnahme für alle unmöblierten Wohnimmobilien, die an Privatpersonen vermietet werden – bei Immobilien, die für gewerbliche Zwecke genutzt werden, ist die Höhe der Miete nicht gesetzlich begeschränkt. Zur Berechnung des investierten Gesamtkapitals werden zunächst die Grundstückskosten sowie die eigentlichen Baukosten berücksichtigt. Dazu zählen auch die angegliederten Nutzflächen (Garagen, Kellerräume, etc.), die dem Mieter zur Verfügung gestellt werden. Hinzu kommen sämtliche beim Bau entstandenen Nebenkosten (Architekten- und Ingenieurskosten, Kosten des Bauträgers sowie des Bauunternehmers, notarielle Gebühren sowie Kreditkosten). Die Kosten einer Sanierung, einer Modernisierung oder eines Umbaus werden ebenfalls zum investierten Gesamtkapital hinzugerechnet, sofern sie zu einer Wertsteigerung der Immobilie beitragen. Ausgeschlossen sind nutzungsbedingte Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten, die üblicherweise ohnehin vom Mieter selbst zu bezahlen sind. Der Vermieter muss in der Lage sein, sämtliche Investitionen zu belegen. Im Streitfall können sowohl der Besitzer als auch der Mieter einen Sachverständigen mit einer Schätzung des reellen Werts beauftragen.


Lesen Sie mehr zu diesem Thema