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Immobilier professionnel: MIPIM: ce qu'en disent les professionnels luxembourgeois
Wirtschaft 13 Min. 14.03.2017

Immobilier professionnel: MIPIM: ce qu'en disent les professionnels luxembourgeois

Immobilier professionnel: MIPIM: ce qu'en disent les professionnels luxembourgeois

Wirtschaft 13 Min. 14.03.2017

Immobilier professionnel: MIPIM: ce qu'en disent les professionnels luxembourgeois

Thierry LABRO
Thierry LABRO
Selon ses meilleurs experts, le marché luxembourgeois promet une activité inédite entre construction du tramway à Luxembourg et développement de projets majeurs dans la capitale. Le point avec quatre des principaux acteurs du secteur

par Pierre Sorlut

Vincent Bechet, «managing director» Inowai

Vincent Bechet
Vincent Bechet
Guy Jallay

M. Bechet, quel regard portez-vous sur l'immobilier au Luxembourg en 2016? 

 A l’image des vendanges, on parlera d’un bon cru pour 2016. Cependant, au regard des premiers mois de l’année de 2017, 2016 sera vite dépassée. L’année 2016 reste une année transitoire et marque le début du questionnement sur l’impact potentiel des phénomènes exogènes au Grand-Duché tels que le Brexit. Mais 2016 voit aussi la confirmation des grands groupes qui témoignent d’une vision à long 
terme dans leur développement au Luxembourg. RTL termine la construction de son nouveau siège au Kirchberg. Le groupe international Ferrero vient de passer commande pour un bâtiment de plus de 30.000 m² à la société Besix Red/Felix Giorgetti. Nous avons ressenti de par les demandes entrantes et les discussions avec les plus grands propriétaires de la place que la question de la mobilité s’est de plus en plus posée en 2016. A juste titre, car 2016 a vu le commencement de travaux titanesques en terme de mobilité au vu de la taille du pays, à commencer par la mise en place d'un tramway dans la capitale. Force est de constater que notre pays s’équipe pour demain. 

Le Brexit est-il une menace ou une opportunité? 

Ne nous trompons pas sur les conséquences du Brexit. Le transfert de gestion de fonds, qu’il soit en centaines de millions voire en milliards d’euros, vers la place luxembourgeoise ne signifie pas automatiquement des augmentations proportionnelles en staff. Pour l'instant, le Brexit a plus fait tourner les rotatives de la presse internationale que favoriser l’apparition de 
cas concrets. Les premiers mouvements sont toujours en discussions. Il n’est pas dans l’esprit des acteurs de la City d’attendre les résultats des discussions politiques pour agir, ce qui serait plutôt en notre faveur sur base des premiers échos relayés par la presse internationale. Cependant, nous avons reçu notre première demande suite au Brexit. Suite au prochain épisode. 

Quel est le projet majeur pour l’immobilier luxembourgeois en 2017? 

Difficile de n'en citer qu'un. 2017 verra se concrétiser des avancements significatifs sur des mastodontes tels que le projet Royal Hamilius au centre-ville, l’arrivée d’Auchan à la Cloche d’or, mais aussi l’arrivée du Lycée Vauban et la livraison des bureaux de Deloitte. Il y a aussi le concours d’architecture lancé par ArcelorMittal pour la construction de ses quartiers au Kirchberg (50.000 m²) sur le boulevard Kennedy. 

Mipim or not Mipim? 

Inowai participe depuis de nombreuses années au Mipim, le rendez-vous international et incontournable de l’immobilier à Cannes. Nous partageons un stand avec la Chambre de commerce de Luxembourg sous le slogan «Let’s make it happen ». C’est «the place to be» pour faire rayonner le Luxembourg avec plus de 23.000 participants venant de 90 pays. Le Mipim est aussi une occasion pour Inowai de fidéliser ses clients autour de notre traditionnel «Cocktail Dinner». Ne perdons pas de vue qu’au Mipim, le Luxembourg fait office de plus petit pays. Pourquoi investir dans un des plus petits pays au monde? Nous devons expliquer cette particularité qu’est le marché luxembourgeois et surtout donner confiance dans la durabilité de l’exception de ce marché. Au fil du temps, nous avons vu le profil des participants en provenance du Luxembourg évoluer. En effet se sont jointes aux agents immobiliers de la première heure – 1999 pour moi – les sociétés de support à l’industrie  des fonds immobiliers et les fonds eux-mêmes qui se traduit par plus de 300 participants pour représenter le Luxembourg!

