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Öffentlicher Sektor rettet Büromarkt
Wirtschaft 4 Min. 22.01.2021

Öffentlicher Sektor rettet Büromarkt

Wie der Bürobedarf nach der Krise aussieht, ist schwer abzuschätzen. Das zeigt sich am Markt.

Öffentlicher Sektor rettet Büromarkt

Wie der Bürobedarf nach der Krise aussieht, ist schwer abzuschätzen. Das zeigt sich am Markt.
Foto: Guy Jallay /Luxemburger Wort
Wirtschaft 4 Min. 22.01.2021

Öffentlicher Sektor rettet Büromarkt

Marlene BREY
Marlene BREY
Das Homeoffice hat Folgen. Unternehmen mieten weniger an und warten die Krise lieber ab.

Das Homeoffice bleibt nach der Pandemie ein Teil der neuen Arbeitswelt. Das stellen Luxemburgs größte Arbeitnehmer wie die Post oder die CFL fest. Das wirft die Frage auf, bleiben die Büros bestehen, so wie Arbeitnehmer sie bisher kennen oder wird die Zahl der genutzten Quadratmeter massiv reduziert, was schwere Folgen für den Markt für Büroimmobilien haben könnte. 

„Dem Markt geht es immer noch gut“, zerschlägt Angélique Sabron, Managing Director von Jones Lang LaSalle (JLL) zunächst die möglichen Sorgen. „Der Luxemburger Büroimmobilienmarkt bleibt weiterhin sehr dynamisch im Vergleich zu anderen Märkten in Europa und in der Welt“

Das kann überraschen. Denn: Bleiben Arbeitnehmer auch nur einen Tag pro Woche im Homeoffice, bleiben damit 20 Prozent der Bürokapazität ungenutzt. Stellen sich Arbeitgeber darauf ein, könnte das große Auswirkungen auf die Büroflächen der Zukunft haben. Eine umfassende Analyse von JLL Luxembourg zeigt auch bereits Veränderungen auf dem Markt für Büroimmobilien. 

Manche wachsen, viele warten 

„In Anbetracht der Pandemie war das Transaktionsvolumen auf dem Luxemburger Büromarkt noch beeindruckend“, konstatiert auch Lotfi Behlouli von JLL, der für den Büromarkt zuständig ist. Was er aber 2020 gesehen hat, ist eine große Verschiebung bei den Akteuren, die weiterhin aktiv waren. 

Im Jahr der Pandemie wurde insgesamt eine Fläche von 327.374 Quadratmetern neu vermietet oder verkauft. Fast die Hälfte all dieser Transaktionen entfällt aber auf den öffentlichen Sektor: 19 Prozent machten dabei EU-Institutionen aus und 26 Prozent die öffentliche Verwaltung. Dieser Anteil ist in den letzten zwei Jahren rapide gewachsen. 

Während die Europäische Union laut Angaben von JLL 2018 nur ein Prozent bei der Belegung der Bürofläche ausmachte, wuchs der Anteil 2019 auf 44 Prozent an und 2019 sogar auf 55 Prozent. Ähnlich verhält es sich, was andere nationale und internationale Institutionen angeht. Ihr Anteil wuchs von 21 Prozent im Jahr 2019 auf 57 Prozent im Jahr 2020. 


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Vor der Corona-Krise war "New Work" ein Schlagwort, seit der Pandemie ist es Realität. Das wird auch so bleiben. Aber die neue Freiheit kann für Arbeitnehmer teuer werden.

Was dagegen schrumpft, ist der Anteil der Unternehmen bei der Belegung. Laut JLL ist die Bürofläche von 37 Prozent im Jahr 2018 auf 32 Prozent im Jahr 2020 gesunken. Allerdings geht das offenbar nicht allein auf die Pandemie zurück, denn bereits 2019 sank der Anteil der Belegung auf 31 Prozent. 

Was den Büromarkt also 2020 bewegte, war der öffentliche Sektor. Dieser hat 2020 insgesamt 91.383 Quadratmeter neu angemietet. 57 Prozent davon entfallen allein auf die CNS. Das mit Abstand größte Einzelprojekt im letzten Jahr aber geht auf eine andere Einrichtung zurück: Die Europäische Investitionsbank (EIB) hat mit ihrer dritten Erweiterung 65.000 Quadratmeter hinzugewonnen. 

Die Leerstandsquote liegt in Luxemburg bei 4,1 Prozent. Zum Vergleich: Auch in Wien liegt die Rate zwischen vier und fünf Prozent. Was sagt das nun über den Büromarkt und die Pandemie aus? 

 Von langer Hand geplant 

„Viele und vor allem die wichtigen Transaktionen wurden von öffentlichen Akteuren abgeschlossen“, sagt Behlouli und erklärt: „Die Mehrzahl dieser Entscheidungen wurde schon vor der Pandemie geplant oder zumindest diskutiert.“ 

Während 2020 zwar insgesamt 327.374 Quadratmeter neu vergeben wurden, wurde der Großteil dessen aber schon vorher verkauft oder vermietet. Nur 162.204 Quadratmeter wurden tatsächlich im Jahr der Pandemie neu verhandelt und gelten als „Take-up“. 

Die langfristige Planung von öffentlichen Institutionen war also der Grund, warum die Gesamtvermietungsleistung nicht stärker gesunken ist. Und auch trotz dieser Sicherheit zeigt sich am Markt eine generelle Vorsicht. 

Kleckern statt Klotzen

Das Jahr 2020 ist durch eine Vielzahl kleiner Transaktionen gekennzeichnet: Transaktionen, die eine Fläche größer als 20.000 Quadratmeter betreffen, sind ganz ausgefallen. Den größten Anteil machen jene zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmetern aus. Ihr Anteil ist gegenüber 2019 stark gewachsen. Das zeigt, wie schwer Vorhersagen zu machen sind – das gilt auch für die Zukunft der Arbeit. 

Mehr Homeoffice wird sich deutlich auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswirken. Die Experten der JLL gehen davon aus, dass es „definitiv kein Zukunftskonzept ist, zu 100 Prozent von zu Hause aus zu arbeiten“. Sie prophezeien einen Hybrid aus Homeoffice und Präsenz am Arbeitsplatz. Wer dann ins Büro komme, werde diesen Ort ganz bewusst wahrnehmen. Darum müsse der Raum nicht nur ein Arbeitsort sein. 

„Mein Büro, das ist, wo ich arbeite, meine Mitarbeiter motiviere und Yoga mache“, sagt Pierre Joppart von JLL. „Die Krise hat keinen strukturellen Effekt auf den Markt, aber sie ist ein Katalysator für Tendenzen“, so Behlouli. Einen weiteren Trend, den man während der Krise bereits in anderen Bereichen gesehen hat, ist der zu mehr Nachhaltigkeit. Vermehrt werden Unternehmen darum in nachhaltige Gebäude umziehen, sagen die Experten von JLL voraus.

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