Romain Muller, «managing director» JLL Luxembourg

Romain Muller
Romain Muller
Guy Jallay

Monsieur Muller, quel regard portez-vous sur l'immobilier au Luxembourg en 2016?

Je constate que le Kirchberg reste en 2016,  «le» quartier d’affaires à Luxembourg-ville, avec notamment la livraison de deux immeubles importants, l’extension du siège de la BGL BNP Paribas (28.000 m²) ainsi que le nouveau siège de RTL (22.000 m²). Le fait marquant de 2016 est la domination du secteur bancaire qui a contribué à 43 % de la prise en occupation totale, soit la plus haute contribution de la décennie. 

Quelles perspectives pour 2017 et après? 

2017 sera une bonne année pour le marché immobilier luxembourgeois. En tout cas, elle a déjà bien commencé avec une location de 14.000 m² au leader mondial de 
l’ecommerce, encore une fois au Kirchberg, ainsi que la vente du bâtiment Gravity (siège de Commerzbank). D’autres importants dossiers sont dans le pipeline. 

Le Brexit est-il une menace ou une opportunité? 

Ma réponse est «noui». Nous devons rester attentifs et protéger notre marché économique actuel sachant que le Luxembourg a une belle carte à jouer dans le repositionnement européen. A l'heure actuelle, nous sommes en contact avec une bonne douzaine d’entreprises qui regardent le Luxembourg d’un œil très attentif. Je suis convaincu que ces intérêts seront rapidement validés une fois que le SSM (Single Supervisory Mechanism de la Banque centrale européenne) aura mis la réglementation en place. 

 Quel est le projet majeur pour l'immobilier luxembourgeois en 2017

 Je dirais Altitude à Leudelange, un projet de 11.000 m² codéveloppé par Codic et Tralux, ou encore le projet Dyapason pour Le Foyer à la 
Cloche d’or (12.000 m²). Un projet auquel vous auriez aimé participer? J’ai eu la chance de participer à beaucoup de beaux projets en tant que conseil des promoteurs. Actuellement, j’ai par exemple le plaisir de collaborer avec Codic pour l’ambitieux projet Hamilius. Mais pour l’avenir, si je devais citer un projet auquel j’aurais vraiment envie de participer, c’est bien celui de la place de l’Etoile. Pourquoi? Car c’est le projet qui me reste en mémoire depuis les trente dernières années! 

Mipim or not Mipim? 

C’est un rendez-vous incontournable pour JLL, mais aussi pour le Luxembourg. Pendant quatre jours, plus de 30.000 professionnels de l’immobilier se réunissent à Cannes. Chaque année, nous rencontrons de nouveaux investisseurs qui commencent à s’intéresser au marché luxembourgeois. A Cannes, il n’y a pas que du bon rosé… mais ce sont des journées qui commencent par des petits-déjeuners clients et qui s’enchaînent avec des rendez-vous toutes les heures jusque tard le soir. C’est un très bon événement pour sentir les tendances mondiales, et je suis d’ailleurs convaincu que 2017 sera une autre excellente année en 
terme d’investissement au Luxembourg.

Laurent Cooreman, managing director CBRE

Laurent Cooreman
Laurent Cooreman
Guy Jallay

Monsieur Cooreman, quel regard portez-vous sur l'immobilier au Luxembourg en 2016? 

Tout d’abord, les agrégats macroéconomiques sont restés positifs, voire se sont améliorés: PIB en hausse, inflation sous contrôle, taux d'intérêts bas et emplois en forte hausse. Ce dernier élément est déterminant pour la demande immobilière, car il se transforme de facto en mètres carrés loués ou achetés. Il s’est traduit en immobilier de bureau par une prise occupation de près de 220.000 m² en 2016, bien au-delà des moyennes annuelles sur les 15 dernières années. L’offre quant à elle reste restreinte avec, plus ou moins 230.000 m². Ce qui équivaut à une vacance moyenne nationale de 5,7 %. On s’attend à une baisse de cette vacance au cours des prochains mois dans tous les quartiers avec plus au moins d’amplitude. Nous considérons qu’un marché sain se situe autour de 7,5 % de vacance locative. En l’occurrence, nous sommes dans un marché de propriétaires. Cela est le cas depuis plusieurs années et a pour implication de réduire les marges de manœuvre des occupants. 

Quelles perspectives pour 2017 et après? 

Selon CBRE, il y a de grandes chances que la croissance se maintienne ou soit même encore plus forte en 2017. Cependant il règne une incertitude politique à des niveaux nationaux et internationaux qui pourront avoir des impacts positifs et/ou négatifs sur le Luxembourg: les plus notables sont le Brexit, les élections futures en France, en Allemagne et aux Pays-Bas et potentiellement en Italie ainsi que l’élection de Donald Trump aux Etats-Unis. Malgré les risques, CBRE prévoit une reprise conjoncturelle continue favorisée par une relance budgétaire et une politique monétaire favorable. Ces derniers développements sont bons pour l’immobilier d’une manière générale. A Luxembourg l’écart entre l’offre et la demande continue de se creuser comme peu de livraisons sont prévues et que la demande reste stable. Cela met les locataires de plus en plus sous pression. Les loyers sont en légère augmentation. La vacance locative est en baisse. 

Le Brexit est-il une menace ou une opportunité? 

Aujourd’hui, il est difficile de trancher sur ce point, car les négociations ne sont pas finalisées. Effectivement, il reste un risque non seulement pour le Luxembourg, mais pour toute l’Europe, que le Royaume-Uni se positionne comme le nouveau paradis fiscal européen. Cependant il existe également des opportunités: un nombre important de sociétés qui avaient choisi le Royaume-Uni comme siège européen pourrait avoir l’obligation de se relocaliser vers un des autres pays de l’Union européenne dans l'éventualité où le Royaume-Uni perdrait les droits de passeport pour l'activité de services financiers avec l'UE. Cela concerne par exemple des sociétés asiatiques ou américaines. Le Luxembourg aurait dans ce contexte une carte à jouer et serait une des alternatives parmi d’autres comme Amsterdam, Francfort ou Paris. 

Quel est le projet auquel vous auriez aimé participer ? 

En 2016 j’ai eu la chance de participer à une avancée majeure dans un projet phare pour la ville de Luxembourg. En effet, le projet de la place de l’Etoile que CBRE vendu à Adia constitue un des derniers, si ce n’est le dernier développement majeur de la ville de Luxembourg. Il est emblématique de par quasiment tous ses aspects; localisation exceptionnelle, taille, complexité administrative et juridique, importance au niveau des infrastructures publiques (tram, parking public), de son accessibilité et ceci sans oublier l’enjeu politique pour la capitale et le pays. Après avoir suivi ce dossier pendant plus de douze ans contre vents et marées, le voir aller de l’avant est un vrai bonheur! 

Mipim or not Mipim? 

Si vous avez un actif à vendre, Mipim 2017, sans l’ombre d’un doute! La pression actuelle est tellement forte sur les capitaux et l’appétit des investisseurs tellement grand que se priver de Mipim serait une hérésie. Par ailleurs, la présence de tous les acteurs du secteur immobilier au Mipim est aussi l’occasion idéale de prendre le pouls du marché.

Virginie Chambon, «Head of Retail, Cushman & Wakefield»

Virginie Chambon
Virginie Chambon
Guy Jallay

Madame Chambon, quel regard portez-vous sur l'immobilier au Luxembourg en 2016?

D’un point de vue «retail» et à l’inverse des années précédentes, la courbe des loyers (notamment en centre-ville) n’a pas continué son ascension. La demande s’est faite majoritairement opportuniste, partiellement en raison de la mauvaise santé de quelques grandes enseignes françaises dont les effets se sont fait sentir sur le marché luxembourgeois. Parmi les nouveaux arrivants sur le marché: notons Louboutin, Michael Kors, Lancel, Starbucks, ou encore Only. L’arrivée de ces enseignes est le signe que notre marché reste dynamique et attractif. En terme de projets, aucune livraison majeure n’a été enregistrée en 2016 pour l’activité du retail mais de grandes cuvées sont attendues en 2018 et 2019. Sur le marché de l’occupation et de l’investissement de bureaux, la confiance était au rendez-vous au cours de 2016. 

Quelles perspectives pour 2017 et après? 

Nous nous attendons à une confirmation de cette tendance pour les prochaines années avec une attractivité du Luxembourg sur la scène internationale qui ne cesse de croître. Des projets majeurs tels que Oksigen, Ekinox ou encore RTL House marquent une nouvelle tendance sur le marché du Kirchberg: la construction de tours. Un autre exemple est le projet mixte «Infinity» d’Immobel. Dans les quartiers du centre-ville, on constate de nombreux exercices de style et le début du renouveau du boulevard Royal avec des immeubles marquants. Des bâtiments tels que le Diamond, le Royal-Hamilius ou le «One on One» sont les preuves du tournant architectural qui s’opère en cœur de ville. Le profil immobilier de bureau de Luxembourg est en pleine mutation positive. On remarque un intérêt de plus en plus marqué des investisseurs américains, asiatiques et du Moyen-Orient pour le marché luxembourgeois. Les transactions  du Royal-Hamilius et l’achat de la place de l’Etoile par Adia en témoignent. Le marché de l’occupation se porte à merveille avec un vide locatif (presque) inexistant. En ce qui concerne le retail, la demande et les loyers sont restés stables au cours des derniers mois. La livraison de projets emblématiques comme la première phase de Royal-Hamilius développé par Codic en centre-ville ou l’extension de City Concorde est attendue pour 2018, alors que 2019 devrait être une année historique en terme de livraisons d’ensembles commerciaux. Ce sont en effet des ouvertures  qui redessineront le paysage du commerce à Luxembourg pour les décennies à venir. Il s’agit entre autres de la phase 2 de Royal-Hamilius, de l’Infinity au Kirchberg, ou encore de l’impressionnant Auchan à la Cloche d’or. 

Le Brexit est-il une menace ou une opportunité? 

Le Luxembourg se positionne clairement comme un «Brexit Winner».  Outre sa position de second centre le plus important pour les investissements au monde, on note comme points forts son environnement multiculturel, son attractivité au niveau social et salarial (la place centrale du secteur bancaire, la présence déjà de nombreuses institutions européennes ou encore la rapidité d’adaptation de son système législatif. Tous ces facteurs mettent d’autant plus l’accent sur l’importance de pouvoir, dans les prochaines années, apporter une réponse en terme de développement immobilier. Nous encourageons les autorités à prendre conscience de cette opportunité et à supporter les demandes de nouveaux développements. 

Quel est le projet majeur pour l'immobilier luxembourgeois en 2017? 

Indéniablement la livraison des projets Konrad Adenauer. KAD 1 sur le Kirchberg avec ses 90.000 m² et le KAD 2 pour 30.000 m². 

Mipim or not Mipim? 

«Cushman & Wakefield» est un partenaire de la première heure du Mipim. En tant qu’acteur du top 3 mondial dans le conseil en immobilier professionnel, nous serons bien évidemment présents avec notre stand. Notre délégation mettra un point d’honneur à défendre, cette année encore, la place du Luxembourg en tant que destination incontournable de l’activité d’immobilier professionnel. Le Luxembourg propose des performances économiques dépassant de loin la plupart des moyennes européennes. Notre marché figure parmi les plus défensifs d’Europe et a fait ses preuves auprès de la communauté d’investissement institutionnelle internationale. Le Mipim est l’occasion idéale de renforcer les liens de notre pays avec les acteurs internationaux.